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1、来自资料搜索网 (海量资料下载 物业承接查验培训 培训人：韩敬华 目 录 第二部分 新建物业承接查验 第一部分 物业承接查验概念 第三部分 物业机构更迭承接查验 第一部分 物业承接查验概念 物业承接查验概念 承接查验是在物业建设单位竣工验收的基础上，对建设单位移交的物业资料，有关单项验收报告，以及对物业共用部位、共用设施设备、园林绿化工程和其他公共配套设施的相关合格证明材料，对物业公共部位配套功能设施是否按规划设计要求建设完成等进行核对查验。承接查验还对设施设备进行调拭和试运行，还应督促建设单位及时解决发现的问题。 物业承接查验的定义 ： 物业承接查验概念 物业承接查验的分类 一种情况：新建物
2、业的承接查验，发生在建设单位向物业管理企业移交物业的过程中。 二种情况：物业管理机构更迭时的承接查验，后者发生在业主大会或产权单位向新的物业管理企业移交物业的过程中。 1、维护业主的合法权益。 物业承接查验概念 物业承接查验的意义 ： 2、便于接管物业后的管理，承接查验的质量好坏将直接影响到物业后期的管理服务水平。 第二部分 新建物业承接查验 一 了规范物业承接查验行为，加强前期物业管理活动的指导和监督，维护业主的合法权益。 2010年 10月 14日，中华人民共和国住房和城乡建设部根据 中华人民共和国物权法 、 中华人民共和国合同法 和 物业管理条例 等法律法规的规定，制定了 物业承接查验办
3、法 。 2011年 1月 1日 新建物业承接查验 二 （一）开发遗留问题激发业主和物业矛盾 绿地、人造景观配套不完善，公共空间被变卖、占用，等等，这些开发遗留问题经常成为业主和前期物业之间矛盾的导火索。由于前期物业是开发商选聘，或者是开发商的下属公司，因此业主往往找前期物业解决问题，引发业主和前期物业的矛盾。 新建物业承接查验 开发商未按承诺提供小区公共配套 ， 业主的利益受到侵害 。 而对于物业企业而言 ， 介入前期遗留问题的矛盾纠纷 ， 他们感到诸多委屈 。 由于前期物业服务企业的选聘权在开发商 ， 物业企业不得不对开发商 “ 俯首称臣 ” ， 而业主大会成立后 ，对物业服务企业有续聘权
4、， 因此 ， 面对前期物业管理的矛盾和纠纷 ， 很多物业企业很无奈 。 新建物业承接查验 此外，由于缺乏具体明确的查验标准、规范和程序作为指导，再加上自身专业能力的不足，许多物业服务企业在承接查验工作中经常感到无据可依、无从着手，导致大量开发遗留问题的存在。 新建物业承接查验 （二）重点内容解读： 新旧物业交接业主能否参与查验 ?查验时发现有设备、资料等不合格如何处理 ?原物业拒不退出该怎么办 ? 就业主关心的问题，结合案例，解读 办法 。 新建物业承接查验 【 案例 】 市民姚女士所在的小区，自开发商撤出后，物业公司没有真正履行管理义务。小区路灯等公共设施受损得不到及时解决，居民怨声载道，开
5、发商却与物业单位相互推诿。由于大多数小区业主入住前没有查验小区公共部位及设施的质量达标情况，以至于存在质量问题的部分无法被发现并及时得到维修。作为责任主体的开发商及物业管理公司遗留下来的问题，成了小区全体业主的头疼事。 新建物业承接查验 【 政策解读 】 在商品房交房过程中，绝大多数业主只对自己购买的房屋内部进行检查验收，而对小区公共部位、公共设施不进行查验。因此，这些未被查验的部分若存在质量问题，并不能被发现，要求开发商维修。一旦在房屋保质期外出现故障，就得使用公共维修资金维修，损害了业主的利益。 办法 的出台，类似姚女士所在小区的遭遇可得到有效规避。 新建物业承接查验 办法 规定 ， 开发
6、商必须在确保物业不存在质量问题的情况下才能撤出 。 交接后发现隐蔽工程质量问题 、 影响房屋结构安全和正常使用以及给业主造成经济损失的 ， 由开发建设单位负责维修及依法承担赔偿责任 。 建设单位和物业服务企业应当将物业承接查验备案情况书面告知业主 。物业服务企业擅自承接未经查验的物业 ， 因物业共用部位 、 共用设施设备缺陷给业主造成损害的 ，物业服务企业也要承担相应的赔偿责任 。 新建物业承接查验 自物业交接之日起 ， 物业服务企业应当全面履行前期物业服务合同约定的 、 法律法规规定的以及行业规范确定的维修 、 养护和管理义务 ， 承担因管理服务不当致使物业共用部位 、 共用设施设备毁损或者
7、灭失的责任 。 办法 的实施 ， 可以帮助业主第一时间发现问题 ， 明确维修责任 ， 也就意味着最终交到全体业主手中的是合格的物业 。 新建物业承接查验 2、 物业档案归全体业主所有 【 案例 】 市民梁先生住的小区 ， 前期物业管理公司即将期满 。 小区业委会筹备小组征求业主意见后 ， 准备聘请新的物业管理公司 。 此事备受小区业主关注 。 梁先生说 ， 自入住以来 ， 业主不知道小区内具体的物业档案包括什么内容 。 这次更换物业 ， 很多业主希望能详细地了解小区路灯 、 建筑物的基础等小区公共部分 、 设施的资料 。 新建物业承接查验 【 政策解读 】 不只是梁先生 ， 很多小区业主都不了
8、解 ， 或者很少关心小区物业的档案 。 业主入住后 ， 一旦小区的公共设施 、 部位等出了问题 ，因维修不及时导致的物业管理纠纷时有发生 ， 遭遇开发商和物业管理公司 “ 扯皮 ” 的事也就不可避免 。 办法 的实施 ， 则可避免开发商和物业踢皮球 。 按规定 ， 物业承接查验档案属于全体业主所有 ， 业主享有知情权和监督权 。 新建物业承接查验 前期物业服务合同终止 ， 新旧物业企业更替时 ， 业主大会选聘新的物业服务企业的 ， 原物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起 10日内 ， 向业主委员会移交物业承接查验档案 。 开发商要在物业交付使用 15日前 ， 和物业企业完成承接查验 。
9、 在查验工作开始之前 20天 ， 开发商就得把竣工验收材料 、 设备清单 、 保修文件等资料移交给物业企业 。 物业企业应当对物业共用部位 、 共用设施设备进行现场检查和验收 。 新建物业承接查验 同时双方要签订协议 ， 对基本情况 、 存在问题 、 解决方法及其时限 、 双方权利义务 、 违约责任等事项作出明确约定 。 交接产生的费用 ， 由开发商和物业企业在前期物业服务合同中约定 ， 没有约定或者约定不明确的 ， 由建设单位承担 。 新建物业承接查验 【 案例 】 市民梁先生还有疑问 ， 进行现场查验如果没有第三方监督 ， 只有开发商 、 物业公司两方 ， 则很难避免开发商和物业公司串通一
10、气作假 。能否由小区的业主本人或者业主聘请的第三方参加现场查验 ? 新建物业承接查验 【 政策解读 】 为了保障业主利益 ， 办法 规定 ， 物业承接查验可以邀请业主代表以及物业所在地房地产行政主管部门参加 ， 也可以聘请相关专业机构协助进行 ， 物业承接查验的过程和结果可以公证 。 在物业交付使用 15日前 ， 建设单位或开发商与选聘的物业服务企业完成物业共用部位 、共用设施设备的承接查验 ， 并将物业承接查验备案情况书面告知业主 。 新建物业承接查验 物业查验记录包括房屋质量查验记录 、 设施设备查验记录和环境工程查验记录 ， 双方可以根据物业的具体情况设计查验记录表 。 业主代表如果在查
11、验时发现不合格的项目 ， 可要求开发商应进行返修并商定时间复验 。 在物业承接查验活动中 ， 如果建设单位与物业服务企业恶意串通 、 弄虚作假 ， 侵害业主利益的 ， 双方应当共同承担赔偿责任 。 业主可凭借知情权和监督权 ， 向物业所在地房地产行政主管部门对建设单位和物业服务企业承接查验的行为进行投诉 。 新建物业承接查验 （ 三 ） 条例其它重要规定： 1 实施承接查验的物业 ， 应当具备以下条件 （ 1） 建设工程竣工验收合格 ， 取得规划 、 消防 、 环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件 ， 并经建设行政主管部门备案； （ 2） 供水 、 排水 、 供电 、 供气 、 供热 、
12、通信 、公共照明 、 有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成 ， 供水 、 供电 、 供气 、 供热已安装独立计量表具； （ 3） 教育 、 邮政 、 医疗卫生 、 文化体育 、 环卫 、 社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成； 新建物业承接查验 （ 4） 道路 、 绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成 ， 满足使用功能要求； （ 5） 电梯 、 二次供水 、 高压供电 、 消防设施 、压力容器 、 电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书 （ 6） 物业使用 、 维护和管理的相关技术资料完整齐全； （ 7） 法律 、 法规规定的其他条件 。 新建物业承接查验 要依
13、据下列文件 （ 1）物业买卖合同； （ 2）临时管理规约； （ 3）前期物业服务合同； （ 4）物业规划设计方案； （ 5）建设单位移交的图纸资料：重点核查共用 设施设备出厂、安装、试验和运行的合格证明 文件。 （ 6）建设工程质量法规、政策、标准和规范。 新建物业承接查验 4、 物业承接查验按照下列程序进行： （ 1） 确定物业承接查验方案：包括人员准备 、 排定计划 、 设备及工具准备 ; （ 2） 移交有关图纸资料； （ 3） 查验共用部位 、 共用设施设备； （ 4） 解决查验发现的问题； （ 5） 确认现场查验结果； （ 6） 签订物业承接查验协议； （ 7） 办理物业交接手续 。
14、新建物业承接查验 0日前 ， 建设单位应当向物业服务企业移交下列资料： （ 1） 竣工总平面图 ， 单体建筑 、 结构 、 设备竣工图 ， 配套设施 、 地下管网工程竣工图等竣工验收资料； （ 2） 共用设施设备清单及其安装 、 使用和维护保养等技术资料； （ 3） 供水 、 供电 、 供气 、 供热 、 通信 、 有线电视等准许使用文件； 新建物业承接查验 （ 4） 物业质量保修文件和物业使用说明文件； （ 5） 承接查验所必需的其他资料 。 未能全部移交前款所列资料的 ， 建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限 。 新建物业承接查验 6、 物业服务企业应当对下列物业共用部位 、 共用设施设备进行现场检查和验收： （ 1） 共用部位：一般包括建筑物的基础 、 承重墙体 、 柱 、 梁 、 楼板 、 屋顶以及外墙 、 门厅 、 楼梯间 、 走廊 、 楼道 、 扶手 、 护栏 、 电梯井道 、 架空层及设备间等； （ 2） 共用设备：一般包括电梯 、 水泵 、 水箱 、避雷设施 、 消防设备 、 楼道灯 、 电视天线 、 发电机 、 变配电设备 、 给排水管线 、 电线 、 供暖及空调设备等； 新建物业承接查验 （ 3）
