城市更新、三旧税务筹划课件

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1、城市更新与旧城改造主要内容 一、包税条款的法律责任 二、工业区搬迁：与工厂之间 三、城中村改造：与拆迁个人之间 四、合作开发：与开发商之间 五、一级土地开发：与政府之间 六、新建成片住宅区：与政府之间2包税条款的法律责任 纳税义务人是法定，不得约定改变。 2001国税函189号第三条 2011公告28号关于雇主为雇员承担全年一次性奖金 部分税款有关个人所得税计算方法问题的公告 2013江苏南通承包多缴税款3工业区搬迁：与工厂之间 （一）买卖土地 / 建筑物 （二）工业企业股权变更 （三）工业企业以土地作价入股 （四）定向招牌挂 （五）政策性搬迁 不是财务部门决定的!4买卖土地 / 建筑物 1.

2、如果拟转让的土地不存在已经物权登记或正在合 法建设的地上建筑物，则属于土地转让 2.如果拟转让的土地存在已经物权登记或正在合法 建设的地上建筑物，则无法单独转让土地： 情形一：部分土地+部分建筑物 情形二：全部建筑物 2010财税121号房产税 以建设工程规划证注明的用地面积为准5买卖土地 2017关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二 级市场的试点方案（不适用房地产开发企业） 2016财税47号三（二）纳税人转让2016年4月30日 前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法 ，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使 用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率 计算缴纳增值税。 2

3、002财税191号 2016公告73号6转让不动产的差额开票 例如：原购买价1000万元，现评估作价8350万元 ，应纳增值税 = （8350 1000） （1+5%） 5% = 350（万元） 无须填报附表三 含税销售额或价税合计：8350 税额：350 不含税销售额：8000 税率：* 2016公告23号附件商品和服务税收分类与编码 4 05 01 99 其他转让土地使用权7差额开票 2016公告23号四（二） 按照现行政策规定适用差 额征税办法缴纳增值税，且不得全额开具增值税发 票的（财政部、税务总局另有规定的除外），纳税 人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，通过 新系统中差额征税开

4、票功能，录入含税销售额（或 含税评估额）和扣除额，系统自动计算税额和不含 税金额，备注栏自动打印“差额征税”字样，发票 开具不应与其他应税行为混开。 税率：*8不动产转让（老土地） 2016公告14号纳税人转让不动产增值税征收管理暂 行办法 在不动产所在地地税预缴 回机构所在地国税申报 适用一般计税方法的，一律自行对外开具发票 适用简易计税方法的，可以选择地税代开9买卖不动产的土地增值税 1.价税分离：2016公告70号 营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收 入不含增值税。 2.不适用每年加计5%：2006财税21号第二条 纳税人转让旧房及建筑物，。可按发票所载金 额并从购买年度起至转

5、让年度止每年加计5%计算 。10买卖不动产的企业所得税 企业所得税法实施条例第十四条 销售货物收入， 是指企业销售商品、产品、原材料、包装物、低值 易耗品以及其他存货取得的收入。 企业所得税法实施条例第十六条 转让财产收入， 是指企业转让固定资产、生物资产、无形资产、股 权、债权等财产取得的收入。 不动产，属于企业所得税的货物还是财产？11买卖不动产的企业所得税 企业所得税法实施条例第二十三条 企业的下列生 产经营业务可以分期确认收入的实现： （一）以分期收款方式销售货物的，按照合同约定 的收款日期确认收入的实现； 买卖不动产，书面约定分期收款，税法也分期吗 2010公告19号关于企业取得财产

6、转让等所得企业所 得税处理问题的公告12法院拍卖 2016公告14号第八条 纳税人按规定从取得的全部 价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不 动产时的作价的，应当取得符合法律、行政法规和 国家税务总局规定的合法有效凭证。否则，不得扣 除。上述凭证是指：（一）税务部门监制的发票。 （二）法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁 决书、公证债权文书。 （三）国家税务总局规定的其他凭证。13法院执行的拍卖 2007物权法第一百八十六条 抵押权人在债务履 行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期 债务时抵押财产归债权人所有。72号抵押权转买卖 第一百九十五条 债务人不履行到期债务或者发生 当事

7、人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与 抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵 押财产所得的价款优先受偿。 2004法释16号 关于人民法院民事执行中拍卖变卖财产的规定814法院的执行活动 即使拍卖价格明显偏低，税务机关也不得调整 2013税总函466号关于税务机关协助执行人民法院 裁定有关问题的批复 2015公告67号关于契税纳税申报有关问题的公告 2016公告14号纳税人转让不动产增值税征收管理暂 行办法第八条 法院文书，属于有效凭证，但不得抵扣进项税额15法院的执行活动 2005国税函869号关于人民法院强制执行被执行人 财产有关税收问题的复函 2015广东广州拍卖包税条款 1.

8、纳税义务人是法定的、强制的，交易双方不得约 定改变，否则约定无效。 2.但是在法院的执行活动中，法院可以在拍卖前约 定由买受人承担相关税费，则税务机关可以向买受 人征收税款，但税收缴款书应当开具给被执行人。 16法院的执行活动 1.被执行人可以开具发票的，按照正常交易处理。 2.被执行人无法开具发票的： （1）被执行人为小规模纳税人的，税务机关可以 代开专用发票，则买受人缴纳的增值税可以申报抵 扣。 （2）被执行人为一般纳税人的，税务机关不得代 开发票，则买受人缴纳的增值税不得申报抵扣。17被执行人的土地增值税 2006深圳一（三） 以拍卖和法院判决、裁定等方式转让房地产， 并由受让方支付相关

9、税费，土地增值税扣除项目应 包括受让方代转让方缴纳的相关税费。 销售收入：法院确定金额 开发成本：按照契税倒算 销售税金：税务机关核定、受让人实际缴纳金额18工业企业股权变更 情形：工厂的股东发生变化，然后工厂停止经营， 再然后土地用途改变为住宅用地、补缴土地出让金 2002国税函771号关于股权变动导致企业法人房地 产权属更名登记不征契税的批复 2008国税函662号关于改变国有土地使用权出让方 式征收契税的批复19工业企业股权变更 1.境内法人股东退出：工商变更时 2010国税函79号 2010公告19号 2.个人股东退出：协议生效时 2014公告67号股权转让所得个人所得税管理办法 3.

10、非居民股东退出：协议生效时 2009国税函698号关于加强非居民企业股权转让所 得企业所得税管理的通知20股权转让的串通 情形：约定转让价格9000万元，但实际支付 9000+5000万元，分别支付给不同的银行账号、 甚至第三人 思考：如果税务机关发现出让方确认转让收入 9000万元、受让方确认股权投资成本9000+5000 万元？ 一般检查受让方21股权转让的串通 税收征管法第九十三条 为纳税人、扣缴义务人非 法提供银行账户、发票、证明或者其他方便，导致 未缴、少缴税款或者骗取国家出口退税款的，税务 机关除没收其违法所得外，可以处未缴、少缴或者 骗取的税款1倍以下的罚款。 一方偷税、金额罚，

11、另一方行为罚22工业企业股权变更 1.应当继续承继债权债务和劳动关系 2.股权转让，不涉及土地增值税 3.股权成本土地成本 4.延续历史成本，未来的土地成本偏低，导致未来 的成本利润率明显偏高、土地增值税税率偏高，建 议尽量核定征收！ 作为投资部门，应当计算税款增加金额压低出让 方的出价。 23土地成本与股权成本 增值税： 6%（11%5%）（可能） 土地增值税：30% 企业所得税： （1+5%） （130%）25%=16.7% （1+11%） （130%）25%=15.6% 减：契税：3%（全额）24股权转让的反避税 1.负债和劳动关系延续 1997国税函573号关于深圳爱都酒店转让经营权及

12、 全部资产征税问题的批复 2000国税函687号关于以转让股权名义转让房地产 行为征收土地增值税问题的批复 2.股权作价方式 2009国税函387号 股权的公允价格 = 资产公允价格账面负债251999合同法总则 第五十二条 有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国 家利益； 1996法复16号 （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益 （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。26工业企业以土地作价入股 2013公司法第二十七条 股东可以用货币出资，也 可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币 估

13、价并可以依法转让的非货币财产作价出资；但是 ，法律、行政法规规定不得作为出资的财产除外。 对作为出资的非货币财产应当评估作价，核实 财产，不得高估或者低估作价。法律、行政法规对 评估作价有规定的，从其规定。27非货币对外股权投的增值税 增值税暂行条例实施细则第三条 销售货物，是指 有偿转让货物的所有权。有偿，是指从购买方取得 货币、货物或者其他经济利益。 增值税暂行条例实施细则第四条 单位或者个体工 商户的下列行为，视同销售货物：（六）将自产、 委托加工或者购进的货物作为投资，提供给其他单 位； 深圳市全面推开营改增试点工作指引之一28非货币对外股权投的增值税 2016财税36号营业税改征增值

14、税实施办法 第十条 销售服务、无形资产或者不动产，是指有 偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产 第十一条 有偿，是指取得货币、货物或者其他经 济利益。 2002财税191号 以不动产对外股权投资，权属变更，并且有偿取 得被投资企业股权，与买卖不动产同等待遇29工业企业以土地作价入股：工厂 企业所得税：分5年并入各年所得额 2014财税116号关于非货币性资产投资企业所得税 政策问题的通知 土地增值税：2015财税5号4/5 非房地产企业暂时不征税，但计税基础延续 房地产企业即时征税30工业企业以土地作价入股：工厂 借：长期股权投资 （公允价格） 贷：无形资产土地 应交税费土地增值税 简易计税

15、 5% 递延收益 借：递延收益 （分60个月） 贷：营业外收入31工业企业以土地作价入股：开发商 契税：1997契税暂行条例实施细则第八条 借：开发成本土地 应交税费应交增值税（进项税额） 贷：实收资本 土地的权属变更发生在2016年5月1日后，未来的 开发项目应当适用11%税率32房地产开发：预售年度 借：银行存款 贷：预收账款 （含税） 借：应交税费预缴增值税 税金及附加 （城建教育、印花、土增） 贷：银行存款 有现金流入，但暂时不得确认会计利润 33房地产开发：完工年度 借：预收账款 贷：主营业务收入 应交税费应交增值税（销项税额） 借：主营业务成本 贷：开发成本土地 往年的现金流入，转为今年的会计收入及其利润34预售年度提前分配股息 2006企业财务通则第五十一条 企业弥补以前年 度亏损和提取盈余公