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1、 hello，西安金地来了，金地问候西安2006，金地以亲和姿态进入古城西安 在这个春天，金地的一声问候， 如一股清新之风拂荡古城。金地曲江项目推广策略提案似曾相识，雁归来第 一 章 大雁塔 下的复兴 关于市场解读稳中有升的西安楼市19982005年西安普通住宅价格走势为：1998年西安商品住宅市场平均在售均价为2365元/平方米，截止到2005年，西安商品住宅平均在售价格为3007元/平方米7年间，西安普通住宅价格增长了642元/平方米。2004年较1998年西安商品住宅价格高出25.79%；而从相邻各年环比增长速度来看，平均年增长速度为3.82%。西安市场基本概述长期以来西安住宅市场价格走
2、势一直较为平稳，尤其是20 04年，当全国商品住宅市场均价较上年增长15.2%，部分城市增幅超过20%的情况下，西安商品住宅价格较上年也仅增长了4.9%，而国内的所谓“泡沫”及盛行上海、杭州等地的“炒房”之说也与西安几乎无缘，“稳中有升”是西安多年来房价走势的最基本特征。经过十多年的发展，西安的房地产已初步形成城东、城北、城西、城南、城中五大板块。在过去几年中，西安楼市的热点区域集中在城南，曲江、高新区等区域，引领着西安楼市的发展趋势。进入2005年，除城南持续升温外，各个板块也随着大规模的城市发展建设形成各自的发展焦点和题材，将成为房地产发展的热点区域。西安地产格局概述主要住宅市场扫描 曲江
3、居住圈代表项目：曲江6号、曲江华府、湖滨花园、丰景佳园 黄绿紫居住圈：代表项目：逸翠园西安、绿地世纪城、紫薇田园都市、枫林绿洲、融侨馨苑 西高新居住圈代表项目：紫薇臻品、夏日景色、枫叶新都市、中华世纪城、新西蓝 北二环居住圈代表项目：珠江新城、金阳太阳岛、雅荷春天、锦园新世纪 东二环代表项目：代表项目：东尚、就掌灯、鑫龙天然居、紫昕花庭 东城及产灞居住圈：代表项目：沁水心城、水岸东方 张家堡居住圈代表项目：白桦林居、西安印象、EE康城 长安区居住圈代表项目：富力城、智慧城2005年，西安房地产巨变的一年西安房地产市场在真正进入品牌竞争之前的十几年中一直是紫薇 地产、高新地产等本土大开发商独霸西
4、安地产的时代，而这一切都 随着20042005珠江、中海、绿地、和黄、融侨、富力、金地 全国地产巨头的进驻发生了快速变化。在此期间，绿地、中海项目产品的亮剑，远远高于本地开发项目的品质已经让西安市场感受到强大冲击 。供需2005年曲江区域供给开发量80万平方米 2005年曲江区域已消化楼盘20万平米户型普通住宅：面积集中在90180平米（两房三房为主）价格消费群属跨区域消费者，收入较高的社会主流群，有车族亚别墅类：面积集中在180350平米（四房五房为主）亚别墅类：单价为5000元/平方米；总价为125万 200万普通住宅：单价为35004000元；总价为4060万左右主要竞争区域数据概述曲江
5、新区供需2005年高新区域供给开发量150万平方米 2005年高新区域已消化楼盘70万平米户型普通住宅：面积集中在80180平米（两房三房为主）价格消费群属跨区域消费者，高素质群体为主 （白领、金领、私企业主、中产阶级）亚别墅类：面积集中在180300平米（四房为主）亚别墅类：单价为4500元/平方米；总价为80万 150万普通住宅：单价为33004000元；总价为3060万左右主要竞争区域数据概述高新片区2006年，西安地产质变的一年区域竞争白热化城北经济开发区高调发展，再次喊出朝北走战略浐灞生态区建设的启动城东，06年多个地产项目启动高新区已成为最西安人人向往的高尚的现代都市生活中心区。2
6、006年高新区成立15周年，并且大力启动二次创业核心区。曲江片区经2年来的大举发展，房价居于西安市最高，逐步形成富人区西安市场区域竞争在2006将更为精彩！近期城市发展主要向几个功能轴延伸：向 东：结合产河、灞河的河道整治，建低密度高 尚住宅区和旅游度假区向东南：结合交大科技园、曲江旅游开发区，发展 高科技园和旅游度假区向 南：与韦曲衔接，发展大学城向西南：拓展高新技术产业开发区，与户县衔接向西北：发展空港区向东北：发展高尚住宅区和旅游休闲区向 北：发展西安经济技术产业开发区和旅游度假区向 南：与韦曲衔接，建设新园区品牌竞争白热化外来实力开发商2006年相继启动 如和黄、富力、融侨等大型项目的
7、启动 本土大开发品牌意识已经调动 如高新地产、天地源等，实力不容忽视各品牌的竞争将出现白热化局面生机勃发的曲江市场曲江，旅游文化品牌、人文地脉 曲江，西安最宜居区域旅游、休闲功能；教育、科技功能； 行政、会展功能；居住功能曲江住宅开发以别墅和高档住宅为主。曲江是目前整个南郊乃至西安住宅产品价位最高的区域，已经树立起高档住宅区位的概念和形象。以曲江区域成熟以及市场认知度而言，存在直接竞争的地块只有黄绿紫居住圈，新西南居住圈，曲江周边大规模、低价格经济型住宅压力（以西，世家星城，都市水乡），两大版块，其最大竞争来源于区域内部。曲江，近几年市场最火的字眼！名字自具价值，不言自知，信心已在v竞品扫描项
8、目名称类型户型参考价格（元/）丰景佳园住宅多层、小高层86.14-268.57m 芙蓉园，山地，大雁 塔4300起价中心广场小高层5100起价高层4100起价曲江6号住宅多层、小高层40-270m地中海建筑 ，2万平广场4500均价曲江枫林溪园别墅双拼 独栋39090010000联排湖滨花园住宅187-440m6000钻石王朝 别 墅别墅300左右一户一价，剩余户型200万-300万/套10000元/钻石半岛100平米到250曲江华府曲江公馆 别墅小高层 花园洋房 联排 4500元/平米140平米到290小高层 30万平米高尚社区300平米以上，主力 700-800独栋别墅10000 别墅v市
9、场表现 呈现快速聚集特点，住宅户型面积集中于110250； 三室与四室的户型销售率较高，其中部分小户型购买者是为父母养 老所购置，但此部分客户为极少数，并非主流客户。在各种面积户型中，130-220的三室与四室销售状况最好。曲江假日新嘉园为中低端项目。曲江6号、丰景佳园、钻石半岛、属于中高端住宅项目成为05、06年主流市场，产品都是小高层为主花园洋房设计样式，在满足居住的同时主要考虑到了中产阶层的生活方式需要，区内环境精心的设计。 本区域住宅价格平均达到4000元/平方米，起价都在3300元/平方米以上。景观高层也达到了4200元/平方米以上。别墅价格超过7000元/平方米；花园洋房均价基本在
10、4500元/平方米； 2005年下半年曲江华府、曲江公馆、溪园别墅及亚别墅类物业陆续登陆市场，曲江迎来第二次别墅高潮。金地在这样环境下来到西安，来到曲江 让竞争加剧！第三部分 雁塔提名 盛宴曲江 曲江项目解读金地曲江金地曲江项目解读大雁塔南本地快金地西安曲江2-31地块项目，座落于西安曲江新区雁塔南路，东至湖滨花园、香榭里花园，南至省射击 场，西至雁 塔南路，北至雁南三路。项目总占地面积103.733亩，容积率低于1.8。项目总体定位于高端市场，建筑类型以联排别墅、叠加 别墅和小高层住宅为主建筑风格：现代、唐式现代唐式建筑对于西安人而言， 确是“似曾相识，雁归来”， 如何将这种风格上的建筑变成
11、内心渴望的那个家园？平 和 、 知 足 中 国 建 筑“中国建筑的基本精神是平和与知足，其最好的体现是私人的住宅和庭院建筑。这种精神不象哥特式建筑那样直指苍天，而是环抱大地，自得其乐。”林语堂产品理解：金地不造城，金地造园 奉献给曲江的又一座园林中国人对于房屋的见解，都以屋子本身不过是整个环 境中的一个极小部分为中心观点，如一粒宝石必须用 金银镶嵌之后，方能衬出它的灿烂光辉。“中国建筑庭园不应是简单的模仿建筑符号，而要突出建筑深层次的文化、内涵和历史底蕴，好的中式住宅应该是神的效仿。”一堵墙，一扇门，跨进来就是世外桃源，跨出去便是万丈红尘，这便是中国庭园建筑文化的灵魂。实质是具有中国精神概念的
12、房子。金地打造中国理想庭园建筑第 四 章 雁去雁归雁不散 客群定位及对位根据本案属性，对位客户群年龄在3555岁之间的企业集团CEO 新经济层峰人士公司高层管理者金融业、证券业、房地产业、通讯业、IT业等行业先锋人士 西安成功私营企业主、商业经营者、陕北能源交易者文化及文艺界知名人士 其他他们是这个城市里成功者或正在通往成功，他们正在过着也正在追求着高品质的生活高新富人陕北富人曲江富人少数政府官员 知名文人他们多为行业领域的精英，但不事张扬，习惯隐藏，属于一个 富 有而知性的阶层；因其知识背景及未来不可限量的成长性，该 类 人群希望公众将自己与传统意义上的富人（即所谓暴发户等标 签）区分开来。
13、他们消费早已趋于西化，但骨子里还固守着传统的伦理观，对 于 传统习俗与文化具备很强的认同感。尤其在一些带有象征意义 的 消费领域。比如住房消费。置业经验丰富，对于房产具备成熟的判断力；对价格的敏感度低，但对“贵得其所”的含义理解透彻；对物业的创新和流行趋势非常关注，强调自己的审美观和价值观；重视产品文化内涵，对现代感建筑具有认知；对长辈的健康及生活更为关注；并更加重视对子女的教育情况；生活品质对于他们不仅是享受与社会认同的体现，不仅仅是品位上的满足，还是圈层认同的需求，更是身心的和谐与宁静的实现如是种种，归结到最后是一种深层的心理对位和需求。他们是传统教育的一代， 所以他们对于文化有着 独特的
14、一种坚持！字画、线装本四大名著、 古董则是他们居家环境的 必然收藏；他们喜欢喝茶更甚于咖啡 或碳酸饮料，对象棋的热 爱胜过扑克牌。事业之后，更加珍惜家 庭的稳定，更加在意身体 的健康；只要有时间，他们 愿意将时间全部耗费在挥杆之 间如大雁般南来北往奔忙事业，阅遍繁华，历 经 浮世。掌声鲜花过后，他们更渴望生活的淡 雅，安静，祥和，也可望真正的桃源生活到底哪一种生活更适合他们隐 VS 归归隐林泉，隐逸世外，似乎是一千年以来中国人在精神上的独特追求。儒家的隐逸思想是“邦有道则见，邦无道则隐”，受其影响，怀抱实现理想志向的读书人，一旦在政治上受挫，遭权贵的排挤，或是看清朝廷的腐败，感觉心中的政治理想
15、无法实现时，就会转向山水，归隐山林中寻求精神寄托，就是为了在淡泊生活中表明自己不愿与世俗同流合污或追求古人清高之风的志向。隐是以仕为前提，就像退是以进为前提一样。隐逸生活把人带进一种纯粹的解脱世界，更多是对仕途的辛酸与无奈，目的是为了入仕。隐逸是一种观望态度，而不是真正将心停泊，享受自然自在我们的客户群： 不是隐士，是归士归士： 归身泊心，淡泊以明志，宁静以致远 ， 为最高的人生境界！ 他们更懂得享受生活回归之后的安逸与淡泊！ 塔影西斜，寻影而归，过巷穿弄曲径通幽的起伏 回 廊，自然生动的前庭后院这些细节让们找回了 失 散久远的生活归属感。第四部分 南来大雁 北往春风 金地品牌嫁接金地来到一个
16、什么样的城市？历史文化十三朝古都，2800余年建都史，世界古文明城市有着中国任何一个无可比拟的深厚历史文化积淀地理中国西北中心陕西省省会对西北地区具有强势的辐射能力发展西部大开发领头城市一个致力建设国际化、现代化、生态化、市场化的城市一个有历史有现代更有未来的城市 一个代言一半中国历史文化的城市金地进入一个怎样的区域曲江，西安辉煌历史文化的代言！秦时，开辟了著名的皇家禁苑宜春苑、乐游原，使曲江成为上林苑的重要组成部分； 隋朝，大兴城倚曲江而建，并以曲江为中心，营建皇家禁苑芙蓉园，使曲江成为都城的一部分。转变为隋朝都城中的皇家园林。唐代，曲江进入了繁荣兴盛的时期，辟建了皇家禁苑芙蓉苑（也称芙蓉园），著名的曲江流饮、雁塔题名、杏园探花宴、万民乐游曲江都发生在此地，历史上曾
