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1、2期营销推广草案2010.10自身解析市场竞品分析目标客群分析营销战略自身解析二期概述户型解析二期概述总销售套数：346套/销售面积：40157（未含12#、13# 及地下室面积）业态面积区间户型类别销售套数9#电梯高 层931153室2厅2卫 16210#电梯 高层92131200l总计4栋（9# 10# 12# 16#、）l9# 3个单元 19F（含地下1层）l10# 2个单元25Fl12#.13#列为2期2组团，未列入本次方案l位于一期东侧及东北侧910二期楼座分布销售编号 （暂定）123567891011121310976532181213二期户型解析9号楼19F A、B 南北通透、2
2、卧朝阳 C 双卧朝阳+南阳台+动静 分区 露台、阳台、1F入户花园、剪力墙结构、温泉水等 多个亮点市场竞品分析2535万总价 款市场接受度高实用性的关注度 超过舒适性竞品锦都竞品金泰王朝竞品易天国际目标客群分析一期成交客户特征分析二期目标客户定位一期成交客户特征分析年 龄 分 布客户区域来源获 知 渠 道一期成交客户特征分析对楼盘的满意点一期成交客户特征总结 l年龄构成：3045岁的中青年客群占成交主力（40%） l区域来源构成：周边原住民（50%） 、及其他区市占成交主力（50%） l获知渠道构成：旧客、客带、朋介、路过、短信所占比例较高 l对楼盘满意点：开发商品牌满意度、小区环境规模满意度
3、周边自然资源居前列二期目标客户定位盘点一期客户过后，二期的客户群体在哪里？改善居住需求或为 子女、老人置业对项目认可度最高 可以发挥客带作用首次置业为主 多选择大户型分布在全国各地生 意人改善居住需求为主旧客周边县市、乡镇客户老城区居民关注配套及物业管理二期客户普遍共性 l 认可地段发展潜力、项目的自然景观资源 l 在经济条件允许的前提下，追求生活舒适度，重视社区内环境规划 l 注重开发商品牌、及社区配套、物业管理 l 对价格特别是总价较为敏感营销思路价格与推售形象定位渠道推广n定价考虑相关： 基于市场的各项定位，对不同物业类型进行定价建议 主要考虑区域因素、项目自身素质打造、同时考虑时间价值
4、 参照比准价格均为2010年9月份市场采集价格（非价格制定时间），本项目 测算价格结果分静态（2010年9月份）和动态价格（考虑时间涨幅因子） 具有区位、规模、档次类似性，目前在售的楼盘为参照物 采用市场比较法以及参照物比准价法 均为毛坯均价价格n对比楼盘：（高层） 老城区项目：锦都、一品观天下、紫晶花苑、易天国际 东区项目：金泰王朝、 南区项目：香檀山价格与推售策略价格定位价格与推售策略价格定位目前，本项目产品参考样本以市场内在售高层为主，综合考虑竞品定价及本项 目整盘价格，建议2期产品入市均价为：3500元/ （草案 根据市场情况调整决定开盘价位）价格与推售策略推售组团划分9#西单元归入1
5、组团（1单元）9#东单元归入3组团（3单元）9#中单元归入2组团（2单元）1组团销售套数：54 套/销售面积：5796 业态楼号面积区间户型类别销售套数销售面积销售额（元）18F高层9#西单 元93115三室两厅5457962组团销售套数： 54 套/销售面积：5796 业态楼号面积区间户型类别销售套数销售面积销售额 （元）18F高层9#中 单元93115三室两厅545796价格与推售策略推售组团分析3组团销售套数： 54 套/销售面积：5796 业态楼号面积区间户型类别销售套数销售面积销售额（元）18F高层9 #东 单元93115三室两厅545796价格与推售策略推售节奏推广宣传预热 期开盘
6、期强销期持续期2010.112010.122011.012011.022010.1011 二期形象释放2011.121组团推售2011.2-52组团推售形象定位策略二期优势提炼配套优势提升、千米温泉、会所、篮球场、游泳池周口目前最大电梯高层社区、 5星级酒店配套一期成熟现房已入住70%户型选择面较宽福建达利企业品牌市场稀缺性实用类户型：89113舒适类户型：124131实力开发商入住人气及配套提升的保障3园一水的自然景观资源景观房卖点强化推广核心2期产品无论从产品自身属性，还是产品所处小区位置，景观、配 套资源都成为了2期对外诉求的利益点，且2期产品深水井配套、 纯剪力墙结构、超宽楼间距、社区
7、会所、游泳池、篮球场等，又 形成了一个新的利益点稀少；准5星级酒店2011将投入使用 、5星级酒店5星级的家；将几种利益点叠加，形成2期产品的对外 推广核心河景之上的稀缺产品。渠道推广策略三线出击l1期完美收官、2期顺势推广l现场线形象展示的主场，实现与项目相匹配的营 销氛围l活动线客户维护，重点挖掘老客户资源l推广线保证覆盖面，以户外媒体，短信、报纸等 媒体全面宣传、集中一个阶段爆发一点发力渠道推广策略阶段性部署（预热期 ）11年01月11月中旬10年10月项目品牌整合 宣传导入 蓄客 销售中心重新布置完成 推广策略确定 推广通路确定 项目初步定价策略完成 项目现场外围包装现场线推广线活动线
8、 11月中旬售楼处新形象布置完毕 11月中旬二期形象全面导入开盘活动案前准备期亮相期销售节奏11月12月12月中旬 12月下旬样板房开放 11月中旬现场外围包装完毕 10月底二期形象初步导入一组团蓄客内部认购渠道推广策略阶段性部署（启动及开盘期）10年10月11年01月市场形象的强势建立 一组团认筹、开盘营销节点推广内容推广活动 市场预热各主要媒体释放2 期信息蓄客 样板区形象信息11月中旬 样板区开放11月12月 卖点强化一组团推售借1期良好势头顺势推广、快速去化，引起 轰动，11年2月2月 产品卖点强化 二组团认筹信息释放 三组团认筹信息释放推广内容推广活动销售节奏 会所主体启用品牌升华 房源加推4月6月8月10月11月12年1月 春季长跑运动会 客户活动 景观示范区渠道推广策略阶段性部署（强销及持续期）12月二组团推售三组团推售稳步推售，保证利润营销支持工程配合：楼体施工、景观样板园区、样板间、销售看房路线配套先行：景观、会所、2期9号楼开盘前准备工作 物料：2期楼书折页 单页 条幅 户型单页手提袋 开盘小礼品
