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1、物业管理法律法规讲课人：康晓惠Page 2主要内容物业管理服务物业管理纠纷及解析物业的使用与维护法律责任 Page 3一、物业管理服务一、物业管理服务1.从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。2.从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书3.业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。4.物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务 5.物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续6.物业管理用房的所有权依法属于业主。 7.物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和相关资料交还给业主委员会。8.物业服务企业可以将物业管
2、理区域内的专项服务业务委托给专业服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人Page 49.物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定10.业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。 11.县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。12.物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。一、物业管理服务一、物业管理服务Page 513.物业管理区域内，供水、供电、供气、
3、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。14.对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。15.物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作16.县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。一、物业管理服务一、物业管理服务Page 6主要内容物业管理服务物业管理纠纷及解析物业的使用与维护法律责任 Page 71.物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。2.业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘
4、物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。3.供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。 4.业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。5.住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金二、物业的使用与维护二、物业的使用与维护Page 86.利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。7.物业存在安全隐患，危
5、及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。二、物业的使用与维护二、物业的使用与维护Page 9主要内容物业管理服务物业管理纠纷及解析物业的使用与维护法律责任 Page 101.住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。2.建设单位擅自处理属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行
6、政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。3. 不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。三、法律责任三、法律责任Page 114.未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。5.物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的
7、罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。三、法律责任三、法律责任Page 126.挪用专项维修资金的。7.建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款8.未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途9.有下列行为之一的 ：（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设 施用途的；（二）擅自占用、
8、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同 利益的；（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。三、法律责任三、法律责任Page 1310.违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。11.业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。三、法律责任三、法律责任Page 14主要内容物业管理服务物业管理纠纷及解析物业的使用与维护法律责任 Page 15四、物业管理纠纷与解析四、物业管理纠纷与解析案例一：小区内的石桌砸伤人
9、，由谁来负责？ 【专案简介】王先生住在某物业公司管理的小区内。1999年8月24日下午，王先生7岁的女儿在小区内的石桌旁玩耍。当她爬上石桌时，桌面突然脱落，将小孩的右手夹在石桌面和石凳之间，造成食指、中指关节骨折。事后，王先生找到某物业公司，认为其应就管理不善承担责任。而物业公司则认为这完全是王先生监护不当造成的，与物业公司的管理没有关系。为此，王先生向法院提起诉讼。Page 16案例二：小区内的装修规定与业主的财物失窃是否有关？ 【专案简介】1997年7月9日，原告侯、陈夫妇向被告瑞星公司购买了某小区的一套住房。在购房时，双方约定：住户安装各种防盗设施须经物业公司审批，朝南的窗户不允许安装防
10、盗窗。1998年12月27日，一小偷潜入小区将原告夫妇居室的朝南窗户卸下，进入房内偷窃了包括现金在内约价值5万元的各种物品。侯、陈夫妇认为，被告不允许原告装防盗设施的规定，造成了原告财物的失窃，于是将瑞星公司告到了法庭，要求其赔偿失窃损失费5万元人民币。四、物业管理纠纷与解析四、物业管理纠纷与解析Page 17案例三：物业管理中公司应承担何种保安职责？ 【专案简介】某小区业主委员会与被告某物业公司于1997年2月4日签订一份物业管理合同。双方约定，委托服务期限为1997年2月16日至2006年12月31日，委托管理项目包括了保安服务。2000年1月23日晚9时许，原告业主李某在所住大楼的电梯内
11、遭不法分子袭击受伤。同年4月25日原告诉至法院，要求物业公司承担未尽到保安职责的民事赔偿责任并解除物业管理合同。四、物业管理纠纷与解析四、物业管理纠纷与解析Page 18案例四：因排水管道不畅，而使业主室内受损的责任由谁承担？【专案简介】甲小区某号602室被告华某，502室原告王某。因被告某物业管理公司未在该号楼顶平台落水管道进口处按规范要求设置防护网，被鸟钻进管道内筑巢，致使管道堵塞。被告华某在装潢602室房屋时，未经物业公司同意擅自将602室阳台处的排水口封死。一天，遭遇大雨，因落水管道堵塞，雨水从楼顶落水管道接口处流进602室阳台，因该阳台排水口已封死，积水无法排出，沿602室周围墙角深
12、入502室，致使原告王某装潢的地板等物受损。原告王某要求赔偿，但因被告华某与物业管理公司相互推诿，原告王某遂诉讼至法院。四、物业管理纠纷与解析四、物业管理纠纷与解析Page 19案例五：新购住房发生的维修责任由谁承担？ 【专案简介】陈先生年初购得一套商品房，因黄梅季节连日阴雨，该商品房部分墙面开始渗水，损坏了陈先生室内的部分装修。陈先生为此多次向物业公司反映，物业公司亦两次派人前来维修。虽经维修，该房墙面仍有渗水问题存在。物业管理公司表示，其已尽了维修义务，陈先生应向房地产开发商进行交涉。陈先生对此甚为不解。四、物业管理纠纷与解析四、物业管理纠纷与解析Page 20案例六：业主拒付物业管理相关
13、费用的理由是否成立？【专案简介】某小区的业主委员会自1996年起委托原告甲物业公司进行 物业管理。99年2月，新的业主委员会将合同延期至2000年11 月底。自原告管理以来，被告朱某一直未缴付物业管理费和维 修基金，亦拒付大楼电控门安装费，原告在多次催讨无效的情 况下，诉请法院判令被告支付物业管理费及滞纳金，支付维修 基金和电控门安装费。对此，被告朱某辩称，物业管理合同签 定时，甲物业公司的法定代表人章某同时又是业主委员会的主 任，故物业管理合同无效；维修基金未发生实际使用，故无权 收取；电控门安装后始终开着，未达到安装目的，业主不应付 费。四、物业管理纠纷与解析四、物业管理纠纷与解析Page
14、 21案例七：因墙面渗水造成财产损失是否概属物业管理不当？【专案简介】某小区自1998年6月起先后由开发商和业主委员会委托原告乙物业管理公司进行物业管理服务，被告郭某自1999年1月起长期拖欠物业管理费。原告多次催讨，均被被告拒付。被告认为，自己在装修入住后即发现北房间墙面渗水，损坏了装修，另外2000年夏天发生楼上住户卫生间渗水至被告的客厅，损坏了天花板。经原告修理，仍有渗漏。原告对此应承担物业管理上的责任，原告不赔偿财产损失，被告就不支付物业管理费。四、物业管理纠纷与解析四、物业管理纠纷与解析Page 22案例八：自己的房子是否就有权随意破墙?【专案简介】住在19楼的业主卫某，在自己房子内
15、卫生间的东墙开窗，将厚厚的外墙打穿。物业公司多次上门加以阻止，卫某不听劝阻，继续施工安装窗户，致使19层到底层墙面被泥浆污染。物业公司只得将卫某告上法庭。四、物业管理纠纷与解析四、物业管理纠纷与解析Page 23结论：物业公司应如何注意防范无过错？1、完善安全措施2、设置警示标志3、购公共责任险四、物业管理纠纷与解析四、物业管理纠纷与解析Page 24讨论题不管是大物业公司、还是小物业公司，都存在住户不交物业费的现象，不交物业费的原因也很多，有邻里纠纷问题、房屋存在质量问题、供水、供电、供暖问题、物业服务不好问题等等，到底这些问题，哪些属于可以不交物业费范围，哪些和物业费没有关系，到底住户能不能因此不交费，不交费的后果就是物业公司越来越亏损，之后就是服务也越来越差了，那么谁是受害者，我想可能物业和住户都是受害者，如何理顺这种关系能呢？改变这种状态呢？政府又如何去做呢？让我们大家讨论一下吧！Page 25
