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1、科思瑞智：化数据为收益1委托方：*集团*分公司 执行方：*集团集团 * *项目项目 市场调查报告市场调查报告科思瑞智：化数据为收益21 1、宏观经济及背景分析、宏观经济及背景分析科思瑞智：化数据为收益31.1 *市房地产市场概况2002年是*市房地产业持续健康发展的一年，政府出台了一系列激活房市、引导和调动住房消费的政策，有力地促进了我市房地产市场的发展。2002年我市房地产市场的总体状况是：住房消费环境得到改善、房地产市场交易日趋活跃、消费者购房信心进一步增强。1、政府努力改善住房消费环境，切实维护购房者权益。主要体现在：1）商品房买卖合同实行联机备案，根除“一房多售、重复抵押”现象；2）以
2、套内面积计价，化解商品房面积纠纷；3）建立商品房预售资金监管制度，保障预售资金用于工程建设；4）建立信用档案信息系统，保证市场信息畅通；5）解决“两证”历史遗留问题，重塑市场主体信心。2、在市场机制上，政府采取积极有效的政策措施，刺激我市住房消费。1）降低房地产交易环节的规费，减轻购房者的负担；2）制定激活房地产市场的10条规则，调动了购房者的热情；3）实施路桥收费改革和土地出让公示招标制度；4）主动开展有利于*市乃至西部地区房地产发展的研讨活动；5）举办多种形式的房地产市场交易会，活跃市场，促进消费。 科思瑞智：化数据为收益41.2 *市房地产市场概况*直辖六年来，房地产业进入了快速发展的新
3、时期，全市累计完成房地产及住宅投资859.53亿元，年均增长28.1%，占全市社会固定资产总投资的22.1%；全市累计房屋交易面积3616.39万平方米，成交金额509.05亿元，实现房地产增加值287.4亿元。2002年全市累计完成房地产开发投资245.91亿元，同比增长25%，比去年净增49.24亿元。从当年竣工1390.73万平方米商品房构成来看，商品住宅1033.60万平方米，比去年同期上升40%；商业营业用房266.30万平方米，同比增长37.5%；办公楼50.01万平方米，同比下降11.7%；其他80.82万平方米。全年合计销售商品房1016.58万平方米，平均销售价格为1556元
4、平方米，比去年同期上升114元平方米。其中，商品房销售均价为1277元，比去年同期上升146元。个人购房比重由1997年的50.1%上升到91.6%，人均居住面积达到12平方米，城镇居民已告别短缺时代，消费理念和需求发生质的变化，由简单满足生活需要的“居者有其屋”跃升到更加注重质量、品牌、环境、智能的更高更新，休闲享受“小康生活”的时尚追求。 2002年，*市主城区审批土地1060宗，面积6860公顷；全年批准入市项目210个，面积达601万平方米。据估计，2003年*市土地市场的总体趋势为：土地增量、存量供应同步增长，但以存量供应为主。专家估计，2003年，北部新区和南岸区将表现突出，成为消
5、费者购房的首选区域，成为我市房地产交易市场的两个主题板块。 科思瑞智：化数据为收益51.3 *市房地产市场概况2003年上半年，*市主城区商品房销售成交面积达到.万平方米，成交金额达.亿元，成交均价为每平方米元。分别比2002年同期增长68.1、75.4、4.4%。据预测，今年下半年房产市场竞争加剧，房价稳中有升。据分析，目前*楼市“热度”是比较理性的、正常的，是与*社会经济发展的要求相适应的，没有产生过热的现象。根据到2010年我市城镇化率将达到50%的城镇化发展目标，十年间，*市将新增城镇人口600万人；如果按每人25平方米的建筑面积计算，仅新增城镇人口住房总需求量就超过了1.5亿平方米，
6、如果将其中一半由房地产开发来完成，平均每年也可达800万平方米。此外，*市主城区尚有400多万平方米的危旧房。据测算，每改造1平方米危旧房，将产生3.5平方米的新房需求，据此计算，仅主城区的危旧房改造就将带来约1500万平方米的住房要求。2003年一季度，*市房地产开发继续保持快速、均衡、良好的发展态势。全市累计完成房地产开发投资43.73亿元，同比增长41.3%；商品房竣工面积120.74万平方米，同比增长1.3倍；商品房销售势头强劲，共计销售面积131.9万平方米，同比增长1.1倍，大于商品房的竣工面积，其中，商品住宅销售面积为110.11万平方米，占销售总量的83.5%。投资和市场的良好
7、发展势头说明不存在过热、过量、比例失调，泡沫经济的问题。 科思瑞智：化数据为收益61.4 *区概况*区是*市主城区之一，位于嘉陵江、长江交汇处北岸，东、南、西三面分别与巴南、南岸、渝中、沙坪坝等区隔江相望，北与渝北区接壤。*区拥有214平方公里土地，47万人口，辖8街3镇168个居委会和81个村委会，是*市规划的行政、信息、金融、科技文化中心及中央商务区和交通枢纽。*区拥有*最发达的交通，区中心距*港7公里、火车站3公里，乘车20分钟即可到*国际机场，机场国内航线通达46个城市。*区境内交通便利，嘉陵江大桥及复线桥、黄花园大桥、石门大桥、大佛寺大桥等和规划建设的共13座横跨长江、嘉陵江的公路、
8、铁路大桥将*区和渝中区、沙坪坝等主城区紧密相连。*区是*重要的商贸区和物资集散地，家乐福、重百集团、国美、新世纪等大型商企落户*，观音桥农贸市场为全国最大的室内农贸市场，销售量居全国第二，*商业城面积达37.5万平方米,观音桥、五里店、大石坝三大商业圈和*步行该街也正在积极建设中。科思瑞智：化数据为收益71.5 *区人口概况*区有居民常住户数15.85万户，总人口46.65万人，其中，非农业人口36.52万人，农业人口10.13万人；总人口中男女比重为50.88：49.12；户平均人口为2.94人；人口密度为每平方公里2156人，仅次于渝中区。*区2001年末全社会从业人员数为26.61万人。
9、本项目位于*片区，属华新街地区。截止到2001年底，该地区有居民户数为17300户，比上一年增长78户，增长率1.63%；该地区有人口56296人，比上年增长2012人，增长比率为3.71%，为全区12个地区中人口年增长最快的地区。科思瑞智：化数据为收益81.6 *区经济发展概况2001年，*区完成国内生产总值56.26亿元，比上年增长11.1%，增长幅度在都市发达经济圈中位居第一；其中，第一、第二、第三产业增加值分别为1.21、34.93、20.12亿元。2001年，全区完成固定资产投资42.08亿元，其*地产开发完成投资18.73亿元，比上年增长41.55%。2001年，*区全年实现社会消
10、费品零售总额35.23亿元，比上年增长9.97%，比上年的增幅快4.04个百分点，比全市的增幅快1.27个百分点。2001年末，*区金融机构存款余额达136.16亿元，比年初增长23.68%，其中居民储蓄存款余额达63.34亿元，比年初增长27.17%。科思瑞智：化数据为收益91.7 *区房地产开发概况*区近两年固定资产投资势头强劲，其中，外地房地产开发企业在全区固定资产的投资额度上稳步上升。 2001年，*区全年固定资产投资完成42亿元，同比增长41.9%，其中，房地产开发完成投资18.72亿元，同比增长41.55%，在房地产项目投资中，完成住宅投资10.4亿元，同比增长93.4%。2001
11、年，全区房屋竣工面积57.15万平方米，同比增长45.53%，其中住宅竣工40.6万平方米，比上年增长27.99%；截止2001年末，全区房屋空置面积42.77万平方米，同比增长41.81%，其中住宅空置24.1万平方米，同比增长16.25%。科思瑞智：化数据为收益102.1 样本构成总有效样本(780个)= A类(280个)+ B类(500个)A类-入户样本180个加定点拦截样本100个，合计280个；B类-CATI电话调查样本500个； 样本总数：样本总数：780780个个 调查显示：女性在整个家庭购房决策者中扮演了重要的角色，特别是对房源 信息的收集和筛选，起着决定性的推荐作用。科思瑞智
12、：化数据为收益112.2 样本年龄构成调查显示：样本年龄呈低龄化的趋势。20-30岁的消费者是目前置业的主 力买家之一；其次，是年龄在45岁以上年龄段的消费者。这表明，目前置 业的主要人群在年龄结构上呈两极分化，低龄者和高龄者是主力。科思瑞智：化数据为收益122.3 样本职业构成小结：在A类调查样本群体中，“一般职工”和“私营业主”成为两类最大数量的被访对 象，占总比例的50%以上。而在B类调查样本中，“一般职工”、“事业单位人员”、“管 理人员”成为最集中的被访对象，比例达到7成以上；本次调查采用的三种调查方式 所获得的样本，比较均匀地覆盖了地块周围的样本以及样本所具有的职业特征。科思瑞智：
13、化数据为收益132.6 样本生活阶段 分析显示，住房需求量最大的两个购房群体是：（1）家庭中 孩子逐渐长大面临成家，需要一套独立新房或人口增多、孩子 成人需要扩大居住空间的家庭；（2）家庭中有孩子正在念书， 家庭为了孩子能在一个比较好的学校里就读，会综合考虑购置 并搬迁到一个有好的学校配置的新住宅社区。 （样本：780个）科思瑞智：化数据为收益142.7 样本收入水平 调查结果：从被访者的个人月收入来看，普遍偏低（月收入低于1200元的占58.34%），而家庭月收入在20003000元的家庭比重最大，达到30.56%。700元-701-1200元1201-1500元1501-2000元2001
14、-3000元3000元+27.78%30.56%16.67%11.67%8.89%4.44%个人月收入家庭月收入1200元-1201-2000元2001-3000元3001-4000元4001元+12.22%25.00%30.56%21.11%11.11%（样本：280个）科思瑞智：化数据为收益153、潜在购房者购房需求分析科思瑞智：化数据为收益163 3 .1.1 置业类型研究显示： “第一次置业”买的是一个落脚的地方；样本中“自购房用于居住”的 占93.44%，仍然是最主要的购房群体；有28.13%的样本已经拥有一套商品房或其他形式的 自有住宅,成为“以提高生活品质”的多次置业群体, 这部
15、分样本以45岁以上年龄段的被访 者为主,他们大多数事业有成，家庭和睦、稳定，他们在年轻时购置的商品房或房改房已经 到了更新换代的时候，随着住房二、三级市场的开放，他们潜在的需求得以释放，成为购 房的次级主力群体。此外，还有近7%的消费者属于纯粹的“投资型”购房者。 科思瑞智：化数据为收益173 3 .1.2 置业类型细分科思瑞智：化数据为收益183 3 .3.3 不同置业类型对社区规模的偏好科思瑞智：化数据为收益193 3 .3.6 家庭月收入与社区规模的关系家庭月收入与对“社区规模”的需求呈正相关，高收入的购房群体， 比较偏好规模较大的社区。科思瑞智：化数据为收益203 3 .3.8 社区类
16、型 “社区型住宅”是潜在购房群体居住的共同选择。 按照一般的规律，社区规模越大，开发商就会投入更多的资金进行配套设计，居住者就会感到环境更加舒适、生活更加便捷。购物、上学、医疗、娱乐设施及物业管理等等方面都有优势。 如果社区规模太大，就会受到购房者的严重抵触，消费者害怕人太多产生不必要的拥挤和麻烦。 有近50%的消费者选择“小型社区”（500户及以下）, 这说明随着城市人口密度的加大和环境污染的加剧，使得相当一部分高收入消费群体倾向于购买低密度的住宅，从而，能够自由自在地享受舒适、清新的生活； 总体讲，“首次”和“多次”的置业者都偏好于“中小规模的社区”（5001500户）； “单体楼”的主要目标购买者是以“投资”为目的“买房用于出租”者，
