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1、 房地产企业成本管理体系解读 来自资料搜索网 (海量资料下载 引言 什么是成本？ 什么是成本管理？ 什么是成本管理体系？ 成本管理 项目 策划 设计 管理 采购 管理 工程 管理 销售 管理 客服 管理 物业 管理 项目 论证 项目 拓展 越靠近价值链前端，经营风险越大，但利润贡献越高！ 越靠近价值链后端，经营风险越小，但对品牌和客户价值产生重要影响。 价值链中段是整个房地产开发项目的成本控制区间，决定了利润的最终实现大小！ 房地产开发价值链分析模型 成本管理 项目 策划 设计 管理 采购 管理 工程 管理 销售 管理 客服 管理 物业 管理 项目 论证 项目 拓展 房地产开发价值链分析模型
2、成本管理是贯穿价值链全过程；涉及价值活动全部环节；全员全面参与的活动。 为此，我们需要： 作业过程成本控制（ 日常 工作的 成本管理 ） 目标成本 体系 的建立与实施 房地产企业成本管理体系的 梳理 成本管理体系的建立与实施 目标实施 目标实现 销售 /客服 建造过程 策划 /设计 目标建立 目标 /责任成本管理 过程动态成本管理 作业过程成本管理 成本管理软件 成本管理委员会 实践系统 信息系统 组织系统 标杆企业成本管理模式： 领导机构 工具 制度 成本管控文件 我们需要建立成本目标管理体系吗 ? 钱花哪里去了？ 利润 =收入 成本 成本是个无底洞吗？ 你是“知本家”吗？ 财务结算的利润是
3、真吗？ 你能给投资方一个交待吗？ 成本目标管理哪里来 ? 定义： 任务： 组成： 关于企业全面预算管理 关于战略与计划管理 成本计划哪里来？ 目标与责任成本管理体系之建立与实现 如何建立 成本目标体系？ 目标成本的定义 目标成本是： 目标成本的解读： 1、投资决策 项目投资可行性报告 投资估算书 2、项目策划 项目定位：概念性方案设计 目标成本测算 1 3、方案设计 确定产品标准 目标成本测算 2 4、初步设计 确定产品各分部、各专业标准 目标成本测算 3 4、施工图设计 目标成本测算 投资估算 概念性方案设计 概算 方案设计概算 初步设计概算 施工图预算 工程量清单 目标成本的形成 目标成本
4、与财务接轨？ 金地成本表单 万达成本表单 万科成本表单 中海成本表单 成本科目设置要考虑哪些因素？ 偏差 成本信息月报分析 动态成本信息 反馈 设立目标成本（审批及修订） 目标成本的管理 成本目标体系建立 之核心难点在哪里？ 目标编不准？动态信息不及时不全面？ 成本测算与设计脱节？目标成本严重滞后？ 。 用几个实例来谈谈： 目标成本到底怎么形成的？ 案例 1 项目策划阶段的成本策划 成本 客户需求 市场 产品 盈利 案例 2 概念设计阶段的成本规划 用流程制度确定目标成本 1、 各端口介入与责任约定 /（ 2、 目标成本的审定 3、目标成本的管理制度 案例 3 制度流程体系 策划阶段：工具 /
5、方法 1、 建造阶段：作业控制 1、 评估与考核：事前 /事中控制 1、 设计阶段：流程节点控制 1、 建立成本目标 落实成本目标 什么是动态成本？ 关于信息披露 领导要知道什么？ 驾驶仓原理： 动态成本的探讨 动态成本的概念！ 录入哪些基本信息？ （ 谁来录入？如何约束录入的完整性？ 如何解决变更、签证信息滞后问题？ 谁对动态成本信息负责？ 考糊啦！ 目标能调吗？ 软件公司的案例！ 成都民企案例 成本目标体系如何落实？ 各部门各司其职 责任成本的分解思路 1、本部门费用 2、本专业端口成本 采购 +工程 本数字是目标，是结果，关键的是工作质量 用什么来支撑 责任成本的落实？ 管理架构确定 图
6、 2 - 3 房地产公司项目运作管理三种模式 类 型 职能管理型 矩阵式管理型 开发 设计 工程 销售 职责分工 开发 设计 工程 销售 项目部 项目部只负责施工现场管理部门 项目部成为项目执行 的负责主体，职能部门成为资源提供、建议与监督主体 优点 对项目环境的反应较慢；需要高层协调工作多，容易形成决策堆积 员工介入双重职权之中，需要公司良好的人际关系和全面的培训 实施条件 项目数量少，特定区域经营 客户定位专一，项目实施环境不确定性低 公司高层介入项目协调工作 项目数量较多，需要人才共享，不适用于全国经营 客户较稳定，但不确定性较高的项目环境 公司有专业技能提升要求 项目管理型 项目公司或
7、项目部 开发 设计 工程 销售 项目公司成为开发工作的全权负责主体 项目执行风险较 大；不利于公司职能知识积累和专业化发展 跨多个地域经营或客户需求变化多项目管理 前期的客户定位非常准确 更强调项目产品对客户需求满足程度 项目部 缺点 职能部门内部实现规模经济 对项目环境反应迅速，便于实现项目产品的创新和技术专业化的提升 对项目环境反应灵敏，清晰的产品责任，容易达到客户的满意 管理架构确定 管理架构确定 授权体系确定 授权表 授权手册 不同企业授权对比 来确定目标成本？ 谁来决策成本调整？ 谁来考核？谁来评估？ 成本定位与决策的立足点在哪里？ 责任体系与职责如何匹配。 问责制落实不下去？ 负责 =全不负责！ （挖孔桩案例） 1、责任明确 2、动态评估 3、事中考量 4、奖罚分明 目标 /责任成本管理 过程动态成本管理 作业过程成本管理 成本管理软件 成本管理委员会 实践系统 信息系统 组织系统 标杆企业成本管理模式： 成本管控文件 谢 谢！
