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1、来自 国最大的资料库下载 如何做好房地产市场研究 主讲人：陈啸天 2007年 7月 来自 国最大的资料库下载 主要内容 房地产市场研究基本思路 1 4、 房地产宏观经济分析 2 房地产整体市场分析 3 房地产政策影响分析 4 房地产市场供求分析 5 房地产项目市场分析 6 来自 国最大的资料库下载 一、房地产市场研究基本思路 1、总体认识 体、面、线、点 市场是一个多面体 ， 多面体是由不同的面构成的 ， 而面是由线构成， 线是由点构成 ， 每一个点可以理解成为一个交易行为 ， 在房地产市场可以理解为一个项目的开发和销售 。 按照这种设想 ， 宏观环境是 “ 体 ” ， 而房地产市场与其它的市
2、场一样是构成国民经济宏观环境的 “ 面 ” ；房地产市场这个面又是由各类型物业市场的一条条 “ 线 ” 构成 ， 各类型物业市场这条线是由一个个项目开发的 “ 点 ” 构成的 。 房地产市场分析方法就是要从体到面 ， 从面到线 ， 从线到点的层层深入 ， 直到认清项目市场的方方面面 。 来自 国最大的资料库下载 一、房地产市场研究基本思路 2、 房地产市场分析的十大常见问题 对未来市场预测不足 定量分析方法运用不当 分析层次不清 市场研究的方向不明确 对需求分析不足 不进行供求对比 对市场份额估计过高 市场研究没有给出多种可能方法 过高的估价了土地市场价值 过于偏重二手资料的运用，缺少对消费者
3、的跟踪调查 来自 国最大的资料库下载 一、房地产市场研究基本思路 3、房地产市场分析的方法与思路 比较法模式 运用估价方法，与可比案例进行比较、修正 假设条件法模式 假设房地产市场某种发展趋势，进行预估未来价格等 现状类推法模式 通过对现状的分析，可以发现什么类型物业成交量最大等， 然后假设项目所在市场与宏观市场同构进行分析 方法： 来自 国最大的资料库下载 一、房地产市场研究基本思路 3、房地产市场分析的方法与思路 三个层次 地区市场、专业物业市场、项目物业市场 两个方面 供给、需求 三个时段 过去、现在、未来 五个影响因素 经济方面、人口方面、区位环境方面、地点的经济地理方 面、人文心理方
4、面 五个项目分析指标 区域、价格、体量、客户、产品 思路： 3 2 3 5 5 来自 国最大的资料库下载 一、房地产市场研究基本思路 3、房地产市场分析的方法与思路 过去 现在 未来 过去 现在 未来 过去 现在 未来 过去 现在 未来经济人口区位地点心理地区市场 专业（项目）物业市场供给 需求 供给 需求房地产市场分析所需基本信息表 来自 国最大的资料库下载 一、房地产市场研究基本思路 4、房地产市场分析的基本内容 估价 成本效益分析 可行性研究 营销分析 专业市场供求分析 土地最佳用途和最佳利用分析 地区经济分析及预测 来自 国最大的资料库下载 一、房地产市场研究基本思路 4、房地产市场分
5、析的基本内容 地区经济分析多种用途比较专业市场供求分析营销建议吸纳量售价及租金预测回报率预测地区经济分析 政府 做 不做 不做 不做 不做 不做 不做最佳用途和最佳利用分析开发商政府做 做 不经常做不经常做不经常做不经常做不经常做专业市场供求分析开发商政府做 做 做 不做 不做 不做 不做营销分析开发商中介不做 不做 做 做 做 做 不做可行性研究开发商投资人不做 不做 做 做 做 做 做估价开发商投资人不做 不做 不做 不做 不做 做 做委托人要求委托人市场研究的种类不同委托人的不同要求，可选的市场研究种类 来自 国最大的资料库下载 4、 主要内容 房地产市场研究基本思路 1 房地产宏观经济
6、分析 2 房地产整体市场分析 3 房地产政策影响分析 4 房地产市场供求分析 5 房地产项目市场分析 6 来自 国最大的资料库下载 二、房地产宏观经济分析 1、房地产市场行情与经济周期的关系 不同的国家或地区，房地产波动的周期长度不同。 从 1870年到 20世纪末，美国的房地产周期基本为18本的大约为 10年，香港的大约在 7湾大约为 5 来自 国最大的资料库下载 二、房地产宏观经济分析 1、房地产市场行情与经济周期的关系 土地价值的波峰周期长度（ 年 ）建筑业的波峰周期长度（ 年 ）经济衰退周期长度（ 年 ）1818 年 1819 年1836 年 18 1836 年 1837 年 1818
7、54 年 18 1856 年 20 1857 年 201872 年 18 1871 年 15 1873 年 161890 年 18 1892 年 21 1893 年 201907 年 17 1909 年 17 1918 年 251925 年 18 1925 年 16 1929 年 111973 年 48 1972 年 47 1973 年 441979 年 6 1978 年 6 1980 年 71989 年 10 1986 年 8 1990 年 10美国 房地产经济周期与宏观经济周期的关系 来自 国最大的资料库下载 二、房地产宏观经济分析 2、房地产宏观分析内容 宏观经济与地区经济分析 宏观经济
8、运行的总体状况和景气状况 中央和地方政府的政策法规动向及影响 重大事件的影响 宏观报告 房地产市场总体分析 房地产市场总体趋势分析 房地产政策法规的动向和影响分析 来自 国最大的资料库下载 二、房地产宏观经济分析 2、房地产宏观分析内容 房地产市场总体分析内容： 房地产市场总体趋势预测 一般用房地产业的主要经济指 标的变动来表现。主要经 济指标分为总量指标和结构指标（物业分类和地区分类）。 房地产政策法规动向与影响分析 土地、商品房、二手房、经济适用房等方面。 来自 国最大的资料库下载 二、房地产宏观经济分析 2、房地产宏观分析内容 可借鉴的专业成果： 中国经济宏观景气专家 调查问卷系统 中经
9、宏观景气动向 各城市的景气报告系统 来自 国最大的资料库下载 二、房地产宏观经济分析 3、宏观基本数据的获得 全国社会经济统计指标 总量指标： 口、进出口等 结构指标： 一产业、第二产业、第三产业等 水平指标：人均可支配收入、人均居住面积（人均建筑面积）、人均使用面积等 动态指标：零售价格指数、固定资产投资、价格指数、贷款利率、通货膨胀率等 数据来源 ：统计年鉴、经济统计年鉴 来自 国最大的资料库下载 二、房地产宏观经济分析 3、宏观基本数据的获得 地方经济统计指标 宏观年度经济指标 均 定资产投资需求、社会消费品零售总额、进出口总额、商品零售价格总额 宏观月度经济指标 第一、二、三产业的 工
10、业（工业综合效益指数）、 商业 (社会消费品零售额、社会商品购售存总值等 )、 投资（固定资产投资、开复工面积、竣工面积、商品房销售建筑面积、销售额） 、收入（职工数、职工平均工资）、 人口（人口总数、家庭规模、出生率、死亡率）、外经贸、财政、金融、物价等 数据来源 ：地方统计年鉴、地方经济法发展月报 来自 国最大的资料库下载 二、房地产宏观经济分析 3、宏观基本数据的获得 房地产业统计 全国房地产统计指标 投资：全国总计、商品房建设投资、土地开发投资、计划总投资 资金：本年资金来源、国家预算内资金、国内贷款、利用外资、自筹资金等 开发：本年购置土地面积、完成开发土地面积、施工面积、竣工面积
11、销售：商品房销售面积、销售额、销售价格 地方房地产统计指标 土地开发：土地开发投资、土地使用权出让金、土地开发面积 开发投资、开发量、销售、资金同上 数据来源 ： 中房指数、国房指数、房地产开发投资月度统计快报、中经网、地方经济信息网及地区政府（统计局、房产局）网 来自 国最大的资料库下载 二、房地产宏观经济分析 4、宏观基本数据的管理 一般情况下以两种方式进行管理：图和表 例 1：政策法规数据格式 信贷政策 政策名称 2 0 0 6 8 建设部上调住房公积金贷款利率 0 . 1 8 个百分点 2 0 0 6 3 1 人民银行关于调整住房信贷政策有关事宜的通知 税收政策 政策名称 2 0 0
12、6 1 6 财政部、国家税务总局关于调整房地产营业税有关政策的通知 2 0 0 6 1 8 国家税务总局关于个人住房转让所得税征收个人所得税有关问题的通知 2 0 0 6 0 1 上海市财税部 二手房转让个税操作意见 市场政策 政策名称 2 0 0 6 0 6 建设部关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知 2 0 0 6 0 6 建设部关于落实新建住房结构比例要求的若干意见 2 0 0 6 1 1 建设部等六部委关于规范房地产市场外资准入和管理的意见 政策影响 来自 国最大的资料库下载 二、房地产宏观经济分析 4、宏观基本数据的管理 例 2：宏观经济基本指标数据格式 2 0 0 0 2 0 0
13、 6 001 2002 2003 2004 2005 2006亿元0%5%10%15%20%25%30%社会零售总额 增幅来自 国最大的资料库下载 4、 主要内容 房地产市场研究基本思路 1 房地产宏观经济分析 2 房地产整体市场分析 3 房地产政策影响分析 4 房地产市场供求分析 5 房地产项目市场分析 6 来自 国最大的资料库下载 三、房地产整体市场分析 1、市场行情波动分析方法 指数分析法：反映市场行情周期性变化的一种预测方法 景气分析方法：反映地区经济活动水平 投入产出方法：反映基础产业投入变化对房地产业的影响 价格及销售量分析方法：动态的综合的反映市场行情变动方向和程度 来自 国最大的资料库下载 三、房地产整体市场分析 2、地区房地产市场总体趋势分析报告 全国房地产业景气指数稳步回升 北京房地产发展回顾（总体、分阶段、分物业类型） 北京住宅市场的供给与需求
