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1、办公楼物业管理服务规范第八章 环境保洁服务 主讲人：呂 勇8 环境保洁服务 v 材质清洁要求v 部位清洁要求【本章概要】 8 环境保洁服务 随着现代办公楼的迅速发展，各种新型清洁设备、清洁药剂不断引进采用，我们需要了解办公楼各种材质清洁方法、达到清洁质量要求的检查方法，以满足管理合同约定的需要。 8 环境保洁服务 v办公楼物业管理是保证建筑物的完整性、可使用性和使用效率；让建筑物尽可能产生最大的经济效益和社会效益。物业管理，内容十分广泛；从环境角度，我们管理的是第二环境，即已被人类活动改变或污染的自然环境。 8 环境保洁服务 v随着社会的发展，人类对活动环境的要求愈来愈苛刻，如何创造、保持一个
2、崭新、令人舒适的环境，这个任务就落在物业管理中最基础的保洁工作上。保洁工作是物业管理工作的“脸面”，它直观地告诉人们物业管理公司的水准。所以，就其重要性而言，它是物业管理公司的标志。 8 环境保洁服务 v环境保洁作业的内容：日常保洁，周期性保养v一般来说，物业区域环境管理主要从以下三个方面抓起：物业环境污染的治理，物业卫生管理工作、物业绿化和美化工作，以及各种环境小品的建设管理 8 环境保洁服务 v1 环境污染防治采取各种可行的和有效的措施，防治大气污染、水体污染、固体废弃物污染、噪声污染。如物业管理企业一定要加强对物业区域内车辆交通的管理，建立良好的交通秩序、车辆停放秩序，减少废气的排放、减
3、少噪声。 8 环境保洁服务 v2 环境卫生管理这是一项经常性的管理服务工作，良好的环境卫生不但可以保持物业区域容貌的整洁，而且对于减少疾病、促进身心健康十分有益，同时对社会精神文明建设也具有很重要的作用 8 环境保洁服务 v3 环境绿化美化尽量扩大绿地面积和种植树木花草，净化空气，调节物业区域小气候，保持水土、防风治沙，消声防噪，达到净化、美化环境的目的 8 环境保洁服务 v4 各种环境小品的建设和管理环境小品具有美化环境、组织空间和方便实用的功能。所以，物业管理企业一般都十分重视各种环境小品的建设，要坚持对各种环境小品的保养和维护，以保证其性能完好，发挥作用 8 环境保洁服务 8.1 材质清
4、洁要求根据办公楼地面、镜面和墙面的材质，给出了不同材质的清洁要求（见表） 【标准条款】 8 环境保洁服务 【标准条款】 8 环境保洁服务 【标准条款】 8 环境保洁服务 【条款理解】 v材质分类 v清洁保养方法v检验方法8 环境保洁服务 v 1 材质质分类类 1.1 硬地面(石材) 饰面 墙体 铺地 装饰 生活用 艺术 环境美化 电器用 8 环境保洁服务 饰面厚度1cm2cm，各种颜色、花纹图案、不同规格的天然花岗石，大理石、板石及人造石材包括复合材、水磨石板材等，品种有国外进口和国产的，种类繁多 8 环境保洁服务 墙体主要用在建筑群体的内外墙，规格各异，如外墙用蘑菇石、壁石、文化石、幕墙干挂
5、石天然型、复合型及基础用不同规格块石等 8 环境保洁服务 铺地室内外、公园、人行道、停车牌踢用的天然石材成品、半成品和荒料块石等 8 环境保洁服务 装饰如壁画、镶嵌画、壁帘、图案石、文化石、各种异型加工材圆柱、方柱、线条石、窗台石、楼梯石、栏杆石、门套、进门石等 8 环境保洁服务 生活用石材家具、灶台石、卫生间台板、桌面板等 8 环境保洁服务 艺术楼宇大厅、会议室、走廊、展示厅等用石雕、艺雕制品，如名人雕像、飞禽走兽像、浮游生物塑像、石碑、牌坊石、志铭石等 8 环境保洁服务 环境美化又称为“环境石“，如路缘石、车止石、台阶石、拼花石、屏石、花盆石、饮水石、石柱、右凳、石桌等 8 环境保洁服务
6、电器用 各种不同规格的绝缘板、开关板、灯座、石灯等 8 环境保洁服务 v 1.1.1 大理石 天然和人工 天然：用于大堂的装饰和高档豪华客房卫生间铺设 ，因其含有杂质，易风化和溶蚀，处理不当会使表面失去光泽。 人造：水泥型、聚酯型、复合型、烧结型。其花色模仿天然大理石、花岗岩，可自行设计，具有耐久性、可加工性，表面光洁度高、抗油污性能好。现代应用较为广泛 8 环境保洁服务 v1.1.2 花岗岩密度高、硬度也高、耐磨、不易风化。常用在外墙 8 环境保洁服务 v1.1.3 水磨石 是由水泥和彩色石屑拌和，具有强度高、坚固耐用 8 环境保洁服务 v1.1.4 木制地板有硬木地板、软木地板、木合成地板
7、硬木地板：整体实木，实木复合 木合成地板：由刨花或锯末与树脂或水泥混合，加热压制而成。也有用二种或二种以上木质与树脂加热压制而成 8 环境保洁服务 v 1.2 软地面类型：v 1.2.1 地毯 纯羊毛地毯：华贵、柔软，用于贵宾间 、高档会议室 化纤地毯：由锦纶、涤纶、腈纶、丙纶等制成，用于走道、普通办公室等 混纺地毯：由羊毛和化纤混合制成，用于走道、普通办公室、宴会厅等 8 环境保洁服务 v1.2.2 软地面现在使用也较广泛，一般办公室内8 环境保洁服务 v1.3 金属材质类型 v1.3.1 亚光丝纹不锈钢v1.3.2 抛光镜面不锈钢v1.3.3 亚光轧花不锈钢 v1.3.4 铝合金 v1.3
8、.5 铐漆钢板 8 环境保洁服务 v 1.4 其他材质v 1.4.1 玻璃 水晶玻璃；价格昂贵，有光泽、质软，只能手洗 钠钙玻璃：常用作门、窗玻璃，经夹丝、夹胶，制成安全玻璃；经钢化处理后，制成钢化玻璃 光学玻璃：耐热玻璃；改变透光性玻璃8 环境保洁服务 v1.4.2 墙纸 纸质墙纸 布质墙纸 8 环境保洁服务 v1.4.3 高密度板(复合板) v1.4.4 涂料 内墙涂料：水性涂料，现在也有用油性的， 外墙涂料：油性涂料v1.4.5 金箔面（世贸大厦） 8 环境保洁服务 v 2 清洁保养方法v 2.1 硬地面 v 2.1.1大理石 2.1. 2 花岗岩 承接后首次保养：新建大楼大理石表面遗留
9、有硅胶、水泥浆及其它污渍，需要清洁剂清洗、铲刀铲刮；清洗后的大理石需涂两次密封剂和两次抛光剂 8 环境保洁服务 日常保养：每天用尘推喷上静电除尘剂进 行地面推尘数次，每天喷磨腊面一次 定期保养：定期修补腊面；半年或一年后，需起腊，重新落腊 注:清洁时禁止使用酸性清洁剂 8 环境保洁服务 v 2.1.3 水磨石地面 承接物业首次保养：清除表面遗留垃圾、污 渍，用干净的温水打湿地面，选用酸性的的清 洁剂清洗，涮地机涮洗，清水漂洗、擦干；清 洗后需涂密封剂封蜡 日常保养：每天吸尘、清扫、或拖布拖 定期保养：常规两个月大清洗一次，并抛光 注意：不能用钢丝球、碱性清洁剂，pH值 6.5低于的清洁剂 8
10、环境保洁服务 v 2.1.4 瓷砖 将浸有清洁剂毛巾拧干后沿着瓷砖从上往下来回擦抹；有污迹的地方，用百洁布擦去。 用另一条毛巾浸透清水后（最好温水）用力拧干，擦净墙面上残留的清洁剂。 用干拖把拖干地面，保持清洁 8 环境保洁服务 v2.1.5 木制地板 承接物业第一次保养：表面吸尘，漆面地板清洗干净后打蜡 日常保养：每天对地板进行吸尘、清扫或推尘 定期保养：定期打腊，每年最少一次 8 环境保洁服务 v 2.2 软软地面v 2.2.1 地毯 地毯的可污染表面积较大，污渍可渗入地毯 内部 承接物业第一次保养：采取必要的防脏防污 措施 日常保养：每天对地毯进行吸尘，及时清除 污渍 定期保养：定期清洗
11、 8 环境保洁服务 v2.2.2 塑胶地垫垫 PPC地坪清洁保养工艺 8 环境保洁服务 v 2.3 金属材质质v 2.3.1 亚光丝纹不锈钢v 2.3.2 抛光镜面不锈钢v 2.3.3 亚光轧花不锈钢 2.3.4 铝合金 不锈钢保洁保养工艺 注意：在清洁过程中，不得使用硬性工具操 作（刀片、铲刀、百洁布）以免损坏金属表面 。上保养剂时不宜太多 8 环境保洁服务 v2.4 其他材质质v 2.4.1 玻璃 日常保养：每天用干或湿布除尘，用胶刮干净 8 环境保洁服务 v2.4.2 墙纸墙纸 (纸质墙纸纸质墙纸 、布质墙纸质墙纸 ) 日常保养：日常发现污渍 要及时处理，干擦或湿布擦 定期保养：定期吸尘
12、 8 环境保洁服务 v2.4.3 高密度板(复合板) 同2.1.5木制地板，但切口部位注意防潮，防进水 8 环境保洁服务 v2.4.4 涂料(内墙涂料、外墙涂料) 日常保养：每天掸灰除尘，出现霉点用干布擦拭 8 环境保洁服务 v2.4.5 金箔面 日常保养：小灰尘，用上好鸡毛掸子掸去厚灰、油灰，用纯水喷洒，柔软丝绒布轻擦 用中性药药水清洁洁 8 环境保洁服务 v从物业服务来说，主要是石材装饰后的护理，现在比较常用的技术归结起来有：清洗、护理、着色、增光与研磨、粘接、修补、加固等。这些适用技术以不同手段对石材的前后期处理，均可达到色彩艳丽、光泽度高、经久耐用的目的。 8 环境保洁服务 v 物业服
13、务中几种常见的石材病症的预防及治 疗v 1、锈斑。形成原因有先天的和人为的：部 分石材材质中含有较多的氧化铁FeO和黄铁矿 （硫化铁）FeS2，这些铁质矿物接触空气被氧 化而生成铁锈Fe203（三氧化二铁），通过石 材的微孔渗出。石材在开采、加工、安装、使 用等过程中，尤其在加工过程中有铁质残留在 石材表面，经空气氧化后形成铁锈污染 8 环境保洁服务 v 预防锈斑的关键是在石材加工后要进行有效的表面处理，以防止含铁质矿物被氧化后渗出表面。 物业服务中处理已经产生的锈斑，主要是防锈剂。但由于现市场出售的除锈剂多属酸性，所以对不耐酸的石材如大理石质、白云石质使用前应进行试验，必要时加水稀释。 还要
14、注意在除锈后必须用清水彻底清洗，然后再用树脂注入，增强石材的防水功能。 8 环境保洁服务 v 2、水斑湿痕。形成主要原因是受湿法施 工中的水泥浆影响所致。因为水泥的成份中含 有1%-2%的NaOH（氢氧化钠），对水份的吸附 性很强，在潮湿的大时，会形成具有腐蚀性的 碳酸钠溶液并释出水份，这就是湿痕不干现象 即水斑。预防湿痕不干现象的主要方法是注入 树脂使石材防水，以阻隔空气中的水份与石材 或水泥内部物质的接触，降低其化学反应条件 。另外，尽量避免采用湿法水泥沙浆施工，施 工后要做好接缝粘合与排水。 8 环境保洁服务 v处理已经出现的湿痕，目前尚没有较好的办法。主要采用的补救措施是用树脂注入方法
15、使没有出现湿痕的部位颜色加深，以此调整两者颜色的色差。此外，可采用渗透染色来改变原装饰石材的颜色。“湿痕不干“可算是石材病症的癌症，是石材养护方面的一大难题。 8 环境保洁服务 v 3、白华现象俗称流眼泪。由于湿法施工 ，石材背面灌注水泥沙浆，雨水掺入水泥沙浆 中，溶解其中的钙或盐成份，有钙、盐成分的 水分渗入右材毛孔填缝不实处，天长日久形成 水道渗出表面，与空气中的二氧化碳、酸雨等 接触，生成不溶解的白色物白华。 如何消除白华现象呢一是在石材加工后，用 渗透型防护剂对石材进行六面处理理，起护理 作用；二是在湿法施工中掺入水泥白华防止剂 ，以降低水泥渗水形成水道；于是尽量采用干 挂施工法。 8 环境保洁服务 v对于已经产生的白华处理：一是先用水将白华部分打湿，再用稀释的盐酸清洗白华直至消失；二是用清水冲洗已清洗的石材表面，使其达到中性为止，阴干后，再对石材表面及接缝进行养护处理。 8 环境保洁服务 v 4、盐类晶化俗称泛碱。由湿法施工中强碱性水泥与大气中的酸性溶液反应而成。 2NaOH(氢氧化钠)+CO2-Na2CO3（碳酸钠）+H2O,碳酸钠通过石材的毛孔渗出到表面
