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1、中融中融- -宜居发展宜居发展1 1号结构化号结构化 集合信托计划集合信托计划2010年7月目录理财是战略 投资是战术因为信任 所以托付1.宜居发展1号1.1 信托计划要素1.2 风险控制措施2.产品纵深2.1 产品五大特点2.2 投资策略和投资组合2.3 项目投资决策流程2.4 主要投资方式举例2.5 交易架构举例2.6 利润分配及退出机制理财是战略 投资是战术家庭赞助 工资 奖金 保险利息 投资回报收入来源生活开支 日常衣、食、住、行 子女教育 医疗 旅游 其他开支储蓄投资钱生钱。钱生钱的办法？ 您得会理财！理财的目标n如何选择合理的投资产品n如何确定投资品种的收益水平n如何鉴定合理的投资
2、时机n如何避免受到各种风险的影响 如何理财，亲自操刀，选贤任能？客户背景分析1.家庭所得及财富2.生命所处阶段3.家庭状况4.风险承受度5.投资报酬预期6.教育7.职业8.地域9.其他财 务 需 求 分析 现金及替 代品存/贷款投资性产 品保险产品信用卡退 休 需求 子 女 教育 休 闲 需求 财 富 累积 节税 保 险流 动 性 需 求产品财务需求/目标专家理财秘笈-资产配置以全方位的资产配置来满足客户的财务需求2009-2010年理财基本原则：稳健投资为主、兼顾市场结构性机会北美、欧盟40-50岁高净值人士的投资结构数据来源：中央财经大学保险学院院长郝演苏在第四届大众理财年会上的报告。专家
3、理财秘笈-资产配置（续）投资者 1将100,000元投资到一种年收益率5% 的金融产品上投资者 2将100,000 投资到5种不同收益率的金融产品上338,635100,000-20,000962,800658,379216,694 67,727 20,000100,000 (20,000 in 5种不同投资)以25年投资复利计算15%10%5%0%Lose25年后增值到：338,635 25年后增值到：962,800数据截取自Ibbotson相关信息披露专家理财秘笈-分散投资不能把所有鸡蛋放在一个篮子里，否则棋错一着，满盘皆输各类投资的表现呈现轮次状态，分散投资只要合理得将资金分散在各类资
4、产上，可以在漫长投资期的每个阶段都享有投资的亮点专家理财秘笈-分散投资（续）总结：u市场利率或有变动u国家政策倾向于稳定证券市场价格，证券二级市场有结构性、主题性机会。反映在理财产品上：u低风险投资：国债、地方债实际收益率或创新低；企业债信用风险加大；固 定收益类信托产品大有可为。基建、地产、结构化证券产品有投资机会。u高风险投资：操作灵活的私募基金赢利的好时机当前理财产品选择因为信任 所以托付信托：因为“信”任，所以“托”付 信托制度发端于古罗马，成熟于英美，它是一种受 法律保护的独特的财产管理方式，它的实质是“获人之信 、受人之托、遵人之嘱、代人理财”。 中华人民共和国信托法“本法所称信托
5、，是指委托人基于对受托人的信任，将其财产（财产权） 委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或 者特定目的，进行管理或者处分的行为。” 根据中国银监会2010年最新数据，截至2010年一季度，全国信托公司管理 的信托资产总额已突破23745.4亿元大关，信托也已经成为我国四大金融支 柱产业之一。 信托投资已经成为我国高净值财富人士首选的理财方式。我国的信托业“一法两规”：中华人民共和国信托法、 信托公司 管理办法、集合资金信托计划管理办法 09年2月2日，中国银监会发布关于当前调整部分信贷监管政策促进经济 稳健发展的通知：将集合信托贷款占总融资额的比例由30放宽为50；
6、 同时调整了对房地产金融业务的规定，可根据信托公司的风险管理能力适度 放宽房地产开发商资质、资金比例等方面的要求。 发布信托公司开展私募股权投资的通知，鼓励股权投资 刘明康（银监会主席）：信托公司要积极拓展有还款来源保障的项目，拓 宽信托产品的范围，积极参与新的担保融资体系建设。信托法律环境及政策支持信托计划（信托产品）u信托公司研发信托计划投资者 （委托人）信托公司 （受托人）银监局银行 （保管人） 融资方u投资者合格投资者（个人+机构）u融资方贷款担保；还款（本金+收益）u信托公司组织信托计划：事前尽职调查、风险评估，事中管理、运用信托资金，事后 与融资方、投资人清算u保管银行监管资金用途
7、信托计划的关联方1信托财产的所有权 、管理权、受益权 相互区分,并且信托 财产法律上独立， 给投资者提供最大 限度的安全保证。2信托资金的运用 较为灵活投资领域 多元化。信托公司 是目前惟一准许同 时在资本市场、货 币市场和实业领域 投资的金融机构。3信托投资项目 要求融资方提供优 质的抵押、质押担 保，或由其他资质 良好的机构提供担 保。所以，信托项 目的安全性较高。信托产品的特点单一信托集合信托单一委托人多个委托人信托类型固定收益类浮动收益类 固定 + 浮动 基础设施 公用事业 房地产 交通运输 工矿企业证券投资 （非结构化 ）PE投资证券投资 （结构化）信托类型中融国际信托有限公司 前身
8、是1987年成立的哈尔滨国际信托投资有限公司，系银监会批准设立的 我国最早一批信托公司（金融许可证号：K0019H223010001）之一，信托“新 两规”颁布后首批提前终止过渡期的十余家信托公司之一。 根据中国信托业协会数据，截至2008年末，公司累计设立2106亿元的信托 项目，978支信托计划；清算了1369亿元的信托资金，657支信托计划，全部 如期兑付；存续管理信托产品321支，管理信托资产规模达703亿元，位列全 国54家信托公司第五名。 获得“2008中国最佳私募信托服务奖”、2008年中国信托公司债券交易量第一 名等荣誉和成就。金融许可证营业执照 最早一批信托公司 首批提前终止
9、过渡期的公司 2008最佳私募信托服务奖 2008债券交割量信托公司首位中融-宜居发展1号结构化集合信托计划中融-宜居发展1号 信托计划要素名称中融-宜居发展1号结构化集合信托计划受托人中融国际信托有限公司 募集规模优先级共6亿元，首次募集3亿元，满2.5亿元时信托计划成立 投资期限自设立之日起，18个月 结构化信托份额分为优先级和次级受益份额，优先：次级=6：5投资范围以股权受让及增资扩股的形式向重庆晋愉峰海房地产有限公司（以下简称 “项目公司”）进行股权投资，取得项目公司100%的股权，所投资金用以 开发项目公司的峰海房地产开发项目。预期收益优先级预期年化收益率： 100万认购优先级信托资
10、金300万，为A1类优先级委托人，其预期年 化收益率为9%/年；A1类优先级委托人必须为机构投资者，不得为自然人 。 300万认购优先级信托资金600万，为A2类优先级委托人，其预期年 化收益率为10%/年； 600万认购优先级信托资金2000万，为A3类优先级委托人，其预期 年化收益率为11%/年； 2000万认购优先级信托资金，为A4类优先级委托人，其预期年化收益 率为12%/年。 本息来源投资收益 中融-宜居发展1号 信托计划要素（续）名称中融-宜居发展1号结构化集合信托计划收益分配A类优先级受益人的信托利益分别于信托计划成立满一年及信托计划期限届 满时分配一次，B类优先级受益人的信托利
11、益与次级受益人的信托利益在信 托计划终止后一次性分配。 风险主要风险包括房地产投资项目风险，投资流动性风险和政策风险等风险保障1、采用大信托模式，100%股权，控制三章一证，接近1：0.83的资金配比 安全垫，可有效地规避信用与管理风险。 2、受托人二次募集信托资金时，为确保次级委托人能够按时足额交付次级 信托资金，次级委托人法定代表人柯敬陶将作为保证人，为次级委托人认 购次级份额的义务提供不可撤销的连带责任保证，具体内容以柯敬陶与受 托人另行签署的保证合同为准。 受托人二次募集信托资金时，若次级委托人不能足额认购次级份额，受托 人有权选择下列方式募集次级信托资金： （1）向保证人柯敬陶主张承
12、担连带保证责任； （2）向合格投资者另行募集相应的中间级信托资金补充次级资金之不足。 3、重庆房地产市场整体比较稳定，而且近年来房价上涨幅度不大，市场本 身的风险即很低。 4、由于本地块的土地初始取得成本相对较低，所以抗击价格下跌的能力很 强，即使市场价格下降，仍会产生可观的利润。 5、重庆晋愉地产（集团）股份有限公司在重庆有多个项目在建及准备销售 ，规模优势使其现金流能够抵御一定的市场风险。投资者中融国际信托交易对手、合作企业 中融-宜居发展1号结构化集合信托计划说明书 中融-宜居发展1号结构化集合信托合同开发商承诺函股权转让协议书 监管协议合作开发协议等民生银行北京分行中融-宜居发展1号结
13、构化集合信托计划保管协议信托法律文件保证合同柯敬陶（交易对手实际控制人）北京君泽君律师事务所中融-宜居发展1号结构化集合信托计划法律意见书产品亮点（1）稳健收益、精选项目与国内一流的房地产企业合作，优选项目，并执行严格的投资风险控制，在分享 房地产业投资收益的同时注重投资的安全性。本产品的预期收益水平在市场上处于前列重庆晋愉控股（集团）有限公司是以房地产开发为龙头，集资产经营、商业管理、 建筑安装、园林设计施工、现代化农业产业为一体的现代化企业集团，具有国家建设 部一级房地产开发资质、二级物业管理资质、三级绿化施工企业资质，总注册资本 3.88亿。产品亮点（2）卓越团队，专业运营为本信托计划专
14、门成立专业的信托投资决策委员会，由具有多年房地产 投融资经验的房地产投资专家、法律人士、财务人士等共同组成，充分保证 投资决策的科学性和风险可控。中融信托于2009年12月29日发起设立了“中融-峰信房地产项目股权投资集 合资金信托计划”，信托计划规模1.7亿元，信托期限2年，目前开发建设项目 进展顺利，现已预约登记购买该项目楼盘的意愿踊跃，预计今年8月份进入稳 定回款期。产品亮点（3）风控严格，安全保障信托单位设定优先/次级的结构，比例为6：5，在利益分配角度上保证了 优先受益权人的信托利益优先实现，也满足投资人不同的风险收益偏好。中融信托100%控股项目公司，控制三章一证及销售回款账户，可
15、有效地 规避信用与管理风险。产品风险控制措施专业运营管理信托投资决策委员会、信托经理和财务经理、披露义务信托受益权结构化设计优先受益权及次级受益权比例为6：5，安全垫充足大信托模式100%控股项目公司，控制三章一证专业的项目筛选稳健收益信托 卓越的管理团队组合投资，风控严格结构化设计宜居发展1号宜居发展1号 五大特点投资目标投资策略和投资组合（1）u 与优质房地产商合作以住宅开发为主，u 兼顾办公、商业和工业类房地产开发和整体买卖；u 以股权投资为主要投资方式，在保证最低收益的基础上争取良好的投资收益率 投资地域投资策略和投资组合（2）全国一二线城市及具有持续经济增长潜力的二三线城市项目类型投
16、资策略和投资组合（3） 以住宅为主的合作开发项目 有项目增值空间的物业，包括商业办公楼，综合商业，酒店，工业房地产投资原则投资策略和投资组合（4）优质房地产项目的股权或者债权选择信赖的共同投资人或者知名开发商优化交易结构，在保证投资安全的同时，保留享有更高利润分配的权利夹层贷款、PRE- IPO等债权投资股权投资投资策略和投资组合（5）投资组合 以与优质房地产商合作开发住宅项 目为主 受托人将信托资金以股权、购买特 定资产权益、贷款、可转股债权、股 东借款、投资经营性资产等方式单一 或组合形式投资于房地产项目或其它 优质企业及项目。 3. 正式尽职调查4. 项目通过和执行2. 前期尽职调查投资决策委员会项 目评审 初步项目投资决定撰写投资分析报告项目深入评估分析， 项目实地考察，财务模型更 新风险控制评估制定资产和商业管 理计划 撰写项目可行性研 究报告签订意向书 开展尽职调
