房地产项目融资

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1、第9章 房地产金融与项目融资1. 融资的基本理论 2. 房地产开发项目融资实务 3. 房地产融资现状与创新11.1 资金投入方式与来源渠道 1.2 项目的融资组织形式 1.3 负债融资与信用保证措施 1.4 筹（融）资方案分析21. 融资基本理论2 房地产开发项目融资实务2.1 短期资金筹措 2.2 中长期资金筹措 2.3 开发各阶段融资方案 2.4 资金回笼与资金管理3Return3. 房地产融资现状与创新4我国目前房地产业融资结构相当不合理。要 改变目前的不合理现状，需要实现房地产融 资的多元化。专家们建议我国房地产融资要 向上市融资、股权融资、信托计划等方向大 力发展。 3. 房地产融资

2、现状与创新53.1 传统融资方式3.2 现阶段融资方式3.3 融资方式创新 61.1 资金投入方式与来源渠道在房地产开发项目资金投入方式：资本金（股东权益资金）借入资金（债务资金）Return资本金7项目资本金是指由项目发起人、股权投资人以获 得项目财产权与控制权的方式投入的资金。对于提供债务融资的债权人来说，项目的资本金 是获得负债融资的一种信用基础。根据国家财务制度规定，房地产开发项目的资本 金应占项目总投资的30%及以上。Return债务资金8债务资金来源主要有： 商业银行贷款 政策性银行贷款 国内非银行金融机构贷款 出口信贷 外国政府贷款 国际金融机构贷款 银团贷款 发行债券 发行可转

3、换债券 融资租赁Return91.2 项目的融资组织形式1.2.1 既有项目法人融资1.2.2 新设项目法人融资Return1.2.1 既有项目法人融资10又称为公司融资。不组建新的独立法人，由已有的公司出面筹集资 金，投资于新项目。 建立单一项目子公司 非子公司式投资 多家公司以契约式合作结构投资111.2.1 既有项目法人融资公司融资方式下的项目资本金筹集来自于公司的自有资金，包括： 企业现有的现金 未来企业生产经营中获得的可用于项目的资金 企业资产变现 企业增资扩股121.2.1 既有项目法人融资公司融资方式下的项目资本金筹集华远集团总裁任志强说，有很多人不愿意把自己 的股权让出来一部分

4、，或者当别人用股权融资的 时候认为人们是贱卖，其实恰恰理解错了。股权 解决的是自有资金，当自有资金增加的时候，哪 怕剩余的股权数量小了，但是资本增值了，一块 钱等于两块钱。如果这个公司百分之百都属于你 ，但是由于资本不足，最后一块钱的净资本可能 只值五毛。Return1.2.2 新设项目法人融资13又称为项目融资。由项目发起人及其他投资者出资，建立新的独立承 担民事责任的法人，承担项目的投融资及运营。以项目投资所形成的资产、未来的收益和权益作为 建立项目信用的基础，取得债务资金。141.2.2 新设项目法人融资Return项目融资方式下的项目资本金筹集新建项目法人的资本金，由项目投资者为拟建项

5、 目提供的资本金，通常以注册资本的方式投入。有些情况下投资者还可以以准资本金方式投入资 金，包括：优先股、可转换债、股东借款。资本金的出资形态可以是现金，也可以是实物、 工业产权、非专利技术、土地使用权等出资。151.3 负债融资与信用保证一般的负债融资的资金来源主要有： 商业银行贷款 政策性银行贷款 国内非银行金融机构贷款 出口信贷 外国政府贷款 国际金融机构贷款 银团贷款 发行债券 发行可转换债券 融资租赁房地产开发项目 债务资金来源 主要是上市开发企业房地产开发 项目，主要 是信托机构161.3 负债融资与信用保证Return贷款有无担保品划分 信用贷款：凭信用，无需抵押品或担保 担保贷

6、款：保证贷款（第三人担保）、抵押贷款 和质押贷款房地产开发贷款信用保证 票据贴现：未到期的商业票据卖给银行而取得贷 款17信用保证当借款人的资信不足时，可用其它的信用 保证措施，如： 财产抵押 动产或权益质押 政府保证 投资方担保 第三方保证 股东承诺 帐户监管18信用保证(1)抵押贷款抵押贷款是房地产信贷业务的主要形式，是指抵 押人以其拥有的财产作为本人或第三人偿还债务 或履行合同的担保。19信用保证与房地产有关的可用于抵押的财产包括： 土地使用权 房屋设定抵押时，应当连同房屋坐落的地块的土地使用 权同时作价抵押。如果抵押人是以同建筑物的部分 设定抵押时，应按所抵押房屋建筑面积占整幢楼宇 总

7、建筑面积的比例，将相应比例的土地使用权与该 抵押房屋同时作价抵押。20信用保证与房地产有关的可用于抵押的财产包括： 土地使用权 房屋 房屋预售合同期权抵押。购房人从签订房屋预售合同生效之间起 便拥有了该房屋的所有权，就有权凭借证明其拥有 的该房屋的所有权预售合同设定抵押。21信用保证与房地产有关的可用于抵押的财产包括： 土地使用权 房屋 房屋预售合同 在建工程 项目或企业未来的收益和现金流 公司拥有的其他财产，如机器、运输工具等22信用保证Return（2）质押贷款质押包括动产质押和权益质押：动产质押是指债务人或者第三人将其动产移交债 权人占有，将该动产作为债权的担保。可以质押的权益包括：汇票

8、、支票、本票、债 券、存款单、仓单、提单、股票、股份、商标 权、专利权、著作权、公路收费权。 231.4 筹（融）资方案分析融资方案分析，就是比选并推荐资金来 源可靠、资金结构合理、融资成本低、 融资风险小的方案4.1 资金（融资）成本分析4.2 融资结构分析4.3 融资风险分析4.4 资金来源计划表4.5 房地产项目融资方案案例1.4.1 融资成本分析24融资成本是指开发项目为筹集和使用资金而支付 的费用。包括两部分：资金筹集费资金占用费 资金筹集费是指资金筹集过程中支付的一次性费用 资金占用费是指占用资金支付的费用，如股票的分 红派息、银行借款、发行债券的利息等 1.4.1 融资成本分析2

9、5（1）金融机构贷款融资成本及分析（2）债券融资成本及分析（3）股权（资本金）融资成本及分析（4）综合融资成本项目融资成本一般采用资金成本率来表示 （1）金融机构贷款融资成本及分析式中，R1为长期借款利率F1资金筹集费用率T所得税税率26（2）债券融资成本及分析式中，Kb债券资金成本Ib债券年利息T所得税率B债券融资额Fb债券融资费用率 27（3）股权（资本金）融资成本及分析Ks普通股资金成本Dc预期年股利额Pc普通股融资额Fc普通股融资费用率普通股优先股Kp优先股资金成本D年支付优先股股利PF企业实收股金f -优先股融资费用率28（4）综合融资成本Kw综合资金成本Kj第j种个别资金成本Wj第

10、j种个别资金占全部资金的比重（权数） 291.4.2 融资结构分析30融资结构是指项目所占用各种资金的构成或其比 例关系。最佳的融资结构标志：综合融资成本最低投资者的财富最大化财务杠杆系数投资者的财富最大化与财务杠杆系数31投资者的财富最大化与财务杠杆系数321.4.2 融资结构分析33融资结构分析：（1）资本金与债务资金的比例结构分析（2）股本结构分析（3）债务结构分析政府规定为35。项目资本金比例过低，债务比例 过高，会给项目建设及运营带来潜在的财务风险。根据项目特点及主要股东方参股意愿，合理确定参 股各方的出资比例。项目债权各方为项目提供的债务资金的比例。1.4. 3 融资风险分析34（

11、1）资金供应风险（2）利率风险（3）汇率风险1.4.4 资金来源计划表35362.1 短期资金筹措短期筹资具有期限短（36个月，最长不 超过一年）、用于弥补短期资金周转需 要、金融工具具有较强的货币性等特点。常见的形式有： 372.1 短期资金筹措(1)商业信用指企业之间以延期付款、预收贷款等方式 进行产品的购销所形成的借贷关系 。 赊购 期票 预收货款382.1 短期资金筹措Return(1)商业信用(2)商业票据本票与汇票(3)短期贷款392.2 中长期资金筹措（1）开发企业自有资金一般开发商应有占项目总投资35%以上的自 有资金投入开发。自有资金包括：现金及其他可以立即变现的资产（立即可

12、 以兑现的商业票据（本票、汇票）、股 票、债券，立即可出售的建成的楼盘，其 他项目上的股权转让），以及在近期内可 收回的出售各类物业的回款等。402.2 中长期资金筹措（2）银行抵押贷款 房地产抵押贷款 房地产开发企业其他财产抵押贷款 开发企业各种权益质押贷款 土地使用权证抵押贷款 在建工程抵押贷款 按揭贷款412.2 中长期资金筹措（3）信托贷款 （4）以契约式合资结构方式合作开发 （5）预售回款与定金房地产企业把定金及预收款作为资金的重要来 源。2004年,房地产企业开发资金中,定金及预收款 达7395.34亿元,分别是国内贷款、利用外资和自筹 资金的2.3倍、32.4倍和1.4倍。这种状

13、况不仅存在 潜在风险,而且还间接使房地产企业对银行资金的 依赖及占用。 Return422.2 中长期资金筹措（6）让承建商带资承包 （7）增资扩股 （8）股东借款 （9）股票（上市股份制开发企业） （10）发行公司债券 （11）银团贷款Return432.3 开发各阶段融资方案4.3.1 土地竞投与购地4.3.2 规划设计和场地准备4.3.3 0以下工程4.3.4 主体结构工程4.3.5 多层主体封顶（高层主体2/3)Return2.3.1 土地竞投与购地44（1）资金投入量 竞投保证金 地价款2.3.1 土地竞投与购地45Return（2）资金来源 企业自有资金： 合作开发 成立新的项目法

14、人进行资本金的筹集2.3.2 规划设计与场地准备46（1）资金需求 规划设计费用 三通一平费用（2）资金来源 土地使用权抵押贷款（向信托机构申请过桥贷款）Return2.3.3 0以下工程47（1）资金需求 工程款 工程材料款 开发期间税费（2）资金来源 承建商垫资 赊购工程材料 土地使用权抵押贷款 上述的其他可用的资金来源 Return2.3.4 主要结构工程48（1）资金需求 工程材料与设备款 工程款 （2）资金来源 尚未进行主要工程施工建筑物占用土地的土地使用权抵押贷款 在建工程抵押贷款 预售楼盘回收款（预收帐款） 赊购工程材料和设备（应付帐款） 以预售楼盘抵工程款 上述的其他可用的资金

15、来源 Return2.3.5多层主体封顶（高层主体2/3)49（1）资金需求 拖欠的主体施工工程款 装饰工程款 基础设施建设费用 公共配套设施建设费用2.3.5多层主体封顶（高层主体2/3)50（2）资金来源 楼盘销售回款（包括销售楼盘按揭贷款） 未销售的可销售楼盘抵押贷款 分期开发的在建工程抵押贷款 分期开发未开发部分的土地使用权抵押贷款 以房抵工程款 企业现有财产抵押贷款 企业现有各种权益质押 商业票据融资 典当Return512.4 资金回笼与资金管理2.4.1 资金回笼2.4.2 资金运作管理2.4.3 资金运作实战技巧Return2.4.1 资金回笼52在完成了项目的各项定位，并对项

16、目的建设规 划、设计有了一全面的部署和安排，对项目的建 设成本和营销运作成本有了明确的预算，并且项 目的投资策略和技巧也已经定了板。那么，在这 种情时候，开发商就需要知道他什么时候需要投 入多少钱，在有收回多少钱，资金的运作方式应 如何作技术性处理。2.4.1 资金回笼532.4.1 资金回笼54Return2.4.2 资金运作管理55资金管理渗透到开发经营的每一个环节。算 清每一个环节中的资金运行情况、投入多 少、运行时间、货币在不同时间内价值的调 整、回收期、回收量、资金在某处环节的滞 留和损耗。2.4.2 资金运作管理56资金运作管理的原则： 节约现金是最安全的 如果运作得当，销售顺利，自有资金我只需30%就