第六章_房地产信托

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1、第六章 房地产信托第一节 房地产信托概述v一、信托的产生和发展v（一）起源v古埃及的遗嘱托孤 v罗马法中的“信托遗赠”制度 v英国的尤斯（USE）制度 v信托是在商品经济的基础上产生的，信托从 产生开始，就与维护私有财产有关。自从私 有财产制度确立，个人拥有财产以后，对私 有财产的占有和维护就成为人们十分关注的 问题。财产所有者不仅在活着的时候占有它 、维护它，并且还关心到身后对财产的处理 和安排，因而产生了委托他人代为维护和管 理自己财产的信托行为。（二）信托概述v信托是指委托人基于对受托人的信任，将其 财产委托给受托人，由受托人按委托人的意 愿以自己的名义，为受益人的利益或特定目 的，进行

2、管理或者处分的行为。信托是以资 财为核心，以信任为基础，以委托为方式的 财产管理制度。（三）房地产信托v房地产信托是指各类专营或兼营的房地产信 托机构受委托人的委托，为了受益人的利益 ，代为管理、营运或处理委托人托管的房地 产及相关财产或将其委托资财运用于房地产 行业的信托行为。（四）信托在美国的发展v18世纪末到19世纪初，美国开始从英国引进 民事信托。 v出现了以营利为目的的金融信托公司。 v完成了个人受托向法人受托的过渡和民事信 托向商事信托的转移，为现代金融信托制度 奠定了基础。 v19世纪上半叶，美国逐渐成立了保险业务和 金融信托业务兼营的专业信托公司。 v19世纪后半叶，有价证券的

3、发行、管理、买 卖等业务取代实物而成为信托的主要业务， 信托公司完全具备了金融机构的性质，金融 信托业务由此形成。 v成立了许多专门的信托公司，银行业开始兼 营信托业务。v从19世纪末至今，是美国现代信托业得到发 展的时期。信用制度得到确立；信用工具也 得到了更广泛的运用， （五）信托在我国的发展 v中国现代信托业开始 1918 年浙江兴业银行开办具有信托性质的出租 保管箱业务； 1919 年聚兴城银行上海分行成立的信托部； 1922 年上海商业储蓄银行将保管部改为信托部 并开办个人信托存款业务 v信托业的恢复中国国际信托投资公司 （1979）信托业的五次整顿 v第一次整顿： 1982 年。当

4、时的基建投入规模过大 ，其中尤以信托贷款方式的进入为甚。为了加强对 信托投资业务的管理和改良基建投资行为，中国人 民银行决定对信托行业进行整顿。 v第二次整顿： 1985 年，起因是 1984 年以前大量 使用信托方式进行信贷活动，而信托资金来源却不 明朗，容易造成金融信贷过快增长而造成失控。因 此，中国人民银行发布金融信托投资机构管理暂 行规定，明确框定信托资金来源。 v第三次整顿： 1988 年，此前信托投资公司 数量飞速膨胀，“三乱”（乱集资、乱拆借、乱 贷款）现象严重，国务院决定整肃金融环境 。 v第四次整顿： 1995 年，原因主要是信托公 司存在高息揽存等违规行为。主要事件为“中

5、农信” 1994 年被关闭，“中银信”被广发行接 管。此次整顿促成四大国有银行与信托脱钩 。 v第五次整顿： 1999 年。 1999 年 3 月，国 务院宣布中国信托业第五次清理整顿开始 ，原则为“信托为本、分业经营、规模经营 、分类处置”。第五次整顿被认为是信托业 的一次根本性变革。v1998 年广东国投破产案v信托法、信托投资公司管理办法 和信托投资公司资金信托业务管理暂行 办法 2010年各季度房地产信托的规模及其在信托总额中的占比情况目前的现状当前实际发行的房地产信托产品以中诚信 托为例 项目名称类型是否结构化规模（亿元）收益率期限总额优先一般配资比例托隆利1号股权是9.1554.1

6、51.20488.5%-11.2%24个月上海盛众混合是9.3954.38551.14019%/9.5%/10%29个月杭州野风富阳 项目混合是7.064452.06442.4228.5%/9.5%/10 %/10.5%/11%24个月勤诚达贷款贷款否2 9%/10%/10.5% /11.2%24个月苏州融邦投资混合是3.41.71.71按信托合同约 定24个月重庆远 展投资混合是7.2515340.81298.5%9.5%10%2年华业 股票收益 权收益权非4 7.0%/8.0%12个月大连张 前路混合是4.63.41.22.83338.8%/9.5%/9. 7%/10%/10.5% /21

7、个月天津亿城混合 12.5078.50742.1268 大连永欣贷款非4 8.5%/9.5%/10 %27个月大连海孚混合是6.13334.51.63332.7552 27个月政策法规一、2010年2月关于加强信托公司房地产信托业务监 管有关问题的通知要点： （1）要求信托公司发放贷款的房地产开发项目必须满足“四 证”（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程 规划许可证、建筑工程施工许可证）齐全、开发商或其控 股股东具备二级资质、项目资本金比例达到国家最低要求 等条件 （2）要求信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款。 二、2010年11月关于信托公司房地产信托业务风险 提示的通知 要点

8、：对信托公司房地产信托业务进行风险提示，要求各信 托公司立即进行业务合规性风险自查，逐笔分析业务的合 规性和风险状况1 、货币政策调控2、最近几年存款准备金率调整历程3 、货币存量同比增长率1、最近几年存贷款基准利率调整历程2、房地产行业调控（1）新国十条（2）国八条（3）近期各省市推出的住房限购政策3、对房地产开发的影响（1）银行向房地产开发商的融资无疑会收窄，（2）房地产开发商向银行融资的成本会上升，（3）由于对房地产行业的调控会延长消费者的观望时间，地产开发商资金回笼压力变大。二、信托的基本要素v（一）、信托的主体v 1委托人v 委托人在信托业务中又称信托人，是指资 金或房地产等财产所有

9、者把自己的资财以信 托的方式，委托受托人代为管理或经营的人 。 v2受托人v 信托受托人又称“财产受托管理人”、“信 托管理人”，是指接受委托人的委托，并按约 定的信托条件对信托财产进行管理和处理的 信托机构(或个人)。 v3、受益人v 指享受信托财产利益的人，受益人可以 是自然人、法人或者依法成立的其他组织。 v（二） 信托的客体v信托客体即信托财产，是指信托关系的标的 物。信托财产的形式有多种，不动产、现金 等有形财产和专利权、土地使用权等无形财 产。信托设立后，信托财产不得归入受托人 的固有财产 v 独立性是信托制度最大的特色，也是信托制 度得以广泛应用的关键所在。 v（三）信托行为v信

10、托行为是指信托当事人为使信托具有法律 效力而履行的一种手续。 v1信托行为的设立v信托无效：v1信托目的违反法律、行政法规或者损害社会 公共利益；v2信托财产不能确定；v3委托人以非法财产或者中华人民共和国信 托法中规定不得设立信托的财产设立信托 ；v4专以诉讼或者讨债为目的设立信托；v5受益人或者受益人范围不能确定；v6法律、行政法规规定的其他情形。 v2信托行为的终止 v如果信托文件规定的终止事由发生、信托的存续违 反信托目的、信托目的已经实现或不能实现、信托 当事人协商同意、信托被撤销或被解除等 v(四)信托目的 v 信托目的是由委托人提出，并在信托契约中写明的 ，委托人通过信托行为所要

11、达到的目的。 v (五)信托报酬 v 信托报酬是指受托人承办商事信托业务所取得的报 酬，通常是按照信托财产或信托收益的一定比率或 者一定基础上的比率计算。 三、房地产信托关系运作四、信托的分类 v (一)按照信托资产的不同，分为资金信托和财产信 托 v (二)按委托人的主体地位的不同，分为个人信托、 法人信托、个人与法人通用信托以及共同信托v (三)按照委托人与受益人的关系，分为自益信托、 他益信托 v (四)按照受益对象和信托目的，分为私益信托和公 益信托v (五)按照信托关系建立的法律依据，分为任意信托 、推定信托和法定信托 五、信托的本质 v1信托是一种多边信用关系。信托行为的发生 ，涉

12、及委托人、受托人、受益人三方当事人 ，三方共同形成了信托行为的多边信用关系 。 v2财产权是信托行为成立的前提。财产权是信 托多边关系的核心，信托财产的委托人必须 是该项财产的所有者。 v3信任是信托的基础。六、信托的职能 v1、财务管理职能 v2、融通资金的职能 v3、沟通和协调经济关系，提供信任、信息与 咨询的职能 v4、社会投资职能 第二节 房地产信托业务类型及信托 资金的筹集和运用 一、房地产信托分类（结构）3、混合型 信托融资模 式（夹层融 资型）1、贷款型信托融资模式2、股权型信托融资模式4、财产受益型信托融资模式房地产信托融资方式一览图二、房地产信托业务类型 v第一大核心业务是资

13、产管理业务 v第二大核心业务是部分投资银行业务 v第三大核心业务是自营业务 三、房地产信托资金的筹集 v（一）房地产资金信托 v以资金信托业务的形式筹集信托资金是信托 机构资金的主要来源渠道。v资金信托的资金来源必须是各单位或个人可 自主支配或所有的资金。资金信托的资金来 源可能包括单位资金、公益基金、社保基金 、个人资金。 (二)房地产投资基金 v投资基金，一般是指由投资基金公司通过发 行基金股份或受益凭证等形式向社会募集资 金，再将所筹得的资金投资用于有价证券、 高新技术产业、基础产业等投资对象或领域 ，并将所获的净收益分配给广大投资者的一 种集合投资制度。v特点：“专家经营，组合投资，分

14、散风险，收 益同享”投资基金的种类： v (1)根据基金单位是否可增加或赎回，投资基金可分 为开放式基金和封闭式基金。 v (2)根据组织形态的不同，投资基金可分为公司型投 资基金和契约型投资基金 。v(3)根据投资领域的不同，投资基金可以分为证券投 资基金和产业投资基金 。v (4)根据投资风险与收益的不同，投资基金可分为成 长型、收人型和平衡型投资基金。v (5)根据投资对象的不同，投资基金可分为股票基金 、债券基金和其他基金。 v (三)房地产集资信托和代理集资信托 v (四)信托存款 房地产信托存款的范围 1 开发企业主管部门委托投资或贷款的信托资金。 2 劳动保险机构的劳保基金。 3

15、 科研单位的科研基金。 4 各种学会、基金会的基金。 5 各级财政部分委托投资或贷款的信托资金。 6 其他企事业单位为购建住宅的信托资金。 7 城镇职工和居民个人购建住宅的信托资金。房地产信托存款的办理程序1 存款企业提出存款的要求，并说明存入金额和期限。2 由信托机构的法人代表或授权委托代表与存款企业签 订房地产信托存款协议书如下。 3存户在信托机构开立房地产信托存款帐户，并预留印 鉴。 4 存户将存款划入信托机构帐户。5 存款入账后，信托机构向存户开出定期信托存单 一式三联（如下）并从款项入账日起开始计息。 6 存户到期提取存款时，交回存单（第二联）经核对预 留印鉴无误后由收受存款的信托机

16、构将款项本息一并划 回原存户银行账户，（存款于转出当日不计息），存款 协议书同时终止。房地产信托存款协议书( )房信存字第 号甲方:企业(团体)乙方:信托投资公司经甲、乙双方商定下列条款共同遵守：（1）甲方以自主使用的_资金_万元存入乙方 ，在转入乙方帐户后由乙方签给_号房地产信托存款 定期存单，存取款通过转帐结算。（2）定期为_年_个月，自_年_月_日 起至_年_月_日止。（3）存款年利率为_%。（4）存款未到期，不得提前支取，甲方如遇特殊情况急 需用款，经乙方同意后可凭存单向乙方办理抵押贷款或贴现 。存款到期未办转期，逾期按银行同期活期利率计息。（5）甲方在存款时应在存单留底卡片上预留印鉴。存款 到期甲方持乙方开给的存单，并在存单背面加闸预留印鉴方 能办理提款手续。（6）本