土地增值税清算培训

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1、土地增值税清算培训肇庆高新区地方税务局u一、土地增值税基本政策u二、房地产开发项目土地增值税清算内容u三、土地增值税清算管理目录 一、土地增值税基本政策一、土地增值税基本政策土地增值税的纳税义务人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其 附着物并取得收入的单位和个人。1、对转让集体土地使用权的不征税。 2、对出租的房地产不征收土地增值 税 。没有发生房地产的产权转让，不属 于土地增值税的征收范围。 3、以继承、赠与方式无偿转让房地产 的行为。(国税函发1995110号 )“赠与”是指如下情况： 房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地 使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。 房产所有人、土

2、地使用权所有人通过中国境内非营 利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠 与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。 上述社会团体是指中国青少年发展基金会，希望工程 基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会 、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会 以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织 。（财税字1995048号第四条）有关事项项是否属于征税范围围1、出售征。（1）出售国有土地使用权权（2）取得国有土地使用权权 后进进行开发发建造后出售（3）存量房地产买卖产买卖 。2、赠赠与赠赠与中公益性、赠赠与直系亲亲属或承担直接赡赡养义务义务 人不 征，其余征。（财财税字1995

3、048号第四条）3、企业业兼并中转让转让 房地 产产暂暂免 （财财税字1995048号第三条）4、房地产产抵押抵押期不征；抵押期满满不能偿还偿还 ，以房地产产抵债债的，征。5、房地产产交换换单单位之间换间换 房，有收入的征；个人之间间互换换住房免征。（ 财财税字1995048号第五条）6、以房地产产投资资、联营联营一般情况暂暂免。（财财税字1995048号第一条）但所投 资资、联营联营 的企业业从事房地产产开发发的，或房地产产开发发企业业 以其建造的商品房进进行投资资和联营联营 的,征。（财财税2006 21号）7、合作建房自用，暂暂免；建成后转让转让 ，征。（财财税字1995048号 第二条

4、）8、出租不征。 （无权权属转转移）9、代建房不征（无权权属转转移）10、房地产产重新评评估不征（无权权属转转移）土地增值税基本政策土地增值税的征税对象土地增值税的征税对象是转让国有土地使 用权、地上的建筑物及其附着物所取得的 增值额。 增值额为纳税人转让房地产的收入减除 条例规定的扣除项目金额后的余额。增值额收入扣除项目金额土地增值税的四级超率累进税率 增值额未超过扣除项目金额的部分，税 率为。 增值额超过扣除项目金额、未超过扣除 项目金额的部分，税率为。 增值额超过扣除项目金额、未超过扣 除项目金额的部分，税率为。 增值额超过扣除项目金额的部分，税 率为。土地增值税的计算步骤与公式 1、计

5、算增值额增值额收入扣除项目金额 2、计算增值额与扣除项目之比（即：增值率）增值率增值额扣除项目金额 3、根据增值率确定适用税率，计算土地增值税的 税额：土地增值税增值额适用税率扣除项目金额 速 算扣除率 （一）增值额未超过扣除项目金额50%土地增值税税额=增值额30% （二）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的土地增值税税额=增值额40%-扣除项目金额5% （三）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的土地增值税税额=增值额50%-扣除项目金额15% （四）增值额超过扣除项目金额200%土地增值税税额=增值额60%-扣除项目金额35%公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数

6、。土地增值税的减免税政策 u(一)纳税人建造普通标准住宅出售，增值 额未超过扣除项目金额20的(含20)， 免征土地增值税。 普通住宅的标准国务院办公厅转发建设部等 部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见 的通知（国办发200637号） 1、住宅小区建筑容积率在1.0以上 2、单套建筑面积在144平方米以下 根据国家税务总局关于房地产税收政策执 行中几个具体问题的通知（国税发2005 172 号）第六条“对于以套内面积进行计量 的，应换算成建筑面积，判断该房屋是否符合 普通住房标准。” 3、实际成交价格低于同级别土地上住房平均 交易价格1.2倍以下。u（二)因国家建设需要依法征用、收回 的房

7、地产，免征土地增值税。 u (三)因城市市政规划、国家建设的需 要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产 而取得的收入，免征土地增值税。 u (四)对个人销售住房暂免征收土地增 值税 二、二、 房地产开发项目土地房地产开发项目土地 增值税清算内容增值税清算内容土地增值税的清算单位l 土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位 进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算 （国税发2006187号） l 对分期开发房地产项目确认分期项目问题对于分期开发房地产项目，符合下列情形之一的，应视为 分期项目：（一）同一开发项目内，房地产开发企业以分期销售形式 开发并能够分别核算各期收入和扣除项目

8、的；（二）同一开发项目内，房地产开发企业分期取得初始产 权登记证明的。分期开发房地产项目各清算单位扣除项目计算分摊方法应 保持一致性。清算项目中包含不同类型房产该如何计算 l 开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的， 应分别计算增值额。 （国税发2006187号第一条） l 清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家 有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对 分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算； 对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率 ，缴纳土地增值税。 （国税发200991号）第四章第十七条规定土地增值税的清算条件应进行土地增值税的清算 （一）房地产开发项目全部竣工、完 成销售

9、的； （二）整体转让未竣工决算房地产开 发项目的； （三）直接转让土地使用权的。 （国税发2006187号第二条）可要求纳税人进行土地增值税清算 （一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的 房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例 在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的 可售建筑面积已经出租或自用的； （二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售 完毕的； （三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增 值税清算手续的； （四）省税务机关规定的其他情况。 （国税发2006187号第二条）凡符合下列条件之一的,应视为竣工验收 1、开发产品竣工证明材料已报房地产 管理部门备案。 2、开发产品已

10、开始投入使用。 3、开发产品已取得初始产权证明。土地增值税清算的时限 对于符合应进行土地增值税清算的项目， 纳税人应在满足条件之日起90日内到主管 税务机关办理清算手续。 对于税务机关可要求清算的项目，由主管 税务机关确定是否进行清算；对于确定需 要进行清算的项目，由主管税务机关下达 清算通知，纳税人应在收到清算通知之日 起90日内办理清算手续。 （国税发200991号第十一条 ）房地产转让收入（一）纳税人转让房地产所取得收入，包括 货币收入、实物收入和其他收入。 （国务院第138号令发布的土地增值税暂 行条例） 条例第二条所称的收入，包括转让房地产 的全部价款及有关的经济收益。 （财法字（1

11、995）6号土地增值税暂行条例 实施细则）转让房地产收入的确认时点问题 土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发 票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发 票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销 售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。 销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量 面积不一致，在清算前已发生补、退房款的， 应在计算土地增值税时予以调整。 （国税函2010220号） 非直接销售和自用房地产的收入确定房地产开发企业将开发产品用于职工福利、 奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵 偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资 产等，发生所有权转移时应视同销售房地产 , 其收入按下列方法和顺

12、序确认： 按本企业在同一地区、同一年度销售的同 类房地产的平均价格确定；由主管税务机 关参照当地当年、同类房地产的市场价格或 评估价值确定。 房地产开发企业将开发的部分房地产转 为企业自用或用于出租等商业用途时， 如果产权未发生转移，不征收土地增值 税，在税款清算时不列收入，不扣除相 应的成本和费用。（国税发2006187号第三条） 房地产扣除项目一、取得土地使用权所支付的金额 二、开发土地和新建房及配套设施的成本(以下简称房地产开发成本） 三、开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用） 四、与转让房地产有关的税金 五、财政部规定的其他扣除项目土地增值税扣除项目的要求（一）房地

13、产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣 除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的 规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产 开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。 （二）房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑 安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求 或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安 造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发 成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机 关确

14、定。 （国税发2006187号第四条）（一）取得土地使用权所支付的金额u 1、取得土地使用权所支付的地价款 u 2、按国家统一规定交纳的有关费用。即：纳税人在取得土地使用权过程中办理 有 关手续，按国家统一规定缴纳的有关登 记、过户手续等，包括契税。 房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置 费的扣除问题： 房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费 不得扣除。（国税函2010220号第四条） 土地成本的分摊问题： 纳税人成片受让土地使用权后，分期分 批开发、转让房地产的，其扣除项目金 额的确定，可按转让土地使用权的面积 占总面积的比例计算分摊，或按建筑面 积计算分摊，也可按税务机关确认的其 他方式计算分摊。

15、（中华人民共和国土地增值税暂行条例 实施细则第九条）根据土地增值税立法精神，细则第九条的“ 总面积”是指可转让土地使用权的土地总面积。在 土地开发中，因道路、绿化等公共设施用地是不 能转让的，按细则第七条规定，这些不能有 偿转让的公共配套设施的费用是计算增值额的扣除项目。因此，在计算转让土地的增值额时， 按实际转让土地的面积占可转让土地总面积来计 算分摊，即：可转让土地面积为开发土地总 面积减除不能转让的公共设施用地面积后 的剩余面积。 （国税函1999112号）（二）房地产开发成本包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程 费、建筑安装工程费、基础设施费、公 共设施配套费、开发间接费用六项 1、土地征用及拆迁补偿费：包括土地征用费、耕地占用 税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁偿的净支 出、安置动迁用房支出等。 2、前期工程费：包括规划、设计、项目可行性研究和水 文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。 3、建筑安装工程费：是指以出包方式支付给承包单位的 建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。 4、基础设施费：包括开发小区内道路、供水、供电、供 气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的 支出。 5、公共配套设施费：包括不能有偿转让的开发小区内公 共配套设施发生的支出。