房地产企业纳税筹划与涉税风险规避

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1、 2009年房地产税收新政解读及税 务稽查风险防范讲解提纲 开篇语：介绍一些基本理念，进行预热。 一、收入方面（四个收入类型） （一）销售收入 1、未完工开发产品收入 2、未完工开发产品收入结转为实际销售收入 3、完工开发产品销售收入 （二）预租及租金收入 （三）视同销售收入 （四）股权转让及股息红利 二、成本费用方面（成本、费用、税金、损失） 1、地产企业七大计税成本扣除步骤 2、期间费用扣除问题开篇语课程时机： 1、房地产开发经营业务企业所得税处理办法 （国税发【2009】31号文件）的颁布。2、 土地增值税清算规程（国税发【2009】 91号文件）的颁布。又是一个31号文件！ l 旧31

2、号文件：只适用于内资企业 l 新31号文件：适用于所有企业 l 企业所得税法实施时间：为2008年1月1日 （文件第39条）。 l 新31号文件的颁布时间：2009年3月6日开篇语（一）专题一：新文件的执行时间问题。问题1：2008年1月1日实施的文件，2009年才颁 布合法么？这样的文件引起了业界的纷纷批评，于是3月19 日印发的关于企业手续费及佣金支出税前扣除政策 的通知（财税【2009】29号文件）第七条规定：本通知自印发之日起实施。新税法实施之日至本 通知印发之日前企业手续费及佣金所得税税前扣除事 项按本通知规定处理。实际效果是一样的，总之只要2008年1月1日以后 的税务事项都要按照

3、新31号文件来执行。 开篇语（一）问题2：2008年1月1日实施的文件，2009年颁 布，是否影响我们企业的纳税？季度预缴（国税发【2008】44号、国税函【2008】635号文件）结论：季度预缴基本上是按照会计利润来纳税，一般事项不需要做纳 税调整。而31号文件主要是对汇算清缴而言，因此晚出台不会影响实际纳 税。问：2008年度的汇算清缴截止为什么时间？国家税务总局于2008年度企业所得税纳税申报有关问题的通知（ 国税函2009286号）专题：补正申报和重新申报的区别。（国税发【2009】79号）实际上国税发【2009】31号文件是一个针对年度汇算清 缴的文件，所有的税法都是针对汇算清缴的。

4、现行税法的基本理念：“纳税调整”的理念！ （一是， 间接法；二是，季度预缴不调整，年度申报再调整；） 开篇语（一）专题二：纳税调整的理念（一）有税法规定，会计服从税法。（注意不能只在调增 的时候会计服从税法）例如：医疗保险的会计处理。（财企【2003】61号文件）补充医疗保险的扣除比率。（财税【2009】27号）坏账准备余额的税务处理（国税函【2009】202号文件）（二）纳税调整不改变会计记录。（所以有大量的纳税调 减转回事项，如资产的计税基础等）1、权益法合算的长期股权投资转让；2、非货币性交换的 资产；3、提过减值资产的处置等。（三）没有税法明确规定，会计制度构成税法的组成体系 。（为了

5、降低税法遵从成本，税法要同会计不断协调）所以没 有明确规定的，企业要找会计制度去协调。开篇语（一）专题二：纳税调整的理念（四）新申报表体现了纳税调整的理念，有利于减 少税法遵从成本。1、预缴申报表的设计。基本上是按照会计利润缴 税，因此新31号文件几乎用不到。实际利润额=利润总额以前年度亏损 免税收入+房地产企业预售收入的预计利润（ 国税函【2008】635号文件）2、年度纳税申报表是在利润表的基础上设计的。 意味着，如果不进行调整，会计制度构成税法的组成 体系。开篇语（一）2、年度纳税申报表体现了完全的纳税调整理念。 1994年申报表：间接法 基本上按照会计利润，调整项目很少。 1998年申

6、报表：直接法 学习美国的先进经验，在申报表中直接计算计税收入与计 税费用，但是加大了税收的遵从成本。 2006年申报表：直接法+间接法（展示申报表） 收入是计税口径的税收收入；扣除项目是会计口径的成本 ，再加减扣除项目的纳税调整。由于收入项目为税收口径，纳 税人的税收遵从成本仍然很高。（开始对地产企业特殊设计） 2008版申报表：完全的间接法。 新申报表在会计利润的基础上，加一栏式调整项目（附表 3）来确认。-展示申报表。开篇语（一） 专题三：防范税收风险（今年的税收任务） 问题1：季度纳税申报少缴税款，是否能定性为偷税？ 国税函发1996008号、国税函发【1995】593号文件。 问题2：

7、年度纳税申报少缴税款，是否可能定性为偷税？ 2008年的稽查形势。（一季度下降10.3%)2009年度税收任务全面吃紧。（经济形势、减税政策联想1998年的税收形势。（税务所税源、财政部长的 眼泪）-向过去要税源，向稽查要税源。(国税发 2008112号文件）2008年度的汇算清缴对2009年的税收稽查风险将构成重 大影响。因此学习新31号文必须要结合防范税务稽查风险来 学习。开篇语（一） 专题四：2009年的税务稽查工作重点 国税发【2009】85号文件：关于加强税种征管促进堵漏 增收的若干意见 ）国家税务总局2009年稽查要点（国税发2009001号 首要任务：打击假发票！（要小心从事）

8、全国稽查工作布置的行业大型超市及电视购物企业； 建筑安装业；出口退税企业 1、深圳会议：全国税收稽查任务700-800亿（去年只 有500亿） 2、重点检查3年未被检查过的企业。 3、廊坊会议。 现在基本发展为，凡是能够查到钱的单位，都在检查！ 形势比想象的更加严重。 开篇语（一） 专题五：税务稽查面临的法律责任 （一）税务稽查的行政与刑事法律责任 1、虚开发票 7.26案件、雷霆一号 2、骗取出口退税 葆祥公司骗税案、利剑二号案件 3、偷税 4、一般税收违法 （二）刑法第7修正案 （和谐社会，还是加重责任？） 偷税罪改为了逃避纳税义务罪！拿钱可以买罪。 （三）特别纳税调整与一般税收违法的区别

9、？ 1、广东白云山制药股份公司案例（是否加征滞纳金、某地产公司的 特别纳税调整、启动程序）（国税发【2004】143号规程、国税发【 2009】2号）2、纳爱斯遭遇税收门、3、古井贡事件开篇语（一）专题六：地产企业的常用避税措施（一）利用关联建筑公司多开发票，加大成本。（同时资金 回流，避个人所得税，注意偷税和筹划的界限问题）（二）在国内设立咨询公司、设计公司，多列费用。（三）在国外设立设计公司加大成本。尤其是香港等地。（四）设立关联的新办商业企业，运用甲方供材以加大成本 。 （周正毅融资 ）（五）设立关联的装饰公司，销售精装修房的筹划。（国税 函199853号、财税【2006】114号文件）

10、（六）设立关联的代理公司，进行流程再造。国税发 199576（七）地产企业完工后，设立销售公司，分解收入，降低增 值率。建立了很多避税链公司，财务可能都在一间办公室。（ 八大公司共聚一堂）开篇语（二）房地产企业所得税政策之前世今生一、内资企业 （一）19942003年从94税改到03年。这一阶段并没有完全针对房地产企业 的企业所得税政策，房地产企业缴纳企业所得税适用于一般工 商企业的税收原则。事实上，地产企业的收入确认、成本核算 等完全不同于一般工商企业，没有量体裁衣的税收政策，等于 国家放弃了对房地产企业的税收追索，形成了其“经济的巨人 ，纳税的侏儒”！思考：为什么偏偏在1994年进行了大规

11、模的税制改革， 1993年进行了会计制度改革？联系新会计准则。开篇语（二）一、内资企业 （二）20032006年2003年制订了国税发200383号文件，专门针对房地 产企业制订了企业所得税政策。本政策参照了外商投资企业所得税国税发2001142号 文件，对内资企业的预售收入开始征税，是最核心的规定。该 文件的发布，有力的加强了房地产企业的所得税稽查。该文件的缺陷？开篇语（二）一、内资企业（三）20062008年 83号文件在执行过程中，产生了很多问题。在税务系统强 调精细化管理的大前提下，国家税务总局与时俱进，于2006 年制定了31号文件，号称“剑指地产偷税黑洞”，但是31号 文件一些提法

12、仍然有不完善之嫌！ 31号文件的制定与实施，对地产业税收产生了深远的影响 ，对于地产业税收来说，怎么形容31号文件的重要性也为过 ！开篇语（二）二、外资企业（一）国税发1995153号文件 首先提出了预售收入征税的概念，房地产业所得税政策同 其他企业相比发生重大变化。应该说外资企业税收的理念领先 一步，一直到八年以后的2003年，内资企业才提出预售收入 征税的概念。（对外资企业做地产的限制性规定） （二）国税发2001142号文件 142号文件使外资企业所得税政策进一步明确。但是随着 31号文件的颁布，内资房地产税收政策更加详细明确，内外 资差异增大。除了一般内资企业和外资企业的税收差异外，房

13、 地产企业还有其特殊的差异。开篇语（二）三、新所得税法（九九归一）（一）国税函【2008】299号文件（季度预缴）（二）国税发【2009】31号文件（年末纳税申报）l房地产税收核心（预售收入与完工标准的税务处理）1、2003年以前，无完工标准，也无预售规定。2、20032006，有预售收入规定，无完工标准。3、现行政策：既有预售收入规定，也有完工标准。但是完工标准比较提前，造成了现行税制的很多问题。开篇语（二）思考：在讲解过程中将充分考虑衔接问题（提起 思考，稍后讲解） 1、所得税税率变动对地产所得税的影响（33%与 25%） 2、外资企业对接新31号文件的过渡问题（税款换算 为毛利）。 3、

14、期间费用的遗留事项（2008年一次性扣除） 4、新政策在申报表中的实现。第一部分：房地产企业六大收入解析一、未完工开发产品的税务处理问题（预售收入）第六条 企业通过正式签订房地产销售合同或 房地产预售合同所取得的收入，应确认为销售收入 的实现，具体按以下规定确认： 第九条 企业销售未完工开发产品取得的收入，应 先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利 额， 计入当期应纳税所得额。 第十二条 企业发生的期间费用、已销开发产品计 税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规 定扣除。第一部分：房地产企业六大收入解析一、未完工开发产品收入（一）未完工开发产品的收入是否可以作为三项费用扣除基数

15、？（4层含义） 国税发【2009】31号文件的规定： 1、2008年以前，预售收入作为预收性质的价款，不能作为三 项费用扣除基数（国税发【2006】31号文件第八条第十款） 。 2、三项费用往往发生在未完工前，为了解决这个矛盾，国税 发【2006】31号文件给予了变通政策（三年递延）。问题：2008年1月1日以后，以前年度按照旧规定未扣除 的业务招待费、业务宣传费是否允许继续摊销？（1）大地税函【2009】77号文件第二条第二款（2）过去的业务招待费是否遵循千分之五的规定，该办法 并未明确是否遵循60%的规定，认为不必遵守。第一部分：房地产企业六大收入解析一、未完工开发产品收入（一）未完工开发产品的收入是否可以作为三项费用扣除基数 ？（5层含义） 3、为了彻底解决这个问题，国税发【2009】31号文件的理念 发生了重大变化：规定只要是签订了预售合同，都算是“销售 收入”，新31号文件通篇没有出现“预售收入”字样。而销 售收入是可以作为三项费用扣除基数的。 （联系国税函【2008】875号文件：合同是否签订，是构成企 业所得税收入的重要要件）4、