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1、 2009年房地产税收新政解读及税 务稽查风险防范讲解提纲 开篇语:介绍一些基本理念,进行预热。 一、收入方面(四个收入类型) (一)销售收入 1、未完工开发产品收入 2、未完工开发产品收入结转为实际销售收入 3、完工开发产品销售收入 (二)预租及租金收入 (三)视同销售收入 (四)股权转让及股息红利 二、成本费用方面(成本、费用、税金、损失) 1、地产企业七大计税成本扣除步骤 2、期间费用扣除问题开篇语课程时机: 1、房地产开发经营业务企业所得税处理办法 (国税发【2009】31号文件)的颁布。2、 土地增值税清算规程(国税发【2009】 91号文件)的颁布。又是一个31号文件! l 旧31
2、号文件:只适用于内资企业 l 新31号文件:适用于所有企业 l 企业所得税法实施时间:为2008年1月1日 (文件第39条)。 l 新31号文件的颁布时间:2009年3月6日开篇语(一)专题一:新文件的执行时间问题。问题1:2008年1月1日实施的文件,2009年才颁 布合法么?这样的文件引起了业界的纷纷批评,于是3月19 日印发的关于企业手续费及佣金支出税前扣除政策 的通知(财税【2009】29号文件)第七条规定:本通知自印发之日起实施。新税法实施之日至本 通知印发之日前企业手续费及佣金所得税税前扣除事 项按本通知规定处理。实际效果是一样的,总之只要2008年1月1日以后 的税务事项都要按照
3、新31号文件来执行。 开篇语(一)问题2:2008年1月1日实施的文件,2009年颁 布,是否影响我们企业的纳税?季度预缴(国税发【2008】44号、国税函【2008】635号文件)结论:季度预缴基本上是按照会计利润来纳税,一般事项不需要做纳 税调整。而31号文件主要是对汇算清缴而言,因此晚出台不会影响实际纳 税。问:2008年度的汇算清缴截止为什么时间?国家税务总局于2008年度企业所得税纳税申报有关问题的通知( 国税函2009286号)专题:补正申报和重新申报的区别。(国税发【2009】79号)实际上国税发【2009】31号文件是一个针对年度汇算清 缴的文件,所有的税法都是针对汇算清缴的。
4、现行税法的基本理念:“纳税调整”的理念! (一是, 间接法;二是,季度预缴不调整,年度申报再调整;) 开篇语(一)专题二:纳税调整的理念(一)有税法规定,会计服从税法。(注意不能只在调增 的时候会计服从税法)例如:医疗保险的会计处理。(财企【2003】61号文件)补充医疗保险的扣除比率。(财税【2009】27号)坏账准备余额的税务处理(国税函【2009】202号文件)(二)纳税调整不改变会计记录。(所以有大量的纳税调 减转回事项,如资产的计税基础等)1、权益法合算的长期股权投资转让;2、非货币性交换的 资产;3、提过减值资产的处置等。(三)没有税法明确规定,会计制度构成税法的组成体系 。(为了
5、降低税法遵从成本,税法要同会计不断协调)所以没 有明确规定的,企业要找会计制度去协调。开篇语(一)专题二:纳税调整的理念(四)新申报表体现了纳税调整的理念,有利于减 少税法遵从成本。1、预缴申报表的设计。基本上是按照会计利润缴 税,因此新31号文件几乎用不到。实际利润额=利润总额以前年度亏损 免税收入+房地产企业预售收入的预计利润( 国税函【2008】635号文件)2、年度纳税申报表是在利润表的基础上设计的。 意味着,如果不进行调整,会计制度构成税法的组成 体系。开篇语(一)2、年度纳税申报表体现了完全的纳税调整理念。 1994年申报表:间接法 基本上按照会计利润,调整项目很少。 1998年申
6、报表:直接法 学习美国的先进经验,在申报表中直接计算计税收入与计 税费用,但是加大了税收的遵从成本。 2006年申报表:直接法+间接法(展示申报表) 收入是计税口径的税收收入;扣除项目是会计口径的成本 ,再加减扣除项目的纳税调整。由于收入项目为税收口径,纳 税人的税收遵从成本仍然很高。(开始对地产企业特殊设计) 2008版申报表:完全的间接法。 新申报表在会计利润的基础上,加一栏式调整项目(附表 3)来确认。-展示申报表。开篇语(一) 专题三:防范税收风险(今年的税收任务) 问题1:季度纳税申报少缴税款,是否能定性为偷税? 国税函发1996008号、国税函发【1995】593号文件。 问题2:
7、年度纳税申报少缴税款,是否可能定性为偷税? 2008年的稽查形势。(一季度下降10.3%)2009年度税收任务全面吃紧。(经济形势、减税政策联想1998年的税收形势。(税务所税源、财政部长的 眼泪)-向过去要税源,向稽查要税源。(国税发 2008112号文件)2008年度的汇算清缴对2009年的税收稽查风险将构成重 大影响。因此学习新31号文必须要结合防范税务稽查风险来 学习。开篇语(一) 专题四:2009年的税务稽查工作重点 国税发【2009】85号文件:关于加强税种征管促进堵漏 增收的若干意见 )国家税务总局2009年稽查要点(国税发2009001号 首要任务:打击假发票!(要小心从事)
8、全国稽查工作布置的行业大型超市及电视购物企业; 建筑安装业;出口退税企业 1、深圳会议:全国税收稽查任务700-800亿(去年只 有500亿) 2、重点检查3年未被检查过的企业。 3、廊坊会议。 现在基本发展为,凡是能够查到钱的单位,都在检查! 形势比想象的更加严重。 开篇语(一) 专题五:税务稽查面临的法律责任 (一)税务稽查的行政与刑事法律责任 1、虚开发票 7.26案件、雷霆一号 2、骗取出口退税 葆祥公司骗税案、利剑二号案件 3、偷税 4、一般税收违法 (二)刑法第7修正案 (和谐社会,还是加重责任?) 偷税罪改为了逃避纳税义务罪!拿钱可以买罪。 (三)特别纳税调整与一般税收违法的区别
9、? 1、广东白云山制药股份公司案例(是否加征滞纳金、某地产公司的 特别纳税调整、启动程序)(国税发【2004】143号规程、国税发【 2009】2号)2、纳爱斯遭遇税收门、3、古井贡事件开篇语(一)专题六:地产企业的常用避税措施(一)利用关联建筑公司多开发票,加大成本。(同时资金 回流,避个人所得税,注意偷税和筹划的界限问题)(二)在国内设立咨询公司、设计公司,多列费用。(三)在国外设立设计公司加大成本。尤其是香港等地。(四)设立关联的新办商业企业,运用甲方供材以加大成本 。 (周正毅融资 )(五)设立关联的装饰公司,销售精装修房的筹划。(国税 函199853号、财税【2006】114号文件)
10、(六)设立关联的代理公司,进行流程再造。国税发 199576(七)地产企业完工后,设立销售公司,分解收入,降低增 值率。建立了很多避税链公司,财务可能都在一间办公室。( 八大公司共聚一堂)开篇语(二)房地产企业所得税政策之前世今生一、内资企业 (一)19942003年从94税改到03年。这一阶段并没有完全针对房地产企业 的企业所得税政策,房地产企业缴纳企业所得税适用于一般工 商企业的税收原则。事实上,地产企业的收入确认、成本核算 等完全不同于一般工商企业,没有量体裁衣的税收政策,等于 国家放弃了对房地产企业的税收追索,形成了其“经济的巨人 ,纳税的侏儒”!思考:为什么偏偏在1994年进行了大规
11、模的税制改革, 1993年进行了会计制度改革?联系新会计准则。开篇语(二)一、内资企业 (二)20032006年2003年制订了国税发200383号文件,专门针对房地 产企业制订了企业所得税政策。本政策参照了外商投资企业所得税国税发2001142号 文件,对内资企业的预售收入开始征税,是最核心的规定。该 文件的发布,有力的加强了房地产企业的所得税稽查。该文件的缺陷?开篇语(二)一、内资企业(三)20062008年 83号文件在执行过程中,产生了很多问题。在税务系统强 调精细化管理的大前提下,国家税务总局与时俱进,于2006 年制定了31号文件,号称“剑指地产偷税黑洞”,但是31号 文件一些提法
12、仍然有不完善之嫌! 31号文件的制定与实施,对地产业税收产生了深远的影响 ,对于地产业税收来说,怎么形容31号文件的重要性也为过 !开篇语(二)二、外资企业(一)国税发1995153号文件 首先提出了预售收入征税的概念,房地产业所得税政策同 其他企业相比发生重大变化。应该说外资企业税收的理念领先 一步,一直到八年以后的2003年,内资企业才提出预售收入 征税的概念。(对外资企业做地产的限制性规定) (二)国税发2001142号文件 142号文件使外资企业所得税政策进一步明确。但是随着 31号文件的颁布,内资房地产税收政策更加详细明确,内外 资差异增大。除了一般内资企业和外资企业的税收差异外,房
13、 地产企业还有其特殊的差异。开篇语(二)三、新所得税法(九九归一)(一)国税函【2008】299号文件(季度预缴)(二)国税发【2009】31号文件(年末纳税申报)l房地产税收核心(预售收入与完工标准的税务处理)1、2003年以前,无完工标准,也无预售规定。2、20032006,有预售收入规定,无完工标准。3、现行政策:既有预售收入规定,也有完工标准。但是完工标准比较提前,造成了现行税制的很多问题。开篇语(二)思考:在讲解过程中将充分考虑衔接问题(提起 思考,稍后讲解) 1、所得税税率变动对地产所得税的影响(33%与 25%) 2、外资企业对接新31号文件的过渡问题(税款换算 为毛利)。 3、
14、期间费用的遗留事项(2008年一次性扣除) 4、新政策在申报表中的实现。第一部分:房地产企业六大收入解析一、未完工开发产品的税务处理问题(预售收入)第六条 企业通过正式签订房地产销售合同或 房地产预售合同所取得的收入,应确认为销售收入 的实现,具体按以下规定确认: 第九条 企业销售未完工开发产品取得的收入,应 先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利 额, 计入当期应纳税所得额。 第十二条 企业发生的期间费用、已销开发产品计 税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规 定扣除。第一部分:房地产企业六大收入解析一、未完工开发产品收入(一)未完工开发产品的收入是否可以作为三项费用扣除基数
15、?(4层含义) 国税发【2009】31号文件的规定: 1、2008年以前,预售收入作为预收性质的价款,不能作为三 项费用扣除基数(国税发【2006】31号文件第八条第十款) 。 2、三项费用往往发生在未完工前,为了解决这个矛盾,国税 发【2006】31号文件给予了变通政策(三年递延)。问题:2008年1月1日以后,以前年度按照旧规定未扣除 的业务招待费、业务宣传费是否允许继续摊销?(1)大地税函【2009】77号文件第二条第二款(2)过去的业务招待费是否遵循千分之五的规定,该办法 并未明确是否遵循60%的规定,认为不必遵守。第一部分:房地产企业六大收入解析一、未完工开发产品收入(一)未完工开发产品的收入是否可以作为三项费用扣除基数 ?(5层含义) 3、为了彻底解决这个问题,国税发【2009】31号文件的理念 发生了重大变化:规定只要是签订了预售合同,都算是“销售 收入”,新31号文件通篇没有出现“预售收入”字样。而销 售收入是可以作为三项费用扣除基数的。 (联系国税函【2008】875号文件:合同是否签订,是构成企 业所得税收入的重要要件)4、