我国的土地权利体系

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1、 第一课：我国土地权利体系主讲人：秦明辉一、什么叫土地？从我国土地管理的角度分析，比较公认的 土地定义是：土地是地球表面由地貌、土 壤、岩石、水文、气候和植被等要素组成 的自然历史综合体，它包括人类过去和现 在的种种活动结果。二、什么叫土地权利？在我国法律体系中，土地权利是不动产物权的重 要组成部分。既然是不动产物权，我们先分析一 下它有什么特征，今天，我要和大家共同学习的 第一课，也就从这里开始了，对于我国的土地权 利体系这个问题，大家在日常的工作中经常会遇 到一些人向你提问，如“这块土地是我们的，这块 土地是我在使用”这样类似的问题，那么，我们怎 样依法去判定呢？下面，我先讲三个名词，“财

2、产 权”、“物权”、“不动产物权”，第一、财产权：我国民法主要调整两种社会关系 ，一是平等主体之间的财产关系，二是平等主体 之间的人身关系，与此相对应，由民法规定和调 整的民事权利主要分为两类：财产权和人身权， 财产权是指民事权利主体享有的经济利益的权利 ，它具有财富的内容，一般可以货币进行计算， 财产权的内容包括：物权、准物权、债权、继承 权以及知识产权；人身权是指以与权利主体的人 身不可分离的人身利益为内容的民事权利，如生 命权、健康权、名誉权等。 民法通则第五章“民事权利”中规定了财产所 有权和与财产所有权有关的财产权，土地权利即 属民事权利中的财产权范畴。第二、物权：物权是财产权中的一

3、种，是指权利 人在法律规定的范围内对一定的物享有直接支配 并排除他人干涉的权利，物权作为大陆法系民法 上的概念，最早在罗马法中出现，由于物权是直 接支配物的权利，因而物权又称为“绝对权”，物 权的权利人享有物权，任何其他人都不得非法干 涉，物权的义务人是物权的权利人以外的任何其 他的人，因此，物权又是“对世权”。 在分类上，物权可以分为所有权、用益物权和担 保物权，在权利性质上，物权与债权不同，根据 我国的民法通则第八十四条规定，债是按照 合同的约定或者法律的规定，在当事人之间产生 的特定的权利和义务关系，在这种事民关系中， 一方享有请求他方为一定的行为或不为一定行为 的权利，而他方则负有满足

4、该项请求的义务，如 在买卖关系中，买方有请求卖方依约交付出卖物 归其所有的权利，卖方则相应地负有将出卖物交 付买方的义务，享有权利的一方称为债权人，负 有义务的一方称为债务人。物权和债权都是财产权、都是民法调整财 产关系的结果，但我们又会发现二者又有 不同的特征，对二者加以区分。有助于我 们在以后的工作、生活中进一步加深对物 权的理解，一个国家宪法是一切法律 的根本，那么排在后面的就是基本法了， 如物权法，其他的如土地管理法 、城市房地产管理法，都是由物权 法派生的法律。1、从反映的社会关系看，二者的性质不同：债权 反映动态的财产关系，即财产流转关系，也就是 财产由一个主体转移给另一个主体的关

5、系，物权 则主要是反映静态的财产关系，也就是物的归属 关系，是财产流转的前提和结果，债权则是财产 流转的法律表现。 2、从法律关系的主体上看，二者的主体范围不同 ：债权是特定的当事人之间的法律关系，其主体 双方都是特定的，债权人的权利原则上只对债务 人发生效力，所以民法理论上将债称为相对的法 律关系，将债权称为“对人权”。而物权关系是特 定的权利主体和不特定的义务主体之间的一种法 律关系，即物权关系中的义务主体是不特定的物 权人的权利对所有人以外的一切人都发生效力。 因此，民法理论上将物权关系称为“绝对法律关系 ”，将物权称为“对世权”。3、从法律关系的客体上看，二者的客体范围不同 ：债权的客

6、体可以是物，也可以是行为等，而物 权的客体只能是物，不包括行为。 4、从法律关系的内容上看，二者的内容不同：债 权人的权利主要不是体现在自己实施某种行为的 可能性上，而是要求债务人为一定行为或不为一 定行为。在一般情况下，债权人权利的实现必须 依靠债务人的行为，因此，债权又称为“对人权” 、“相对权”，例如，买受人作为债权人，有权取 得出卖物的所有权，但他只能通过出卖人将出卖 物的所有权转让给他才能实现其权利，并不能直 接取得或支配该物。而所有人所享有的权利则主 要是自己实现某种行为的可能性，物权人对自己 的财产可依法直接占有、使用、收益和处分，不 需借助他人的行为，就可以实现自己的权利。5、

7、从法律关系的发生上看，二者发生的原 因不同：债是按照合同的约定或者依照法 律的规定产生的，产生债的法律事实既可 以是合法行为，也可以是不合法的行为， 而权物关系一般只能根据合法行为产生。第三、不动产物权：按照不同的标准，可 以对物权进行分类，根据权利人是对自有 物享有物权还是对他人所有的物享有物权 ，可以将物权分为“自物权”和“他物权”。“ 自物权”是指权利人依法对自有物享有的物 权，所有权是唯一的自物权种类；“他物权” 是指权利人根据法律或者合同的具体规定 ，对他人所有之物享有的物权，所有权之 外的其他物权就是“他物权”。 根据物权是否从属于其他权利而存在，可 将物权分为“主物权”和“从物权

8、”，“主物权” 是指独立存在，不从属于其他权利的物权 ，如所有权、使用权等，“从物权”是指从属 于其他权利，并为所从属的权利服务的物 权，如抵押权等。根据物权指的是动产还是不动产，可以将物权分 为动产物权和不动产物权，动产物权是指的为动 产的物权，不动产物权是指的为不动产的物权。 土地属不动产，土地权利主要属不动产物权范畴 ，在我国法律中，不动产范围包括土地房屋和林 木等地上定着物。 动产物权和不动产物权在法律上的不同，表现在 以上几个方面：一是权利让与的方式不同，动产 物权的转让一般不要求书面形式，依交付生效； 而不动产物权的转让则一般采用书面形式依登记 生效；二是在设定担保物权和用益物权上

9、不同， 一般说来，在动产之上设定质权，在不动产上设 定抵押权，留置权只能成立于动产，而用益物权 只能成立于不动产；三是涉诉时，适应法律及管 辖法院不同，不动产涉诉时，一般适用不动产所 在地法院，由不动产所在地法院管辖，而动产需 要根据具体情况而定。三、土地权利概念土地权利是指土地法律制度和核心内容， 是指权利人按照法律的规定直接支配土地 并排除他人干涉的权利，所谓支配就是直 接对土地实施取得利益的各种行为。 土地权利要体现权利人对土地的直接支配 ，必须具备四项基本权能：占有、使用、 收益和处分。占有指对土地事实上的管领，也即实际控制的权 能，它表现为一种持续的状态，如土地租赁中承 担人对土地的

10、实际占用等；使用指按照土地的性 能和用途利用土地，从而实现利益的权能，如在 依法取得土地上建造房屋，在耕地上种植农作物 等。 收益是指获取土地利用带来的经济收入，可以通 过以下两种方式实现：一是利用土地的自然属性 获得收益，如在耕地上种植农作物直接收获粮食 ；二是依一定法律关系的存在而获得收益，如把 土地出租而收取租金等。 处分指权利人依法对土地进行处置，从而决定土 地命运的权能，包括事实上的处分与法律上的处 分，事实上的处分是指对土地进行实质上的改造 等物理上的事实行为，如对土地进行平整等，法 律上的处分是指土地权利发生变动的法律行为， 如土地使用权的转让、低押等，处分权能更多地 是指法律上

11、的处分。四、土地权利的特征1、土地权利是对土地的支配权：土地权利 的作用就是保障土地权利人能够对土地直 接实施各种支配性的行为，只凭借权利人 自己的意思，而不需义务人的积极行为相 配合，就能够实现作为权利内容的利益。2、土地权利是排他性财产权：一是某一特定的土 地上不能有两个或两个以上互不相容的土地权利 ，就土地所有权来说，任何一块土地上都只能有 一个所有权，不能有两个所有权，即如果一个人 对某块土地享有所有权，就排除其他任何人同时 对这块土地享有另一个所有权，就土地的“他物权 ”来说，某一土地上不能同时有两个或两个以上互 不相容的“他物权”，如某一个人对某块土地拥有 使用权，则排除其他任何人

12、对同一地块拥有同一 内容的使用权。这里需要指出的是，几个人对一 块地拥有的共有土地使用权，虽然表面上看起来 是几个人都享有使用权，但它本质上自然只是一 个土地使用权，而不是多个土地使用权；再者， 内容互不相同的几个土地权利可以在一块土地上 同时存在，如某块土地为国家所有，其地上附有 国有土地所有权，同时，它可以由他人使用，享 有国有土地使用权，该国有土地使用权还可以再 抵押，从而其地上再附设抵押权等；二是土地权利的排他性还指土地权利具有 直接排除不法妨碍的性能，土地权利人在 行使土地权利的过程中，如果遇到不法妨 碍，可以直接请求妨碍人排除妨碍或消除 可能发生妨碍的因素。 3、土地权利是“对世权

13、”，“对世权”是能够 请求一般人不为一定行为的权利，即以权 利人之外的一切人为义务的权利。 4、土地权利必须由法律规定：这是“物权法 定”的原则，“物权法定”是物权的种类、效 力、变动要件，保护方法等都只能由法律 规定，而不容许当事人自行创设。5、土地权利的变动一般采取登记的公示方式：公 示就是将物权变动的意思和内容向社会公众显示 ，对动产来讲，动产物权的变动的交付为公示方 式，交付即成为动产物权的法定公示方式，土地 属于不动产，由于其位置固定不可移动，买方无 法将土地转移至安全的地方，土地的归属和利用 对社会经济的发展影响重大，为了保障土地正常 的财产归属和流转关系，一般采用登记的方式作 为

14、土地等不动产的法定公示方式，即土地权利的 变动必须经国家主管机关办理登记才能生效，如 国有土地使用权的转让，在转让方与受让方签订 转让合同后，还必须到国家登记机关办理变更登 记，土地权利才由转让方转给受让方，受让方才 能成为合法的国有土地使用权利人。 五、土地权利分类2007年3月16日，第十届全国人民代表大会第五 次会议通过的物权法，从基本法的层次上对 我国土地权利体系进行了新的划分和归类，将土 地权利分别在所有权、用益物权和担保物权中做 了规定，所有权中规定了国家土地所有权和集体 土地所有权；用益物权中规定了土地承包经营权 ，建设用地使用权，宅基地使用权和地役权；担 保物权中规定了土地抵押

15、权，分类上，三个大的 分类，土地所有权、土地使用权和其他土地权利 。1、土地所有权：土地所有权是由土地所有 制决定的，也就是该土地所有权是土地所 有制在法律上的表现，我国实行的是土地 的社会主义公有制，即全民所有制和劳动 群众集体所有制，从而在土地所有权方面 ，根据宪法第10条的规定，我国现行 的土地所有权有两种，国家和农民集体两 个主体。2、土地用益物权：用益物权是指对他人的物享有 使用和收益的权利，根据物权法的规定，土 地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权 、地役权这几种属于用益物权，土地承包经营权 是在土地公有制的基础上确立的它是依赖于国家 、集体土地所有权的一种土地权利，物权法

16、、民法通则、土地管理法、农村土地 承包法等法律规定，土地承包经营权，是指土 地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地 、草地等享有占有、使用和收益的权利。耕地30 年、草地30-50年、林地30-70年，特殊林地经国 务院批准还可以延长承包期，期满后，原土地承 包经营权有权继续承包，并有权依法将土地承包 经营权通过转包、互换、转让等方式流转，发证 是由县级以上地方人民政府发放土地承包经营权 证、林权证、草原使用权证，并登记造册，确认 土地承包经营权。在物权法出台前，建设用地使用权是 作为土地使用权下的按土地用途划分时的 一个土地权利类型，包括国有、集体建设 用地使用权，物权法出台后，作为一 种独立的土地权利类型进行了单独的规定 ，但也只主要规定了国有建设用地使用权 ；宅基地使用权作为一项独立的土地权利 类型，是物权法中的新规定，根据 物权法、土地管理法等法律规定， 宅基地使用权是经依法审批由农村集体经 济组织分配给其成员用于建造住宅的，没 有