《2012福建福清裕荣广场项目市调问卷、商家访谈及业态规划报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2012福建福清裕荣广场项目市调问卷、商家访谈及业态规划报告（98页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、第1页福建福清裕荣广场项目福建福清裕荣广场项目市调市调问卷、商家访谈及业态规划报告问卷、商家访谈及业态规划报告引领福清消费新时尚全新主题式生活休闲体验购物广场第2页我司自2012年6月27日正式收到福清裕荣城市广场的委任，开始做市调一百份随机抽样问卷调查以及目标租户访谈，我们连续5个工作周以来通过对项目的市场，消费者、潜在商家的调研与研究；以及通过反复论证，制作并提交此份报告：第3页福清的商业圈版块目前主要以临街商业为主，缺乏管理和规划，商 圈是以周边楼盘的开发，居住人口开始进驻而逐渐天然形成。新型的综合体商业或室内集中型购物商业体都处于初步阶段，一站 式购物消费形式的商业体在福清未见。由于目
2、前福清各商圈内缺乏大型百货商场以及购物中心，而临街的 商铺也受到租金与业权的影响，导致大型品牌进驻福清商业市场受 到一定的限制。各商圈主流消费客群及商业档次划分明确，当地及周边城镇居民日 常消费购物习惯已形成了固定模式。福清市整体商业市场及商圈分析结论第4页福清市现有繁华商业都集中于成龙步行街、一拂街、向高街、后埔街、 等中心地段，尤其是一拂街、成龙步行街为人流聚集地。高档及部分名品专卖店主要位于向高街，成龙步行街多为国内二线服饰 专卖店，佳源超购物广场及永辉超市为市民生活消费的集中区域；流 行服饰、婚纱影楼、数码家电、餐饮、娱乐、金融都集中在一拂街， 后埔街的临街店铺。西区为2001年后政府
3、着力发展的新区，以新建中高档住宅为主，其中商 业配套都为街铺。第5页福清目前在经营的具有一定品牌及规模的商业体仅为步行街 上的新华都百货，以传统的百货形式经营；除此以外，暂时 没有其他大型百货行业或新型购物中心与其竞争。我们即将修建的“裕荣广场”大型商业购物中心项目，从商 业建筑形态、商业规模及经营模式都将改变福清当地零售市 场，从而改变消费者的消费及购物习惯。第6页从消费调查数据中得出，福清当地消费人群主要集中在26-35岁的女性消费 者；人均月收入集中在人民币3000-10000元水平的4人以下家庭成员，属于 当地中等收入群体。消费者留在福清当地消费主要还是集中在传统的成龙步行街地段，主要
4、原因 是商品的种类齐全，且已养成购物习惯。当地消费者日常购物主要集中在超市/大卖场、及步行街，每次的消费在人 民币300-500元；在餐饮方面，每周3-4次外出就餐以及选择中式餐饮和风味 小吃的消费者最多；娱乐则集中在KTV等，人均每次消费在人民币约500- 1000元。在消费调查中了解到，当地消费者对于品牌的认知度并不高，所关注的品牌 主要只集中在国内二、三线及福建区域品牌，特别是以休闲及运动品牌为主 。绝大部分消费者认为福清缺乏大型购物中心，对新建的商业项目都期待有大 型品超市、电影院及福清当各地特色餐厅的业态能够引进。针对福清消费者市场研究结论第7页大部分零售商认为福清具有强大的市场空间
5、及消费潜力，但当地目前 缺乏大型百货或购物中心，可供选择商业网点不多，使得品牌商无法 入驻。已进驻福清市场的品牌大部分由当地代理商经营，代理商对于新开发 商圈及项目的进驻都比较保守，这对于项目未来的招商在前期条款政 策上需要多作出让步已吸引优质的品牌代理商进驻。项目的定位与业态品牌组合，将直接影响到品牌是否进驻的关键因素 ；另外，商场的招商及营运团队同样也是品牌公司将要考虑的条件之 一。项目潜在目标零售商访谈结论第8页大部分零售商认为福清具有强大的市场空间及消费潜力，但当地目前 缺乏大型百货或购物中心，可供选择商业网点不多，使得品牌商无法 入驻。已进驻福清市场的品牌大部分由当地代理商经营，代理
6、商对于新开发 商圈及项目的进驻都比较保守，这对于项目未来的招商在前期条款政 策上需要多作出让步已吸引优质的品牌代理商进驻。项目的定位与业态品牌组合，将直接影响到品牌是否进驻的关键因素 ；另外，商场的招商及营运团队同样也是品牌公司将要考虑的条件之 一。项目潜在目标零售商访谈结论第9页福清市整体商业市场及商圈分析第10页商业发源地，历史悠久 老城区商圈是现时福清最大的商业圈，也是福清商业发源地，历史悠久之背影，使其拥有极高知名度与商圈美誉，络绎 不绝的丰沛人流与固有旺盛的商业气氛，致使商圈商业价值没有因为新兴商圈的崛起而衰弱，仍是福清第一。临街商铺为主，租金高居不下 以传统临街商业步行街为主，辐射
7、至周边几条主干道与毗邻小巷，连带将其商业价值不断提升，至使商圈内租金高居不 下，一直稳坐福清商铺租金第一位。即便每年固有递增之商铺转让费，也没有因此而让商家却步。以休闲业态为主导，符合其大众化消费之定位模式 商圈内休闲业态品牌循环比例比较严格，同一休闲服装品牌于商圈内至少拥有3间以上的大面积店铺，致使商圈内可供选 择之品牌较少，也是致使当地消费对品牌认识度较弱之因素之一。但由于其休闲主导商铺，产品价格适中而符合大众化 的消费模式，也是商圈保持人气平稳持升之因素。转让费高企，使具品牌效应之商家望而却步 高昂的商铺转让，致使未进入福清市场之品牌商铺对该商铺既爱又恨。位于商圈核心位置只有40平方米的
8、店铺其转让费 便高达10万元，而对于一惯租赁较大面积之品牌商铺而言，若其进入老城区商圈，其便需支付高达接达百万之转让费用 ，因此，也阻碍了具发展潜力之品牌商铺进入商圈内，也使商圈档次一直不能得到更好的提升.商圈硬件设施落后，营商环境一般 商圈除了环球广场整体建筑物具有较好之规划外，后埔街、向高街以及成龙步行街之商铺均是旧楼临商店铺，建筑墙身 残旧，缺乏保养与统一规划，致使商圈营商环境日渐落伍，与新兴商圈缺乏营商环境竞争力，商圈较难得到提升。商圈商业特征分析 老城区商圈福清老城区商圈位于福清市玉屏街道，由一拂街、向高路、 东门路和成龙步行街组成；道路狭窄、街区老化、设施陈旧、停车极为困难 等因素
9、，成为老城区商圈发展的重要瓶颈，已经大大制约了老城区商圈发展。第11页商家落位图 老城区商圈（一）江滨路煲煲仔一拂街粤粥记联想天福橄榄绝配重庆万州炭三叶生活馆盖邑扁食都彭魅力丝色红芊芊吉郎家万年青唐朱迪欧美名品萃工商银行劲霸李维斯ADIDAS邻家女孩中国建设银行阿依莲GCDCC&DD朝花西拾蓝色部屋姬芬圣罗兰DHC婉甸peelee施婂绯妮东+红中国联通时尚女友狼的诱惑卓恩一号鞋仓蜘蛛王东京故事仕界女人心虎都麦当劳甜品站劲霸佳源购物广场鸿星尔克千禧之星法勃尔添衣阁苹果浪漫春天煌上煌新焦点都市丽人东门街第12页商家落位图 老城区商圈（一）江滨路四季风一拂街康龙女人心缤典奥伦多兰东方味王亨达利时尚女
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15、商家落位图 老城区商圈（三）向高街浪漫春天成龙步行街一层 九牧王卓尔珠宝德丽凯CeNVeRSE边缘地带大白鲨NOVE LIFE新山福升派柒牌七色花微儿幔法国GXGWEWE耐克HK茂发珠宝ONVERS凤凰城杰杰童装农业银行花花公子宝岛眼镜古宝船李宁利郎七匹狼羊古韩雅德尔惠匹克特步都彭唐妹达亚酷牛仔迪士尼运动匹克JYS老人头滔搏运动靓酷牛仔咏仕一拂街第22页商家落位图 老城区商圈（三）向高街囧囧格子铺成龙步行街二层 小安家庭工坊阿颜儿童主题乐园科力教码爱儿美儿童摄影连锁企业木咖啡甜园时尚女装罗伦家纺那裹至尊公馆燃希摄影楚格木鱼岛自助烧烤布名文柏形象设计拾尚坊铭香堤岸茶馆火玫瑰时尚摄影机构韩壮秀衣秀
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