《房地产企业的检查方法及案例分析－稽查业务骨干专题培训班讲义（PPT 100页）》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产企业的检查方法及案例分析－稽查业务骨干专题培训班讲义（PPT 100页）（100页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、1 江苏省税务干部学校 金孟君 2 一、房地产企业行业知识 房地产开发，是指房地产开发企业进行的基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的活动。 房地产 开发方式 可分为 自行开发、合作建房、代建工程和提供劳务 等， 开发产品 可分为 土地、房屋（商品房、出租房、周转房等）、配套设施（医院、学校、邮电局等）及代建工程。 其中 商品房按建筑结构 分为 砖木结构、砖混结构、框架结构 ，按 室内铺设程度 分为 毛坯房、成品房、精装房 ，按 开发状态分为 现房和期房 ，按 消费对象 分为 经济适用房和非经济适用房 。 3 （一）房地产开发业经营特点 知识点大纲要求：了解 1、项
2、目审批计划性 在开发过程中，从征用土地、建设房屋到商品销售，均严格按照规划、征地、设计、施工、配套、销售 “ 六统一 ” 的原则有计划地进行，每一步都须经有关部门审批。 2、经营方式多样性 房地产开发业的经营方式包括土地的开发与经营、房屋的开发与经营、公共设施的配套开发以及代建工程。 3、开发产品固定性 开发产品的位置固定不变，均按套销售，不得分割拆零销售，每套房产都有一套完整的档案资料。 4 4、开发周期长 开发产品从立项到交付使用，少则一年，多则数年才能完成，有的多个项目同时开发或先后滚动开发。 5、资金运作密集性 主要表现为投入资金的密集性和回笼资金的集中性。 （二）房地产开发业管理体系
3、 知识点大纲要求：了解 1、内部组织管理体系 一般房地产开发企业内部组织管理体系见下表 5 3、外部监督管理体系 房地产开发业的外部监管部门在工作过程中形成的大量信息与税务稽查密切相关。 （ 1）土地管理部门 负责办理国有土地出（转）让手续，收取土地出让金，核发 国有土地使用证 。 从土地管理部门可获取 土地使用权出让和转让信息 ，包括出（转）让方、出（转）让方地址、受让方地址、土地位置、土地面积、土地用途、土地成交价格、转让金额，是 审核土地出（转）让金的依据 。 （ 2）发改委 负责开发项目的立项审批。从发改委可获取开发项目的批准文号、建设单位、批复项目、投资概算、建设地址、项目备案号等信
4、息。 6 （ 3）拆迁管理部门（拆迁办公室） 负责审查颁发 房屋拆迁许可证 ，审查、备案开发企业与拆迁方签订的 房屋拆迁安置补偿协议 。 房屋拆迁安置补偿协议 的主要内容包括补偿形式、补偿金额、支付方式、安置用房面积、安置地点，是 审核拆迁补偿费的依据 。 （ 4）规划部门 负责规划总图的评审，核发 建设用地规划许可证 ；负责报建图的审查，核发 建设工程规划许可证 。从规划部门可获取开发项目名称、性质、占地面积，规划的建筑面积、容积率、可销售面积、不可销售面积以及公共配套设施情况等信息，是 审核可售面积的依据之一 。 7 （ 3）建设主管部门 负责对工程开工条件进行审查，核发 建筑工程施工许可
5、证 。从建设主管部门可获取建筑工程施工许可证书编号、建设单位、工程名称、工程地址、工程概算、施工单位、监理单位、开工日期等信息。 （ 5）建筑工程质量监督部门 负责对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明。从建筑工程质量监督部门可获取开发项目完工的 工程竣工验收备案表 ，采集工程竣工验收时间、竣工验收意见等信息。 （ 6）房产管理部门 负责审查商品房预售方案，核发 商品房预售许可证 ；负责对房屋建筑面积进行测量，出具测绘报告；负责核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记以及分户产权登记。从房产管理部门可获取房产位置、建筑面积、产权证号、发证时间等房产交易、
6、预售许可证发放信息。 8 3、中介机构 房地产开发业涉及的中介机构主要有工程监理公司和审计师（会计师）事务所。 （ 1）工程监理公司 主要职责是控制工程建设的投资、建设工期、工程质量；进行安全管理、工程建设合同管理；协调有关单位之间的工作关系。其在工程监理过程中形成的 监理日记 、 监理月报 、 监理工作总结 等资料 ，对审核房地产开发成本的真实性具有重要参考价值 。 （ 2）审计师（会计师）事务所 负责对预（决）算报告进行审计，出具审计报告。审计报告是编制决算的依据，对审核预决算差异的真实性具有重要参考价值。 9 （三）房地产开发业务流程 知识点大纲要求：了解 1、开工准备期 通过招标、拍卖
7、、挂牌获得土地的使用权，取得发改委印发的正式计划书、规划部门批准的 建设用地规划许可证 和 建设工程规划许可证 、土地主管部门核发的 建设用地批准书 、建委下发的设计方案审定通知书。在办理各种手续的同时，穿插进行施工项目设计，办理建设工程招投标，进行进场前的准备工作。 房地产开发企业在 办理 建设工程规划许可证 前，需提交工程结构施工图，该图中附有相关项目的配筋图 。配筋图是由勘测设计单位依据国家颁布的有关设计规范中规定的最小配筋率而设计的受压构件钢筋含量的截面图，按工程结构的不同部位分为 基础配筋图、立柱配筋图、横梁配筋图、板层配筋图、楼梯配筋图 等，其参考数据是：七层以下的普通住宅每平方米
8、需钢筋 3035公斤；小高层每平方米需钢筋 5060公斤。 10 2、组织施工期 根据前期审批的规划设计图纸和文件，通过正式的招标程序，组织施工企业进场施工，到建设主管部门办理 建设工程施工许可证 。建设工程的主要承包方式有包工包料和包工不包料两种。 3、预售及产权转移期 根据国家有关规定办理预售证，组织房屋销售。预售房屋时必须取得房屋主管部门批准的预售许可证。房屋产权移交给购买者，必须到房管部门办理备案及产权登记手续。 11 （四）开发产品主要销售方式 知识点大纲要求：了解 主要销售方式可按商品房的完工程度和结算方式进行分类。 1、按商品房的完工程度分为 （ 1）商品房预售 是指开发企业将正
9、在建设中的商品房预先出售给买受人，由买受人交付定金或者房价款。 （ 2）商品房现售 是指开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，由买受人交付房价款。 12 2、按结算方式分为 （ 1）一次性收款销售 是指买受人一次性将购房款全部交付给开发企业。 （ 2）分期收款销售 是指买受人在约定时间内分期、分批将购房款交付给开发企业。 （ 3）银行按揭销售 又称购房抵押贷款，是指买受人以所购房屋的产权作抵押，由银行先行支付房款给开发企业，买受人再按月向银行分期支付本息。 13 （ 4）委托销售 是指开发企业委托房地产中介服务机构销售现房或期房并收取购房款，开发企业与受托方结算款项。 （ 5）先租后售
10、是指买受人可以先租住商品房，到买受人有能力购买商品房产权时，开发企业如数退还此前收取的租金，再按租住时议定的价格将商品房出售给买受人。 （ 6）售后返租 是指买受人购买商品房后，以双方议定的租价和租期返租给开发企业。 14 二、房地产企业常见收入涉税问题及检查 （一）未按规定确认预售收入预缴企业所得税 知识点大纲要求：掌握 1、税收政策规定 国税发 2006 31号 开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等 开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的 ，其预售收入先 按预计计税毛利率分季 (或月 )计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税
11、所得 额，待开发产品结算计税成本后再行调整。 国税函 2008 299号 房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的 预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴 ，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。 15 国税函 【 2008】 第 299号 （一）非经济适用房开发项目 1、位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的，不得低于 20。 2、位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的，不得低于 15%. 3、位于
12、其他地区的，不得低于 10。 （二）经济适用房开发项目 经济适用房开发项目符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行 关于印发 的通知 （ 建住房 200477号 ）等有关规定的，不得低于 3。 房地产开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申报时，必须附送有关部门批准经济适用房项目开发、销售的文件以及其他相关证明材料。凡不符合规定或未附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料的，一律按销售非经济适用房的规定执行。 16 国税发 1995 153号 从事房地产开发经营的外商投资企业预售房地产并取得预收款的，当地主管税务机关 可按预计利润率或其他合理办法计算预计应纳税所得额，
13、并按季预征所得税， 待该项房地产产权转移、销售收入实现后，再依照税法有关规定计算实际应纳税所得额及应纳所得税税额，按预缴的所得税额计算应退补税额。 各省、自治区、直辖市和计划单列市主管税务机关可按照本第第（一）款，制定对从事房地产开发、经营的外商投资企业预征所得税的具体实施办法及预计利润率的确定方法，并报国家税务总局备案。 17 2、预售收入存在的常见涉税问题 （ 1）预售房款记入 “ 应付账款 ” 等往来科目归集，不通过 “ 预收账款 ” 科目核算，长期挂账不结转收入； （挂往来） （ 2）把预收购房款变为购房订金，或者垫付款项，不确认预售收入 。（变花样） （ 3）以收抵支，巧立门目，通过
14、 “ 其他应收或应付款 ” 科目直接拨付工程款等；（ 收抵支） （ 4）分开开票，一部分开预收款发票交财务，将另一部分开具收据货款入销售部，不入企业财务账；（ 搞分解 ） （ 5）开发产品完工，未及时转为销售收入 （死等待） 18 3、预售收入的稽查方法 （ 1）登陆 房产网查询合同备案 情况，检查商品房预售的收入是否及时入帐； （ 2）查看商品房销售合同，与客户按揭记录核对，确认已收取货款是否与开票数一致； （做核对） 注意几个问题： 预售收入是全口径收入 包括： 、定金、订金、保证金、诚意金（其他应付款科目） 、内部认购 、会员卡或会员费 、假借借款的形式 因此，应认定为预收定金性质，应缴
15、纳所得税 19 预售收入不区分合法收入和非法收入 建设部 关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知 （ 建住房 2006166号 ）明确规定： 未取得 商品房预售许可证 的项目，房地产开发企业 不得非法预售商品房，也不得以认购 （包括认订、登记、选号等）、 收取预定款性质费用等各种形式变相预售商品房。 未取得预售许可证，就进行预售是非法的。但是，税务机关不是预售许可的主管机关，也不去分辨，总之只要取得收入就要纳税。 预售收入是收付实现制，不是权责发生制 20 （ 3）核对企业开具预收房款的收据（地方税务局监制的 “ 房地产开发销售预收款凭据 ” ）金额与申报的预售房款是否一致 ； （ 4）了解企业预售房款从收取到记账的程序及相关记录，将记录内容和发票、明细账、总账报表相核对，看金额是否一致； （ 5）查 “ 其他应付款 ” 的二级科目，例如 “ 房款 ” 、“ 定金 ” 、 “ 订金 ” 等。 （ 6）注意查看房地产企业是否支付给中介的费用。 如果有支付给中介的费用，则应该是有预售收入，要进
