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1、德成仁寿“外滩”项目全程营销代理竞标方案 成都欣瑞馨地产顾问有限公司市 场 线产 品 线客 户 线营销思路包装与推广策略目 录一、仁寿房地产市场供需情况分析年限2006年2007年2008年（预测）市场供应量38万方45万方约40万方市场消化量27万方36万方15至30万方注：城市规划远期用地规模到2020年达23.2平方公里，人口25万人。 5万35平方米=175万方 2008年后年均需求量为：175万12年14.5833万方结论：供大于求的完全竞争市场 二、竞争项目界定与研究1、美好阳光2、名仕选取标准：高层、同档次、规模相当等1、美好阳光概况：30F、6幢、点式、约8万方、城市综合体组成
2、部分、3层商业、 住宅底层架空，属市场领导者，第一盘。户型： 85至135左右，三房客厅开间在4.2至4.6间，入户花园、宽景阳 台（4.5和8.3）；二房客厅开间4米。主卧开间3.6至3.9.也带入户花园 。营销水平：虽未开盘，但通过多层和街区商业的热销，可见营销水平较 高。大气的售房部、网站、内部报刊、营销活动，四川中正房地产开发 有限公司联袂华西希望集团四川美好家园投资发展有限公司巨作，品牌 营销。2、名仕概况：4万多方，281，4层商业，板式，城中心，13%公摊。户型：客厅三房开间在4.1至4.2左右，主卧3.6至4.2左右。带精装房。？85 至176多种户型。营销水平：1月开盘，销售
3、1/3，均价2400，最高价2700，一次性优惠2% 。项 目户数套 数 总 计已 售 套 数销 售 率开 盘 时 间1-1-12-2-13-2-13-2-24-2-25-2以上户 数60户 数70- 、96户 数110户 数100- 142户数13 5户 数176美 好 阳 光无12071、 86无160103 119、 120、 12930多13 51 2160 170预5 月 底名 仕无余 10859 2110200 1/2121、 142无21761/ 31月本 案965427279、 85、 88、 96无216109、 113、 12052143无预9 、 10 月三、主要竞争项目
4、户型面积规划统计表市 场 线产 品 线客 户 线营销思路包装与推广策略目 录一、项目SWOT分析1、优势地段优势地处仁寿新兴城区的高尚居住区域中心位置。规划优势现代建筑风格，临河两层商业和高层观景电梯住宅。户型优势户型面积控制合理，主力户型为面积在80至96平米的两房 和108至120平米的三房；同时兼顾了面积从53平米的一房和142平米的 四房；入户花园和露台等设计，更是提升了产品的高附加值。配套优势项目周边环境较好，相邻的酒吧一条街为项目商业提供一 定的支撑，周边超市、学校、医院等配套一应俱全。临河优势项目一侧临河，尤显弥足珍贵。品牌优势德成公司的综合实力和品牌优势，以及过去在眉山开发中
5、高档楼盘的情况。2、劣势人气不足项目处于新兴城区板块，相对老城区和繁华的街道 人气较不足，容易制约项目后期的销售。3、机会园林景观项目的园林景观可进一步进行精心策划和打造，从 而提升项目品质。入市时机项目主要竞争对手数量较少，且开盘时间都比本项 目早，本项目在下半年开盘前，可根据竞争对手营销策略和销售 情况，及时调整营销策略。4、威胁政策调控项目最大的威胁主要来自国家对房地产行业多方面、严 厉的宏观调控等政策。客户观望政策调控，不仅使购房者参生观望情绪，还使房地产项 目的开发周期加长，相应销售周期加长，管理成本等相应增加，回报 利润率也受到一定的影响。市场竞争在供应大于求的市场背景下，来自项目
6、同档次和规模相 当的美好阳光和名仕的开盘销售对本项目客群的抢夺和分流。由下图我们可以看出，本项目的核心竞争力主要在环境、产品和品牌三个 方面，文化方面也可进行挖掘和塑造，并可结合园林景观等方面进行塑造。二、项目的核心竞争力和发力点环境产品文化品牌客观主观被动主动户型面积控制合理， 露台赠送、入户 花园等设计高附 加值。新城中心位置、 临河可进一步挖掘塑 造。德成品牌和过去开 发楼盘情况市 场 线产 品 线客 户 线营销思路包装与推广策略目 录项目目标客群定位客户来源：以家庭年收入5万元以上的中高收入家庭、机关及国有企 业的高级打工者（如高收入的公务员、教师、医生等）、以及民营企业 高收入的高级
7、职员、个体私营老板为主要的客户来源。年龄特征：以2545岁为主力消费年龄段，其次为2025岁的年轻 人和45岁以上的中老年阶层；心理特征：追求舒适、有品位的都市生活；购买特征：住宅以一次置业为主，二次置业为辅；产品偏好：要求建筑外观具有现代时尚的个性与格调；在套型需求上 以套二和小套三为主面积主要以80至120左右的经济型的合理面 积区间需求最大；套二需求为辅面积以80100。总价接受区间：套三主要集中在2430万/套之间，套二为1822万/套 之间。客群来源：客群主要来自县城及周边乡镇市 场 线产 品 线客 户 线营销思路包装与推广策略目 录一、本项目面临的营销课题1、在政策不断调控、客户持
8、币观望、供大于求的特定市场背景下，本项 目如何保障投资安全性？解决之道：快销内 容快 作用者开发商建筑商营销 商 体现点工作决策 快工程进度 快价值传 播 快蓄积客户 快开盘时间 快促进签约 快一、本项目面临的营销课题2、在实现快销的同时，面对如何实现利润的最大化？解决之道：适度高价谨慎、积极地看待本项目的定价，通过制定科学合理的定价体系和价格策 略，实现项目的适度高价。二、项目营销战略1、抢时间、抢客户资源、抢市场占有率的市场竞争策略；2、项目价值和卖点提前展示和体验的产品竞争策略；3、突出项目的核心卖点和产品高附加值优势的推广策略。三、项目入市姿态界定行业领袖领导者制定游戏规则 垄断价格
9、产品有不可复制性 建立成本优势追随者搭便车，借势 以小博大，杀伤战术 价格战的制造者挑战者改变游戏规则 强调新的评估标准 强调产品的特色和价值 建立低成本结构补缺者目标明确，挖掘客户 瞄准市场缝隙 创新产品和需求点非行业领袖，贵公司规模市场次、非主流市场敏锐的机会主义者本案市场营销战略选择挑战者四、项目推盘策略和入市时机1、项目的推盘策略 根据我们的营销目标，结合项目工程进度，我们决定采取分期推盘的策 略，有利于实现项目整体的销售。2、推售计划 根据市场竞争状况和项目营销展示需要，我们建议本项目一期推1#、 2#楼，3#、4#为二期推出。3、入市时机选择 需我们进一步沟通，根据工程进度和竞争状
10、况等情况，我们将结合黄历 测算具体的入市开盘时间。4、商业推盘策略 为实现价值最大化，建议本项目的商业前期进行专题的系统运作后再对 外开始进行销售，即采取先招商后销售的方式进行。五、价格策略1、定价策略 本项目的价格策略的前提在于既要保障销售速度，又要保障开发商 的合理利润。因此我们拟采用“低开高走”的总体方针。即开盘初期以 低价位冲击市场，抢占市场份额，而后通过逐步将价位拉升至合理水 平，甚至更高的价位。在具体推盘过程中，我们建议前期以略低于设定均价入市价位有效 吸纳客源，在开盘销售达到30左右后，采用“小幅、频繁”的方式拉 升价位，以实现适度高价销售的目的。如：60%、80%。2、定价方法
11、考虑本项目要实现快销且要追求适时高价的总体营销战略，我们建议本项目采 取市场竞争导向定价法。3、定价结果产品基价2300元/ 平方米通过我们的系统营销，在产品基价上我们能够为开发商创造更大的技术溢价， 达到技术溢价5%10%的目的，本次我们选取8%作为我们的技术溢价范围进行 预算，我们的项目均价将提升至： 2300元/平方米（1008）2484元/平方米4、分期价格项目分为两期推出，其均价分别为 ：一期 二期 价 格均价2380元/均价2580元/备注：项目具体价格最终以市场情况，在开盘前15天左右制定。六、渠道策略在营销渠道的建设上，我们为了将项目的价值传播更快、蓄积客户更快，我们将采 取以
12、“座销为主、行销为辅”的方式。 七、促销策略1、销售促进策略 A、排号期的额外优惠促销策略： 排号期交3万优惠5000元。 B、正式销售时针对不同的付款方式的优惠促进策略： 一次性付款优惠总房款的2，分期付款和按揭付款均优惠0.5%。 C、其它购房促销活动： 针对老客户带新客户成交后，一次性奖励老客户500元和免交1年的物业管 理费。 针对团购客户每位客户优惠13年物业管理费。 （注：最终根据排号方案进行确定。） 2、公关策略 根据销售节奏，利用媒体和客户口碑重点进行项目的热销报道炒作，制造 项目热销局面。3、活动促销 项目认筹、解筹； 优惠折扣活动； 重要节点，如开盘、教师节活动、中秋节、国
13、庆节等。八、营销代理计划1、项目全程营销代理周期 自签订代理合同至项目交房后一个月之内或项目销售至90%。甲方有特殊要求 ，具体情况可面谈。2、销售回款计划 第一阶段：准备期 工作目标：完成对竞争对手的深入研究和相关准备工作。 销售时间：自签订营销代理合同后至6月底。 其它支撑：售房部、销售物料、现场包装、户外。第二阶段：蓄水期 销售目标：积累意向性客户至少200个 其他目标：将本项目的整体形象树立起来，使客群对本项目有一个很高价值、很 高形象的预期。 销售时间：7月至9月（开盘前）。开盘前两个月进行蓄水。排号策略初步定为“ 定房不定价”。 其它支撑：会员卡、会员申请表等、工程进度、楼书、户型
14、单页等。第三阶段：开盘 销售目标：完成1000万销售 其他目标：一期完成40%套数的销售 销售时间：开盘一个月内。（开盘具体时间待定） 其它支撑：预售证、客户积累、工程进度。第四阶段：持续期 销售目标：一期完成80%销售 销售时间：开盘一个月后至明年年初。 其它支撑：工程进度、其它。第五阶段：尾盘期（二期营销准备） 销售目标：尾盘的销售和二期的准备。 销售时间：待定 其它支撑：优惠促销政策落实等。市 场 线产 品 线客 户 线营销思路包装与推广策略目 录一、地盘包装二、项目推广中央居住区河景6万方现代城市观景豪宅客户 口碑传 播3D动画报刊台现场包装外滩会活动巡展宣传资料户外广告网站三、推广费用预算本项目的推广费用预算在项目总产值的1.5%以内。项目全程整合营销代理合作方式及费用报价表建议服务方式为：项目全程营销代理 费用报价表：项目总销售额的1.6%。成都欣瑞馨地产顾问有限公司
