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1、浅谈物业管理的风险防范在物业辖区内，业主家被盗，物业公司该怎么办？ 业主 生命财产受到侵害，我们该怎么处理？业主车辆被盗， 我们该怎么面对？儿童从没有安装防盗网的阳台坠落，业主是否可以追究物业公司责任？ 在物业公共区域，物 业公司遇到公共责任事故，我们该怎么处理？大厦出现 消防责任事故，我们是否可以免责？。A 物业管理 重要的事情说三遍： 物业公司要学会规避责任！物业公司要学 会规避责任！物业公司要学会规避责任！第一 在物业管理的全过程中，风 险可能是来至以下方面： 一、遗留问题带来的风险。 二、自然因素带来的风险。 三、物业管理费用风险。 四、业主消费观念的风险。 五、来至政府相关部门的风险
2、。 六、经营决策造成的风险。 七、内部风险意识不强带来的风险。 八、员工操作带来的风险。 九、社会因素带来的风险。 十、行业发展过程带来的风险。第二 房地产开发商带来的风险第三 员工违规行为带来的风险第四 内部管理风险意识不强第五 物业公司运营决策造成的风 险第六 来自行政相关部门的风险第七 消费观念的风险第八 自然气候及环境带来的风险第九 物业服务费拒缴的风险防范第十 不可轻视物业项目各类遗 留问题B 人力资源管理 一、劳动争议新趋势二、司法裁判新变化 随着人们维权意识的增强，法律法规的日 趋完善给公司经营的管理带来了新的挑战三、人事风险控制 1、标准劳 2、非全日制劳动关系用工模式动关系用
3、工 模式 3、劳务派遣用工模式（企业） 4、业务外包用工模式 5、民事雇佣关系用工模式四、入职管理风险控制 招聘风险控制 劳动合同签订管理风险控制 在职管理风险控制： 1、工时、加班管理风险控制 2、有效运用非全日制工时制 3、有效运用特殊工时制： （1）加班工资计算基数的控制 （2）风险高的业务外包 （3）举证责任的控制（开除、除名、辞退、解 除劳动合同、减少劳动报酬、计算劳动者工作年限 由用人单位负举证责任。）凭证(一)工资支付凭证或记录(职工工资发放花名册)、缴纳社会保险费记录；(二)用人单 位向劳动者发放的工作证、服务证等能够证明身份的证件；(三)劳动者填写的用人单位 招工招聘的登记表
4、、报名表等招用记录;(四)考勤记录；(五)其他劳动者的证言等。其中 ，(一)、(三)、(四)项的有关凭证由用人单位负举证责任。无证据加班费的举证责任 张小姐是一房产公司的售楼小姐，公司经常安排其利用休息日、节假日参加房产营销 推广工作，并一直拖欠其加班工资达两年之久。张小姐遂将房产公司告上法庭，要求 支付两年的加班工资三万元。根据拖欠工资举证倒置的原则，公司举证了经过合法程 序产生的加班工资核算制度，制度中明确：员工加班工资以其每月的考勤为依据 进行核算，由部门经理对本部门人员的考勤情况进行统计并以书面形式进行记录。同 时公司还举证了张小姐两年来的考勤记录，记录中显示其并没有存在任何加班的事
5、实。 面对公司举证的书证，张小姐不予认同，并提出两点质疑：一、公司提供的考勤记录 只有其部门经理一人的签字认可，没有经过自己的确认，由于部门经理受公司的管理 ，其与公司存在特殊关系，仅靠其单方面提供签名的考勤记录不应成为认定事实的客 观依据，不应得到支持。二、考勤记录是以书面表格的形式填写的，在填写过程中很 容易出现伪造和篡改，考勤记录人又与公司存在特殊关系，其真实性、客观性、公正 性值得怀疑。 但公司辩称，张小姐对于公司提供的证据产生异议，但拿不出足以反驳的相反证据来 ，公司提供的证据是真实、客观的书证原件。根据民事诉讼证据的若干规定第70 条，一方当事人提出书证原件或者与书证原件核对无误的
6、复印件作为证据时，对方当 事人提出异议，但没有足以反驳的相反证据的，人民法院应该确认其证明力。所以应 该得到认可。 用人单位通过民主程序制定的规章制度， 在不违反国家法律、行政法规及政策规定 的情况下，并已向劳动者公示的，可以作 为人民法院审理劳动争议案件的依据 在劳动争议案件中，主张劳动关系解除或 者终止的一方应当对劳动关系的解除或者 终止承担举证责任。五、假期管理风险控制六、薪酬设计与支付风险控制七、降职降岗降薪风险控制八、保密与竞业限制风险控制九、离职管理风险控制 1.代替办理离职手续。 2.直接开除： （1）离职前注意观察员工的心理和行为 动向。 （2）健全合法合规的公司制度 （3）加强员工的培训 （4）员工被开除的告知十、员工跳槽管理风险控制 辞退员工的技巧 一、因业绩不好需要辞退员工 二、因公司效益不佳辞退部分员工。 三、建议性辞退：让员工知难而自退 1选择有利的时机 掌握员工的特殊资料 充分考虑一般公司的季节性波动 2暗示其辞职 3让别人“挖走”他（她）
