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1、来自资料搜索网( 海量资料下载永州众联评估有限公司新员工培训手册1新员工培训手册目 录第一章 入职培训1第二章 专业培训2第一节 基本概念2第二节 评估流程的掌握11第三节 实际操作的掌握16第三章 职业技能培训 30第一节 商务礼仪 30第二节 职场沟通技巧 38第三节 时间管理 42来自资料搜索网( 海量资料下载来自资料搜索网( 海量资料下载永州众联评估有限公司新员工培训手册2众联出版社第一章 入职培训一、众联发展历程永州众联评估有限公司是永州市能在全省范围内从事土地评估工作的唯一一家权威机构，同时也是永州市能在全省范围内从事房地产评估工作的三家机构之一。公司前身为永州市国土资源局土地评估
2、事务所，成立于 1995 年，2001 年完成脱钩改制，注册资金 100 万元，现有国家注册土地估价师 16 人、国家注册房地产估价师 6 人，已获得国家颁发的土地评估、房地产评估机构资信资格等，是专门从事房地产评估、土地评估、拆迁评估、资产评估等的综合性的评估机构。二、业务发展状况公司已成为省内最具影响力的土地评估、房地产评估、咨询专业性评估机构之一。几年来完成评估、咨询项目 1000 多个，评估、咨询房地产面积 100 多万 平方米 ，评估、咨询总价值约 100 亿元。评估、咨询业务涉及一批在全市乃至全省有影响的标志性项目，如：中国移动、中国电信等上市评估，永州市城建投资公司土地抵押评估，
3、永州市城区基准地价和标定地价的修订及各县区基准地价的修订等。三、企业文化众联服务宗旨受人之托 成人之事众联精神团结 自信 敬业 创新众联人才观以人为本 赛马不相马众联作风来自资料搜索网( 海量资料下载永州众联评估有限公司新员工培训手册3雷厉风行 精益求精众联价值观精诚携手 共铸辉煌第二章 专业培训评估工作涉及的知识面广泛，评估方法众多。为了让新员工能更快的适应新的岗位，结合评估工作的特点和工作经验，我们采取的培训策略是：第一步，熟悉评估行业中的基本词汇，对这个行业有个基础性的理论认识。我们提取了部分在评估工作中出现的高频专业词汇，这些词汇是对这个行业的浓缩。第二步，了解评估行业在社会行业中的分
4、工和地位，对评估行业在社会大背景下有框架性的理解。无论从事什么工作，明白了这点，你做事情就会更有眼光！第三步，评估实务的培训。评估工作到底具体做什么事情，该注意什么问题，具体操作流程是什么。专业培训不保证把你打造成一个专业人士，但是我们可以保证你一定可以做好这份工作。众联是一个开放的企业，这里有创意的思维和开放的沟通方式；众联是一个学习进步的企业，这里有很多良师益友。来到了众联，你要对自己说：我能！第一节 基本概念1、土地、宗地、界址点土地是地球陆地表面由地貌、土壤、岩石、水文、气候和植被等要素组成的自然历史综合体，它包括人类过去和现在的种种活动结果。宗地被权属界址线封闭的一地块，具有独立使用
5、权的一地块即为一宗地。界址点是权属界址线上的特征点。房屋及其用地的范围、位置是由界址点来确定的。2、生地、熟地、毛地生地没有城市基础设施的土地。一般为农民集体所有的土地或荒地，受让者除支付生地价外，通常还需以代征方式对农民集体支付征地补偿费。熟地具有基本或完善的城市基础设施，表面平整，能直接在其上建造房屋建筑的来自资料搜索网( 海量资料下载永州众联评估有限公司新员工培训手册4土地。毛地现有城区内建筑物待拆迁的国有土地，受让者除支付毛地价外还需对建筑物的所有者和使用者支付拆迁安置补偿费。来自资料搜索网( 海量资料下载永州众联评估有限公司新员工培训手册53、土地的特性土地的自然特性：（1）面积的有
6、限性；（2）位置的固定性；（3）土地质量的差异性；（4）土地永续利用的相对性。土地的经济特性：（1）经济供给的稀缺性；（2）土地用途的多样性；（3）土地用途变更的困难性；（4）增值性；（5）土地报酬递减的可能性。4、地价的特点土地的价格是土地经济价值的反映，是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价，即地租的资本化。土地价格与一般物价相比，有其自身的特性：（1）表示方式不同：土地除用价格表示外还可以用租金表示，即地产有租赁市场的存在。（2）价格基础不同：土地不具移动性，其可转移的并非土地本身，而是该土地的权利和收益。因此土地也既是土地权利和收益的购买价格。（3）形成时间不同：土地个别差异性大，
7、又缺乏完整的市场，价格是在过去至将来的长期影响下形成的，价格形成时间长且相对比较困难，估价时必须根据宗地自身的特点和市场状况，进行具体分析。（3）土地价格不是土地价值的货币表现，价格高低不由生产的成本决定。（4）地价主要由地产需求决定。（5）地价具有明显的地区性和个别性。由于土地位置的固定性，在地区性市场之间，地价很难形成统一的价格，具有明显的地区性特征；另在同一地区内，土地的位置差别决定了土地地价难以标准化，个别性明显。（6）地价呈明显上升趋势，地价上升的速度高于一般商品价格的上升速度。（7）市场结构不同：土地市场是不完全的市场，需求对地价影响很大，形成的土地价格受主观因素影响很大。（8）折
8、旧现象不同：土地不仅没有折旧，而且有增值现象。5、影响土地价格的因素影响土地价格的因素，可按照因素与土地的关系及影响范围分为一般因素、区域因素和个别因素。（1）一般因素来自资料搜索网( 海量资料下载永州众联评估有限公司新员工培训手册6影响土地价格的一般因素细目表行政因素 人口因素 社会因素 国际因素 经济因素1、土地制度2、住房制度3、城市规划4、地价政策5、税收政策6、行政隶属变更1、人口密度2、人口素质3、家庭人口构成1、政治安定状况2、社会治安状况3、房地产投机4、城市化进程1、国际经济状况2、国际政治因素1、经济发展状况2、储蓄和投资水平3、财政收入和金融状况4、居民收入和消费水平5、
9、物价变动6、利率水平（2）区域因素影响土地价格的区域因素细目表住宅区域 商业区域 工业区域日照、温度、湿度、风向等自然地理状态；街道幅宽、构造的状态；离市中心距离及交通设施状况；附近商店的布置状况；上下水道、煤气（燃料）供给、污水理、环卫设施状况；公共公益设施的配置及状况；洪水、地震等自然灾害发生的可能性；噪声、污染等公害的发生程度；地块的面积、方位、配置及利用情况；10、眺望、景观等自然环境状况商业及业务种类、规模、商业集聚状况；商业近邻地域状况，顾客群体数量及状况；顾客及工作人员的交通工具及状况；商业繁华程度及兴衰动向；商品进出运输的便利程度；临街道路（往复）可及性及通行能力；营业类别及竞
10、争状况；地域内经营者的创造性及资本实力条件；停车设施状况干线道路、铁路、港湾、机场等对外交通设施的便利程度；商品销售市场及原材料购入市场一厂区的位置关系；动力资源及排放设施有关费用；关联产业的位置；水质污染、大气污染等公害发生的可能性及危害程度；劳动力资源状况及生活条件；有关法律法规对产业发展的有关规定（3）个别因素：面积；宽度；深度；形状；坡度；宗地基础设施条件；宗地临街状况；来自资料搜索网( 海量资料下载永州众联评估有限公司新员工培训手册7城市规划限制；土地使用年限。6、土地估价的概念及原则(1) 土地估价的概念土地估价就是估价人员依据土地估价的原则、理论和方法，在充分掌握土地市场交易资料
11、的基础上，根据土地的经济和自然属性，按地产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式、土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响，综合评定出某地块或多地块在某一权利状态下某一时点的价格的过程。(2) 土地估价的原则a、替代原则；b、预期收益原则；c、最有效使用原则；d、报酬递增、递减原则；e、需求与供给原则；f、竞争与超额利润原则；g、贡献原则；h、变动原则；i、协调原则7、土地估价方法 收益还原法基本估价方法 市场比较法剩余法成本逼近法土地估价方法路线价估价法应用估价法 标准宗地估价法基准地价系数修正法8、土地估价的基本理论（1）地租理论。（2）
12、区位理论。来自资料搜索网( 海量资料下载永州众联评估有限公司新员工培训手册89、土地的供给土地的供给是指在一定的技术经济条件下，人类可利用的各种土地资源的数量，包括已利用的和未利用的后备资源储量的总和。包括土地的自然供给和经济供给。（1）自然供给：指土地固有的可供人类利用的部分，无弹性。制约土地自然供给的因素主要有：（a）适宜于人类生产活动及动植物生长的气候条件及地形、地貌条件；（b）资源条件：可供人类生活的物品和生产必须的资源；（c）交通运输条件。（2）经济供给：指在土地自然供给的基础上，投入劳动进行开发后，成为人类可直接用于生产、生活的土地供给，有弹性。制约土地经济供给的因素有：（a）土地
13、的自然供给量；（b）人们利用土地的知识和技术水平；（c ）交通运输条件；（d）土地利用的集约化程度；（e）社会需求。10、出让、转让、划拨的区别(1) 土地使用权出让：国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让渡给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。出让的方式有招标、协议和拍卖。土地使用权出让最高年限：居住用地 70 年；工业用地 50 年；教育、科技、文化、卫生、体育用地 50 年；商业、旅游、娱乐用地 40 年；综合或者其他用地 50 年。(2) 土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移 的行为。转让的方式有出售、交换、赠与。(3) 划拨土地使用权是指土
14、地使用者通过各种方式依法无偿取得土地使用权。其的适用范围：（a）国家机关用地和军事用地；（b）城市基础设施用地和公益事业用地；（c）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；（d）法律、法规规定的其他用地。划拨土地使用权的收回：（a）公共利益需要该划拨土地；（b）由于实施城市规划和进行旧城改造，需要调整使用土地；（c）因单位撤消、迁移等原因，不在需要使用该划拨土地的，该土地必须由国家收回；（d）公路、铁路、机场、矿场等核准报废的。11、出让价格、转让价格出让价格：指在土地使用权一级市场上，国家以土地使用者的身份将国有土地使用权出让给土地使用者，由土地使用者按出让合同规定向国家支付的代价，法
15、定名称为土地使用权出让金。按出让的方式不同，可细分为协议地价、招标地价和拍卖地价。转让价格：指在土地使用权二、三级市场上，土地使用权在土地使用者之间转让时的来自资料搜索网( 海量资料下载永州众联评估有限公司新员工培训手册9成交价格。12、建筑容积率、建筑密度、绿化率、楼面地价容积率是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。建筑密度即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。绿化率是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。楼面地价=总地价/建筑总面积 =单位地价/ 容积率13、土地使用年期14、土地开发程度土地开发程度是指土地的基础设施建设和开发的状况，即通常所说的“三通一平” （通路、通电、供水和场地平整） 、 “五通一平” （通路、通电、供水、排水、通讯和场地平整） 、“七通一平” （通路、通电、供水、排水、通讯、通气、通热和场地平整） 。但这种开发程度对开发区来说，是指区内的“通”和“平” ，而具体对于开发区内某一宗
