房地产企业利息的税务处理

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1、利息的税务处理利息的税务处理 利息的税务处理 (一)利息收入和利息费用(按照方向) (二)企业所得税、营业税、土地增值税(按照 税种) 按照利息的方向划分:分为两个层次,一是 企业支付的利息费用,如何在税前扣除;二是企 业收取的资金占用费,如何纳税。 第二个方面,还要对利息的税务处理,按照 不同的税种进行解读。利息的税务处理利息问题的十个专题 1、企业间的资金占用费是否缴纳营业税和印花税 2、利息收入的纳税义务发生时间 3、银行转贷的税务处理。 4、无偿贷款的纳税调整问题 5、利息费用的扣除政策(37、38、21) 6、同期银行贷款利率 7、向个人借款的利息是否允许扣除? 8、资本弱化 9、资

2、本未到位的利息问题 10、土地增值税的利息计算问题利息的税务处理 一、利息收入 专题(一)企业之间收取资金占用费缴纳营业税么 ? 国税函发【1995】156号文件第10条 印花税 根据中华人民共和国印花税暂行条例的规 定,“借款合同”是指银行或其他金融机构与借款人 之间签订的借款合同(不包括银行同业拆借合同) 。因此,非金融机构之间的借款合同不需缴纳印花 税。 利息的税务处理 一、利息收入 专题(二)利息收入的纳税义务发生时间? 营业税暂行条例第12条 营业税暂行条例实施细则第二十四条 条例第十二条所 称收讫营业收入款项,是指纳税人应税行为发生过程中或 者完成后收取的款项。条例第十二条所称取得

3、索取营业收入款项凭据的当天 ,为书面合同确定的付款日期的当天; 未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的,为 应税行为完成的当天。(意味着要按照月度纳税了)利息的税务处理 一、利息收入 专题(二)纳税义务发生时间 企业所得税法实施条例第18条: 第十八条 企业所得税法第六条第(五)项所称 利息收入,是指企业将资金提供他人使用但不构成 权益性投资,或者因他人占用本企业资金取得的收 入,包括存款利息、贷款利息、债券利息、欠款利 息等收入。利息收入,按照合同约定的债务人应付利息的 日期确认收入的实现。 思考:利息收入的企业所得税和营业税纳税义 务发生时间是否相同? 利息的税务处理 一、利息收入 专

4、题(三):银行转贷如何进行税务处理? 是具有资金池理念的企业集团遇到的很麻烦 的问题。 1、财税【2000】007(银行转贷) 2、国税发【2002】13号(银行转贷+财务公司) 3、财税【2006】134号(银行转贷+ 常见误区:收取银行转贷业务的服务费。利息的税务处理 一、利息收入 专题(三):银行转贷如何进行税务处理? 企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分 摊集团内部其他成员企业使用的,借入方凡能出具 从金融机构取得借款的证明文件,可以在使用借款 的企业间合理的分摊利息费用,使用借款的企业分 摊的合理利息准予在税前扣除。 摘自国税发【2009】31号文件第21条第二, 款利息的税务处

5、理 一、利息收入 专题(四)利息的关联交易 问题:无偿贷款是否可能被纳税调整? 1、所得税(税务机关有权进行调整,因为条例 25条将无偿赠送劳务界定为视同销售) 2、营业税(营业税,无偿赠送劳务不属于视同 销售,如果是关联企业,税务机关会有权调整。 争议点:可能认为“计税价格明显偏低并无正当理 由)利息的税务处理 一、利息收入 专题(四)利息的关联交易 利息关联交易案例 1、宝洁公司案例 2、广东白云山制药有限公司关联交易案例 3、向香港公司借入资金,支付利息的税收筹划 (利用企业所得税税率和营业税税率的税率差) 利息的税务处理 二、利息费用 专题(五)利息费用扣除基本规定 条例三十七条:企业

6、在生产经营活动中发生的 合理的、不需要资本化的借款费用,准予扣除 。 企业为购置、建造固定资产、无形资产和 经过12个月以上的建造才能达到预定可销售状态 的存货发生借款的,在有关资产购置、建造期间发 生的合理的借款费用,应当作为资本性支出计入有 关资产的成本,并依照本条例的规定扣除。 1、合理性。防止资本弱化。 2、划分资本化和费用化支出。(12个月以上建造 的存货)利息的税务处理 二、利息费用 条例第三十八条:企业在生产经营活动中发生 的下列利息支出,准予扣除: (一)非金融企业向金融企业借款的利息支出 、金融企业的各项存款利息支出和同业拆借利息支 出、企业经批准发行债券的利息支出; (二)

7、非金融企业向非金融企业借款的利息支 出,不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的 数额的部分。利息的税务处理 二、利息费用 专题(六)同期同类贷款利率是否包括浮动利率? (1) 国税函【2003】1114号文件 (2) 2009年司长答疑第35个问题 (3)2004年人民银行宣布,取消浮动利率的 限制,具体应当如何执行?利息的税务处理 二、利息费用 专题(七)向个人支付的利息费用是否允许税前扣 除? 1、浙江省的规定 2、大连市的规定 3、河北省地税的规定 4、司长答疑的第41个问题 5、非金融企业的概念定义 思考:非金融企业之间拆解资金的损失,是否 可以作为非正常损失扣除? 国税发【2009

8、】88号文件第42条第五款、第 六款利息的税务处理 二、利息费用 专题(八)合资本弱化问题 资本弱化基本模式:假设A公司全资投资B企 业,投资额度为1100万元,A公司有两个选择: 1、注册资本为1100万元。B企业的税后利润分给A企 业,A公司收到分红,不缴纳企业所得税。 2、注册资本为100万元,同时借给B企业1000万元,此 时B公司支付的利息可以在税前扣除,同时A公司作为利息 收入。 (1)当B公司盈利,而A公司亏损时,资本弱化会使得企 业避税; (2)当A公司税率高于B公司(预提所得税),资本弱化 。 利息的税务处理 二、利息费用 合理的借款费用(资本弱化问题) 1、企业所得税法四十

9、六条 企业从其关联方接受的债权性投资与权益性投 资的比例超过规定标准而发生的利息支出,不得在 计算应纳税所得额时扣除。 2、企业所得税法实施条例第一百一十九条 : 企业所得税法第四十六条所称债权性投资, 是指企业直接或者间接从关联方获得的,需要偿还 本金和支付利息或者需要以其他具有支付利息性质 的方式予以补偿的融资。利息的税务处理 二、利息费用 专题(八)合理的借款费用(资本弱化问题) (条例119条)企业间接从关联方获得的债权性投资 ,包括:(体现了直接和间接贷款均受资本弱化限制) (一)关联方通过无关联第三方提供的债权性投资; (二)无关联第三方提供的、由关联方担保且负有连 带责任的债权性

10、投资; (三)其他间接从关联方获得的具有负债实质的债权 性投资。 企业所得税法第四十六条所称权益性投资,是指企业 接受的不需要偿还本金和支付利息,投资人对企业净资产 拥有所有权的投资。 企业所得税法第四十六条所称标准,由国务院财政、 税务主管部门另行规定。利息的税务处理 二、利息费用 专题(八)合理的借款费用(资本弱化问题) 3、关于企业关联方利息支出税前扣除标准 有关税收政策问题的通知(财税【2008】121号 ) 4、特别纳税调整办法(试行)(国税发【 2009】002号文件第九章)利息的税务处理 二、利息费用 专题(九)合理的借款费用(未到位资本利息问 题) 关于企业投资者投资未到位而发生的利息支 出企业所得税前扣除问题的批复(国税函【 2009】312号文件) 投资者资本未到位,实际上是变相的资本弱化 。利息的税务处理 二、利息费用 专题(十)土地增值税和企业所得税“开发成本”概念 (1)土地增值税开发成本中,不包含地价。 (2)根据国税发【2009】91号文件第27条规定,土地增 值税的开发成本中没有利息支出。 (3)部分省份认为5%的比例是限于计入会计科目财务费 用中的部分,同国税发【2009】91号文件冲突。 (4)思考:企业如果没有发生利息费用,如何处理? (5)银行罚息和超息是否可以在土地增值税前扣除?

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