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1、2009.8售楼处的建议售楼处的分类正式 售楼处临时 售 楼处外场 售楼处售楼处分类售楼处大体分为上述3类，它分别代表不同阶段、不同项目的实际需要，以 下即正式售楼处选址、装修、功能、软装、等事宜做阐述。正式售楼处售楼处-前置于项目是项目形象、品质、细节的缩影外场建筑内场形象功能气势风格品质功能选址1.外场出入引导指示； 2.外场形象工程； 3.外场停车功能；建筑形体、风格、细节 以及选材的定位；1.调性、品质匹配的装 修风格和标准； 2.齐备的功能及设计要 求； 3.调性、品质匹配的软 装及其他的风格和标准 ；正式售楼处选址建议正式售楼处选址大原则：不同规模、不同条件、不同定位项目正式售楼处
2、的选址是不相同的，但它们都必须遵循以下大原则。1.与项目实地临近，利于整体形象、出入引导、现场带看等等；如与项目实地稍远，必须考虑解决客户引导和现场带 看的问题；2.与主干道相邻，利于出入引导、形象展示、客户导入等等；3.一定的外场、内场空间和结构需要，以满足必要气势、必要功能的实际需要；会所：适用于大、中型高端项目，其空间、层高、管线、品质特点较匹配实际需要；不同项目 选址建议商业：适用各类有条件的中端项目，目前本方案被大部分项目所采纳；临时建筑：适用各类无场地、空间条件以及总体体量较小的项目；大堂：适用市中心各类体量较小产品单一的项目；外场：适用各类无场地、空间条件以及现场表现和客源导入存
3、难度的项目；正式售楼处选址案例1.选址于会所内（案例：世茂庄园）2.选址于商业内（案例：未来域城）3.选址于大堂内（案例：星河湾）4.选址于外场的（案例：香溢花城）正式售楼处外场建议1正式售楼处外场建议大原则：作为整体形象的第一环，正式售楼处外场对于整体形象的树立、保持非常重要，它应当同时具备客户指引 、满足必要功能、树立产品高度以及展示生活方式等四重功能。当然不同的场地条件，它的做法还是区分 来对待。以下即对正式售楼处外场建议做阐述。功能一：客户指引（外场应配置完善、清晰的指引系统来实现进场引导及途径截杀） 1.道旗、交通引导牌：大型个案或冷僻位置个案在邻近主干道、交汇口即树立引导道旗和交通
4、指示牌， 以扩大客户导入力度及客户截杀范围； 2.精神堡垒、户外看板：它们起到展示售楼处具体位置、传递项目卖点信息、树立项目调性高度等作用， 建议结合场地面积、建筑大小来选择合理的规则和尺度，在选材上调性上注意与整体项目的搭调，另外 考虑可视效果以及夜间效果的因素； 3.参观导示：对于大型个案建议设置参观导示，以展示专业和品质。内含2个功能:1.感谢参观；2.功能 介绍；正式售楼处外场建议2功能二：满足必要功能（外场功能主要为停车，如有条件可考虑休息）1.停车功能：必须保证必要的停车车位，具体规模可参照售楼处及项目的规模；车位位置可考虑售楼处侧面，不要对正面视野产生遮挡；车位地坪采用沥青或植草
5、砖等材质；2.休息功能：在场地条件允许前提下，可考虑设置休闲座椅和遮阳伞供参观休息适用；正式售楼处外场建议3功能三：树立产品高度（从场地面积、绿化景观、选用材质等三个方面考虑）1.外场面积：较大的外场面积给于客户较强的气势冲击，有利于树立产品高度（外场建议布置以高尔夫草坪为主）；2.绿化景观：通过植物品种、景观小品以及处理细节来凸现绿化景观的品质与精细，有利于树立产品高度（景观建议以成年香樟以及硬质水景相结合）；3.选用材质：从材质上展现品质和细节，拉开项目与它案的优势，有利于树立产品高度（材质建议以大理石以及防水地板相结合）；正式售楼处建筑建议正式售楼处建筑建议原则：作为售楼处系统对外展示最
6、为重要的环节售楼处建筑楼体形象，在它的前期设计规划时有2个问题必须值 得我们来关注和重视。1.建筑风格、材质和细节是否与项目风格、调性相匹配，是否对项目形象、品质做 支撑；2.是否已考虑到能够充分展示项目符号与项目包装的因素；所以带着这样2个问题来具体阐述关于 售楼处建筑方面的建议。正式售楼处建筑建议1问题一（建筑的品质、风格、结构）1.展现品质和细节：售楼处是前置于项目的缩影，它的品质和细节可以建立客户对于项目的信心，因此建议尽力将建筑体廓设计、立面主体选材、整体施工处理以及细节环节展示等环节发挥到最佳；2.展现风格和元素：售楼处是前置于项目的缩影，项目的风格调性应在它的身上可以看到。因此前
7、期设计规划时，应更好考虑从整体、细节上如何展现风格、如何展现调性；3.立面、构造：售楼处不同于其它建筑体，它兼顾着一定的形象和展示作用，应充分考虑到可视度和通透性的问题，因此建议选用大开间、大面积落地玻璃门及落地玻璃窗的方式；（在立面材质上玻璃、铝板和石材为主要材质）正式售楼处建筑建议2问题一（符号、包装）1. 项目符号：建议建筑体包含项目一定品质、风格元素外，还应充分考虑在建筑体醒目位置展示和表现项目标签和logo，作为 一个具备一定品质的项目一定成熟的发展商，完善、系统的形象工程是必不可少的；1. 2.项目包装：2. 增加售楼处夜间展示的考虑，主要出之2个考虑。1.从夜间效果来进一步展现售
8、楼处的表现力和品质力，提升项 目高度和品质；2.延续对外展示的时间，继续传播项目形象和信息；正式售楼处内场建议正式售楼处内场建议关注要素：正式售楼处内场建议是一个系统工程的组成，它必须兼顾多个方面的考虑和安排，其中主要的大项包含：1.内部功能设置、功能布局和空间利用的问题；2.内部装修风格、细节定位的问题；3.内部软装家具与整体风格、整体品味、整体空间相匹配的问题；4.内部销售道具与整体匹配、自身效果如何发挥的问题；5.内部照明系统、空调系统以及音响系统如何安排和发挥的问题；6.内部配合设施，比如指引系统、饰品系统以及绿化系统等安排的问题；7.内部展示区与后台区如何划分和区隔的问题；因此带着这
9、些问题，我们将阐述相关的建议。正式售楼处内场建议1内部功能设置、功能布局和空间利用的问题1问题一考虑思路：1.确定功能：根据场地空间、项目定位、业务需要以及支出预算来确定具体的功能项目、项目标准等等。高端或别墅项目功能建议：进门区、品牌区、模型区AB、裱板区、影音室、洽谈区、VIP室、吧台服务区、生活 体验区、销控台、后台区以及卫生间。中端或小型项目功能建议：模型区、模型区、裱板区、洽谈区、建材区、吧台区、销控台、后台区以及卫生间。2.功能布局：主要从内部动线、环境需要、管理监控以及布局效果这四个大方面来考虑。1）内部动线：重点考虑完整销售流程（裱板模型户型洽谈）以及关联功能区（比如模型 区与
10、裱板区、吧台与洽谈区等等）行走动线的流畅性；2）环境需要：重点考虑不同功能区域的不同环境需要，比如模型区易放置开放空间、VIP区易放置私密空间等等 ；3）管理监控：重点考虑执行与监控的问题，销控台应尽力对模型区、洽谈区等做到视野可控；4）布局效果：重点考虑布局后具体感觉、调性效果的问题，在确保大原则前提下可以做一定的调整；正式售楼处内场建议1内部功能设置、功能布局和空间利用的问题23.空间利用：建议在空间允许情况下，有2个问题需要关注和规避。问题一：内部各功能区之间应预留一定的间隔距离和公共空间，保证使用的舒适度和使用的互不干扰；问题二：各功能区面积、宽敞要求不一，模型区要求足够宽敞，洽谈区接
11、受相对局促；正式售楼处内场建议2内部装修细节定位的问题问题二考虑思路：1.确定装修风格：1）装修风格：应充分考虑项目整体风格、元素，售楼处外形风格、元素，以及目标客群定位、企划推广方向等因素 ；2）装修品质：应充分考虑项目品质、客户定位、以及支出预算等等。但报告之前有提及，售楼处作为项目前置缩影 ，起到树立高度拉升信心的作用，因此在可行前提下装修品质可略高于项目品质；2.确定装修设计：1）各功能区不同设计要求：设计师因不了解在这个问题上往往会忽略，我们作为专职人员在确定装修方案时应及时 提出；2）维修、调整：售楼处使用时间长、适用频率高，往往面临返修和调整，因此在确定装修方案时应在这个问题上做
12、 充分的考虑和预留；3.确定装修材质：1）各功能区不同材质选择：不同功能区因实际效果、使用需要，它对于材质选择和搭配是不同的，比如模型区追 求大气可建议以硬质石材为主，洽谈区追求氛围可建议以软质材质为主（比如墙纸、地毯等）；2）材质品质：应充分考虑装修风格、品质和预算的问题，但还是建议在可行前提下材质品质可略高于项目品质；正式售楼处内场建议3内部软装家具相匹配的问题问题三考虑思路：1.品质：充分考虑项目品质、客户定位、以及支出预算的问题；2.款式：充分考虑项目风格、售楼处风格、装修风格的问题；3.规格：充分考虑场地预留空间以及其他销售或展示道具规格的问题；4.色彩：充分整体调性、客户定位以及装
13、修风格的问题；5.匹配：充分考虑与其它软装家具相互搭配的问题；6.使用：充分考虑日常使用以及抗损耗的问题；7.售后：充分考虑售后维护、维修的问题；正式售楼处内场建议4销售道具匹配的问题问题四考虑思路：主要针对模型、裱板、展板等大件销售道具，有4个问题值得关注。1.位置：充分考虑与整体布局、销售流程以及展示效果的实际需要；2.风格：充分考虑与项目风格元素、装修风格元素，目标客群以及企划推广方向等相匹配；3.规格：充分考虑预留面积、诉求内容以及表现效果的实际需要；4.包装：充分考虑在装修、调性、品质相匹配前提下做销售道具的包装提升；5.辅助：充分利用以光源为主的辅助手段，来提升展示效果和品质；正式
14、售楼处内场建议5照明、空调、音乐问题五考虑思路：售楼处内部氛围包装及舒适度包装也是极为重要的，其主要是由照明、空调、音乐系统来实 现的。1.照明系统：1）考虑不同功能区不同需要，比如模型区需加强、洽谈区需温和、走道区需减弱；2）考虑同一光系不同形式，比如模型区吊灯、公共区射灯、装饰区暗灯；3）考虑分路开关控制；4）增加移动光源的考虑（适用高端项目）；2.空调系统：1）考虑内部空间、层高条件下，空调的功率问题；2）考虑空调装修、排布等日后维修便利的问题；3.音乐系统：1）背景音乐系统的分散、均匀分布，如有条件可安装至公共走道、卫生间以及外场空间；2）考虑分路控制、分路使用的问题；3）考虑与麦克风
15、同步使用的问题；正式售楼处内场建议6指引系统、饰品系统和绿化系统问题六考虑思路：售楼处内部细节包装也是极为重要的，其主要是由导示、饰品、绿化系统来实现的。1.导示系统：1）大型售楼处可考虑设立功能分区图；2）建立主要导示标志，在材质、形式上充分考虑，并且注意醒目度和匹配度；2.饰品系统：1）与装修品质、软装品质匹配；2）与装修风格、软装风格匹配；3）灯光等提升展示效果；3.绿化系统：1）以宽大、常绿植物为主（易打理、易持久）；2）注意花盆、底盘、泥土等细节；正式售楼处各类建议1迎宾区：进入售楼处的第一个区域，整体布置要大气、典雅，给客户以尊贵感。售楼处 之迎宾区正式售楼处各类建议2n楼盘整体模
16、型：表现项目全盘概念，重点在于展示整体规划，以显示恢弘气势。 n房型单体模型：立体房型布置模型利于直观突出房型特点；作为项目样板房以外房型的主要展示方式。 售楼处 之沙盘展示区售楼处 之裱板区突出项目品牌、建材、卖点等；形式上除了传统形式外，也可采用移动裱板、移动画架等形式；正式售楼处各类建议3销控台需能容纳4-5名置业顾问，放置必要的设备（电脑、电话等）及一定数量楼书、单片等销售工具。 销控台后方需布置项目LOGO墙；两侧可放置外形美观的花器，将销控台内部与外部进行软隔断。售楼处 之销控台正式售楼处各类建议4宽敞舒适的洽谈区可以有效增强现场的销售气氛，并且使销售人员容易把控销售节奏。售楼处 之洽谈区正式售楼处各类建议5售楼处 之签约区/VIP室签约区/VIP室首先要保证足够的私密性，避免客户相互之间干扰，有必要设置多个独立的签约室/VIP室，并且要保证良好的隔 音效果； 此外签约区装修需精细大气，给客户以舒适感。正式售楼处各类建议6互动
