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1、重庆市江北区市场调查报告一、区域宏观经济发展情况（2005-2009）2007年增长率达到17%后保持该增长率平稳发展。一、区域宏观经济发展情况（2005-2009）2007年人均GDP从23082元后保持11%以上的增长速度，人民币贬值速度始终小 于11%，说明人民的购买力在提升。一、区域宏观固定资产投资（2005-2009）重庆的发展，江北的发展，房地产开发的投资增长是必须的也是必然的。一、区域宏观建筑情况（2005-2009）2008年金融危机之后房屋建设回归正常的发展阶段。二、区域整体市场情况分布图在售39个楼盘，待售20个楼盘二、区域整体市场情况各个物业形态（单位：平米）总总体供应应
2、量已推体量已剩余体量未推体量比例上品十六健 筑4800003256121667381：0.7:0.3单配一房二房三房0131444860963610.3:1:0.1正升青青丽丽 苑9886738458604091：0.4:0.6单配一房二房三房0282401021801：0.4保利香雪7000002309224690781：0.3：0.7中海北滨华滨华 庭1000000164954835046二、区域整体市场情况总总体供应应 量已推体量未推体量单单配一房二房三房渝能明日 城市36000023000013000025211088534023无首创创国际际 生活区10000009547590452
3、41090032498东东原D71000000100000900000122491854214215419956总结：该区域新开楼盘每平米均价在8000元以上，总价区间为40万- 100万，户型主要集中在60-80的两房或小三房。 现阶段接近年末，各公司正在加推，12月份各楼盘剩余体量将锐减。渝能明日城市满足CBD的不满足区域概述该区域是融办公、商业、 居住、休闲为一体的“江 北区”配套功能组团之一 ，未来定位为滨江、高 尚、核心居住区，也是重 庆市近年旧城改造的重点 区域之一。绝版的一江两 湖景观资源及浓厚的历史 人文氛围，加上密集的城 市规划，将使本区域城市 价值进一步提升。项目概况项目名
4、称渝能明日城市开发商重庆渝能万怡房地产开发有限 公司项目地址重庆江北嘴CBD旁占地面积7.2万m建筑面积36万m物业形态高层容积率6.30项目开发周期2-3年一期R5高层二期R6高层精装房三期商业+写字楼四期R7、R8高层项目规划6578S 1324T10T 1幼儿园1南区已投 入使用供应量渝能明日城市是36万方城市综合体，南区20万方已建成入住，北区建筑面积约16万 平米，涵盖3栋精装公寓、慢调广场商业、1栋高端商务写字楼三大产品形态。 已推体量:R5R6共计约6万方 已推剩余量：280平米 未推体量：11万方户型情况单配（16%）40.43平米标准2房（16%）57.58平米标准2房（16
5、%）66.81平米舒适2房（18%）70.93平米以上2房（50%）备注：以上比重为总供应308的比重。2房1卫的紧凑2房、标准2房和标准1房是竞争板块主力供应产品。房型分配1房（33.8% ）45.22平米51.30平米项目配套交通111、135、141、149、421、419、121、323、105、110教育幼儿园：北大附中未名幼儿园 医疗三二四医院 、佳音医院商贸重百、北大附中未名幼儿园金融建行，中信，央行，工行，农行，招行，交行餐饮有酒店、餐馆休闲 娱乐会所、羽毛球场、私人影音室、慢调商业街、篮球场、游泳池项目本身就在CBD中，生活配套根本不用考虑， 加上华润万象城的入住提升项目商业
6、价值。推售节奏6月开始蓄客7.31样板间开放8.28开盘持续销售期至今剩余4套销售情况8月28日开盘均价11000元/平米，当天售出80%以上，开盘至今3个月推出 的308套精装小户剩余4套，这样的成绩也是值得庆贺了，9.29接着限购、 停贷等一系列利空消息频出。总结：解析渝能明日城市成功之处项目定位精准：满足CBD的不满足 客户群定位：城市白领 功能定位：住家、投资 产品定位：精装小户好的广告=创创新+创创意+直传传信息+贴贴近生活不足：广告没有创意正升青青丽苑都市领域，花园小户区域概述项目四至：正升青青丽苑地处重庆市渝北区龙溪街道五黄路东侧原重庆无线电专 用设备厂，北临住宅区，南临城市主干
7、道五黄路，西临上海大众汽车重庆销售服 务有限公司，东临无砖厂家属区。项目概况项目名称渝能明日城市开发商重庆正升置业有限公司项目地址渝北区龙溪街道五黄路东侧占地面积18941建筑面积98867物业形态高层容积率4.49项目开发周期1-2年34项目规划2341一期2、3、4号楼高层住宅二期1号综合楼供应量总建筑规模约98867.60平方米. 本次推出体量：38458 剩余体量：200 未推体量：60409户型情况本期户数：528 户 1房：2房=7：1 均价： 8920元/平米项目配套超市：新世纪、易初莲花、新大兴超市、永辉、新一佳、重 百超市、沃尔玛、人人乐、中百仓储超市等 银行：工、农、建、交
8、、招商、浦发、中信银行等 医院：黄泥塝医院、时珍阁中医院、324医院、龙溪医院黄泥 塝门诊、计生医院、红十字医院、红旗河沟医院、妇幼保健 院等 教育：培新小学、皇冠实验中学、洋河花园实验小学、字水 中学 幼儿园：洋河幼儿园、皇冠东和幼儿园、北大幼儿园 家居电器：国美、百安居、皇家一号 餐饮：皇冠自由城餐饮、北城天街美食街、洋河美食街 体育：洋河体育场、超越健身御景天成店、康祺健身房 酒店：东和花园酒店（四星）长度假日酒店（四星）推售节奏2010年8月20日发放VIP卡； 2010年9月7日目前带上身份证和7万存款证明可办理VIP卡，可享受 5000元购房优惠，办卡将实行实名制； 2010年11
9、月20日 3、4号楼 盛情开盘。3#4#一期开的3#、4#号 楼不临街，没有商 业，主要原因是： 该地段周边商业配 套齐全，这样的顺 序主要是为了给1# 楼做前期铺垫。2# 楼将在2010年12月 开盘，我认为在这3 栋楼销售完成后就 会开始招商。销售情况2010年11月20日至今已售罄。2号楼套内32-68紧急加推，正在办理VIP卡。总结该项目有以下优点： 第一：地处观音桥商圈、江北城CBD、寸滩保税港、龙头寺火车站4大城市功 能板块中心； 第二：周围配套较齐全,新世纪超市、重百等； 第三：都市花园公寓，纯粹小户型总价低； 第四：套内32-68平米院馆助长气质，提高性价比。珠江太阳城捌零公馆
10、把CBD献给80后项目概况项目名称珠江太阳城捌零公馆开发商重庆珠江实业有限公司项目地址江北北城路76号占地面积28800平方米 建筑面积102246平方米物业形态高层容积率4.28项目开发周期3-4年项目区位珠江太阳城捌零公馆位于江北滨江路刘家台路段，身处CBD核心区域与江岸生态腹地 的黄金分割点；前临嘉陵江，背靠五里店，紧邻黄花园大桥，与渝中半岛凭栏而望， 距解放碑CBD、观音桥步行街均5分钟车程。项目规划A区B区D区C区A区、B区属于珠江太阳城(已交房入住），D区、C区属于珠江太阳城捌零公馆 ，其中D区3栋高层已于2010年9月15日全部售罄，现在正销售C区.销销售中产品概况C2栋于201
11、0年11月16日开盘 产品：3梯10户，5559平米，L型布局总结定位非常清晰，现在均价10200元/平方米，唯一优势是临江小户。半山华府项目概况项目名称半山华府开发商重庆鹏润集团项目地址江北北滨路中段兴竹路19号 （君豪大饭店后）占地面积10万m建筑面积30万m物业形态联排别墅、高层、公寓容积率3.02 项目开发周期2-3年项目规划整个半山华府是由11栋联排别墅，20栋高层（18栋板楼，2栋公寓），3400平方商业。 现在推出的就是二期公寓1号，公寓1号全部为31-48之间的单配或1房1厅，麻雀虽小，但 功能齐全，除了每户均带生活阳台外，更有些房源均带景观阳台，飘窗设计，开间在3.6 米以上
12、，共406套，一共是30层，3梯14户。2# 7#6#4#3#5#1#项目配套配套设施教育配套江北文化中心、工商大学、建新中学商业生活配套北滨美食街、金源购物中心、居然之家、永辉超市、东方家园农贸 市场娱乐休闲配套儿童公园、方特科幻公园、卢米埃影院 医疗配套324医院、江北第一人民医院、十二院、江北三院四门诊、光泽诊所、和平药房、万鑫药房等图片展示供应量及户型总总体量14万现现在是半山华华府B 区，A区已交房入 住占16万方。已推体量7万未推体量7万现阶段还有 户型1室1厅 的B2栋公寓 未开盘，体 量是1.6万平 米；以舒适 两房和三房 为主力户型 还有两栋高 层未开盘， 体量在3.2万 方
13、左右；联 排别墅2.2万 方。A区B区B区2#b1在售推售节奏4#1#6#5# 3# 7#2#b12#b22010年4月21日，4#、5#、6#开盘； 2010年7月10日，7#楼加推； 2010年9月12日，2#b1开盘； 2010年11月11日，4#、5#、6#、7#楼都已基本封顶完工。销售情况9月12日是2#楼b1团购现场全是一室一厅，共406套，一共是30层，3梯14户，团购当天去化300余套； 现阶段还有部分100两梯四户纯板式三房变四房持续热销中，均价8400元/平米， 全款96折，按揭97折。总结：营销活动分析：国庆节间推出特价房：30-36 单配，和舒适性极强的100 板式3+
14、1房； 2010年8月28日应邀风水大师汤虎揭开建筑风水神秘面纱； 房交会期间推出特惠房第一：什么特价房？质量有问题，户型有问题，这个方式我不能接受！我认为针对不 同户型的消费人群举办送亲情活动、感恩活动是否会更好； 第二：这里是城市，不是农村！消费者关注的焦点不是风水是户型，比如采光通风、 私密性、朝向等等；我认为这个活动可以做但太单一，紧接着是户型讲解及装修建议 更有画面感； 第三：这个活动很有意义，主题清晰明了即特惠房楼层不好，这样做也彰显大盘气 质。 房地产形式大好特别是江北一路高唱红歌的背景下，30万方的大盘、3.02的容积率、 43%的绿化率这样的销售成绩值得深思。东原D7区“上帝
15、花了六天创造这个世界，第七天全世界都休息”项目概况项目名称东原D7区开发商重庆东原房地产开发有限公司项目地址重庆江北区红石路占地面积23.31万m建筑面积100万m物业形态高层、小高层（洋房）容积率4.30项目开发周期4-5年项目规划二期（小 高层+洋房 ）四期三期（酒 店+商业 ）一期7栋高层 二期小高层或花园洋房 三期22万方商业+写字楼 四期高层项目一期2341576一期由7栋高层组成，其中1、2号楼45层，3、4、5、6、7号楼 33层供应量供应量2供应量3本期户数：2880户 单配：1房：2房：3房 =9：11：73：7 均价：8800元/平米原因有三： 未来居住人群骤升 ，无论是年
16、轻人居住 或投资单配是必须的 ； 大部分2房带院馆设 计消费者可以根据需 求进行装修； 考虑总价因素 ，三 房接受人群是有限的 ；项目配套周边配套： 城市副中心，周边城市配套成熟；品牌开发商云集，居住氛围浓厚；大型超市、百货、 医院、学校、银行等生活配套完善，方便生活；7分钟即可到观音桥商圈；10分钟可到达 沙坪坝商圈；5分钟即到冉家坝商圈。未来还将开通多路公交线路。 周边教育资源：2公里范围内中学5所 第二零三中学(大石坝校区)、第七十二中学、第二零三中学(长安校区)、 石油子弟中 学、龙山中学 3公里范围内主要的大学4所：技术学校、电子职业技术学校、市轻工业学校、西师高等 职业技术学校、前技工学校、长安技校 大学：重庆师范大学(渝中校区)、重庆大学(A区2595.70米) 三级医院7个、综合医院13个、专科医院5个。 主要名列如下： 三级医院：江陵医院、江北五院、重庆大学医院、重庆江陵医院 综合医院：通用医院、重庆市江北区第五人民医院、 重庆
