房地产买卖培训教材－购房陷阱规避之六（PPT 91页）

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1、2017/3/18 购房陷阱规避（六） 制作者：尹科 更多资料在资料搜索网 ( 海量资料下载 2017/3/18 房贷常识 购买住房，通常有两种付款方式，一种是一次性付款，另一种是向银行贷款。 2017/3/18 一次性付款是过去最常见的一种付款方式，目前一般多用于那些低价位小单元的楼盘销售。一次性付款一般都能从销售商处得到房价款一定的优惠，如是现房则能较快获得房屋的产权，如果是期房则这种付款的方式价格相对较低。不利之处就是一次性付款需要大量现金，且损失此项目的利息，对经济能力有限的购房者压力较大，另外，如果是期房的一次性付款，开发商有可能不按时交房，造成利息甚至全部房款损失，购房风险较大。

2、2017/3/18 （一）房贷的方式 个人住房贷款有两种方式： 一是公积金贷款； 二是商业贷款。 2017/3/18 1公积金贷款 住房公积金贷款是为支持一般收入的职工家庭购房而设立的一种低息长期贷款。属于政策补贴性质，贷款利率低，不仅低于同期商业银行贷款利率（仅为同期商业银行抵押贷款利率的一半），而且低于同期商业银行存款利率。也就是说，在公积金抵押贷款利率和银行存款利率之间存在一个利差。同时，住房公积金贷款在办理抵押和保险等相关手续时收费减半。 2017/3/18 住房公积金贷款有以下作用： （ 1）帮助职工定向积累购房资金。由于一套普通住房的价格一般相当于职工家庭二三十年的收入总和。但住房

3、作为一种长期的消费，特别是现在国家已经取消福利分房，实施货币分房补贴的房改新政策后，居民在购房资金的筹措上更是需要依靠自身长期的积累完成。为了解决这一问题，从我国的国情出发，住房公积金制度要求职工从参加工作开始，每月拿出一部分工资收入，定向储蓄，定向用于购房，这并不意味着要额外增加职工的生活负担，而只是要求职工在住房消费上拿出理应拿出的那一部分收入。这也并没超出居民的经济承受能力。 更多资料在资料搜索网 ( 海量资料下载 2017/3/18 （ 2）帮助职工提前购房或住房装修。 虽然房价相当于职工年收入的二三十倍，但职工参加住房公积金后，就有资格获得住房公积金管理机构的低息优惠贷款，五六年后就

4、可以用其这些年积蓄的存款、住房公积金余额，再加上从住房公积金管理机构得到的个人住房公积金贷款。也就是说，参加了住房公积金的个人，可以更有保障地买到住房。 2017/3/18 此外，对已有住房的家庭，当其对自由住房进行翻建、装修时，也可以向住房公积金管理机构提取个人的住房公积金，以资助解决所遇到的资金不足问题。还有，即使家有祖传住房，在个人一生的工作中尚不需要动用住房公积金来构建房子，但只要到你退休时或中间不幸遇到意外事故完全丧失劳动能力的，个人即可全部提取住房公积金的本息余额，相信届时将会得到一笔数额非常可观的“养老金”了。 2017/3/18 （ 3）享受政府的优惠。 其主要有：交存时的资助

5、。当职工每月拿出工资收入的一定比例交存时，其所在单位也必须同时以同样的数额给予交存资助，这两项合并后即为职工的个人住房公积金。交存后的存款利率及税收上的扶植。职工交存的住房公积金，在中国人民银行颁布的 人民币利率管理规定 中，已给予了适当提高计息利率的优惠，即，银行对职工的“上年结转户”的个人住房公积金存款（每年的利息结转日为 6月30日），按三个月定期整存整取存款的利息计息，改变了原来按活期存款利率计息的不合理规定。 2017/3/18 而且，国家还做出规定：对住房公积金免征个人所得税。贷款利率上的优惠。交存公积金后，职工申请获得的住房公积金贷款利率是低于一般市场利率的，因为住房公积金管理机

6、构发放这一贷款时，实行的是保本微利的经济方针，而不是向银行的其他贷款以赢利为目的。 更多资料在资料搜索网 ( 海量资料下载 2017/3/18 住房公积金贷款的申请有以下几个步骤 : 第一步：借款人申请提出贷款意向，领取有关材料。 申请人到其缴存住房公积金的住房资金管理中心或分属中心提出贷款要求，想贷款经办人员如实介绍其所购房屋情况、本人及其配偶的工作和收入情况、希望申请的金额和期限、其住房公积金的交存情况、可以提供什么样的担保，同时领取借款申请表及有关材料，由经办人员给申请人初步的建议，告诉其需要准备的材料。 2017/3/18 第二步 :借款人提出书面申请。 申请然找经办人的要求准备齐全的

7、文字材料，请经办人员审核。文字材料主要指：如贷款申请人购买商品房，申请人需要提交填写好并有单位盖章的借款申请表、认购书或购房合同、有效身份证、户口本、结婚证；如贷款申请人购买房改房（单位售房、房管所售房） ,申请人除上述材料外，还需提供房改售房的方案复印件、售房方案复印件、售房方案的批复复印件、所售房屋的大产权（售房单位产权）或确权证明复印件。如贷款申请人购买安居房、集资建房等其他形式住房，需按照管理中心的要求提供相应的材料。 2017/3/18 第三步：评估。 对购买商品房多呢更需要评估的贷款，贷款经办人员对上述材料审核无误后，给借款申请人以初步的意见，并开具抵押物审核评估的通知单，借款申请

8、人持单到评估机构对贷款房屋进行评估。对于购买房改房、安居房等不需要评估的贷款，按照第五步办理。 2017/3/18 第四部：开具贷款承诺。 评估完毕后，借款申请人除评估报告再次到管理中心，经办人员进一步综合评估结果对贷款申请进行审核。对于未签立正式购房合同的申请人，贷款经办人员审核同意贷款后开具贷款承诺书，借款申请人持之到开发商处签立北京市房屋土地管理局统一印制的标准购房契约文本，购买其放着需办理预售登记。 2017/3/18 第五步 :开具 调查通知单 。 借款申请人所持所有文件 (身份证、户口本、结婚证、借款申请表、正式购房合同、购商品房等需评估贷款的评估报告、购买房改房贷款的房改售房方案

9、复印件、方案批复复印件、大产权或明确证明复印件、贷款经办人员要求的其他文件 )到管理中心，经办人员审核后，确定贷款额度、贷款期限、担保方式，并开具 调查通知单 。经办人员每人将 调查通知单 登记后录机。 2017/3/18 第六步：银行调查。 借款申请人拿到 调查通知单 后，要到 调查通知单 上著名的银行经办机构，有银行经办机构对贷款进行调查，并知道贷款申请人填写有关的贷款合同。需要盖章的合同（如保证合同、收押合同）到有关部门加盖公章、采用财产抵押担保或购买购房综合险的办理有关保险手续，采用保证担保的银行对担保单位进行审核调查。 2017/3/18 第七步：签署委托合同、委贷通知。 银行经办机

10、构对贷款调查完毕后将有关材料送到管理中心，并告知借款申请人等待通知。管理中心根据银行的调查意见对所有贷款材料、合同进行审批，审批同意后与银行经办机构签立委托合同和委贷通知单，通知银行可以办理房贷手续。 2017/3/18 委托合同 2017/3/18 第八步：划款。 银行在房贷前准备工作完毕后确定具体房贷日期，通知借款人，并于放款日（或提前一两天）填写 个人住房担保委托贷款拨款明细单 加盖银行经办机构公章后到管理中心办理划拨手续。管理中心贷款经办人员对拨款明细单审核后开具拨款通知单，通知财务人员开具有关划拨单据。经办人员根据拨款通知单、拨款明细单登记后第二次录机。 更多资料在资料搜索网 ( 海

11、量资料下载 2017/3/18 第九步：放款。 借款人于放款日到银行办理放款手续，贷款将直接拨付到售房单位账户。 贷款的审查发放手续完毕。 2017/3/18 2个人住房商业贷款 个人住房商业贷款是我国公民因购买商品房而向银行申请的一种贷款。 2017/3/18 申请个人住房商业贷款的条件。 1有合法的居留身份，指城镇据居民及在城镇常住的有居留权的外埠居民、境外、国外居民。 2有稳定的职业和收入。 3有按期偿还本息的能力。 借款人按期支付贷款本息后，应有足够的生活费用。一般情况下，按期还款额不应超过其收入的一半，个别高收入者除外。 2017/3/18 4有贷款行为认可的资产进行抵押或质押，或（

12、和）有关规定条件的保证人为其担保。按银行目前的操作看，个人住房商业贷款一般采用抵押加阶段性保证的担保方式，抵押物一般为申请贷款所购买的房屋，保证人为房屋出卖人，及开发商。在借款人取得 房屋所有权证 并办妥房屋抵押登记之前，由开发商承担连带保证责任，在办理房屋登记抵押后，由房屋抵押提供担保贷款。开发商提供的保证责任需要开发商与贷款银行签订 合作协议 作为前提，所以就具体楼盘而言，贷款银行是相对固定的，购房者只能向开发商的协议银行申请个人住房商业贷款。 更多资料在资料搜索网 ( 海量资料下载 2017/3/18 5有购买住房的合同或协议。申请个人住房贷款以签订 商品房买卖合同 或 经济适用房买卖合

13、同 为前提。 6提出借款申请时，应有不低于购买住房所需资金的 20%的自筹款，若已作为购房首付款支付给售房单位的，则需提供相应的付款凭据原件和复印件。 2017/3/18 根据 中华人民共和国担保法 的规定，采用低压方式作为贷款担保，抵押物的价值应高于贷款额。但银行为降低贷款风险，一般要求抵押率不得超过 80%，即贷款额不得超过房屋价值的 80%，对新建房屋而言，房屋价值一般以房屋交易价为准，也就是说，借款人可申请的最高贷款额应不超过全部房价款的 80%。借款人可在最高贷款额度内申请贷款，贷款外所需购房款由购房者自筹。 2017/3/18 7年龄应在要求范围内。对年龄的要求各个银行有所不同，一

14、般要求男性借款人不超 65岁，女性借款人不应超过 60岁。 2017/3/18 个人商品房贷款金额及贷款年限。 根据银行规定，个人住房贷款最高贷款额不超过全部价款的 80%，同时要求贷款额为万元的整数倍。借款人可在最高贷款额度内申请万元整数倍的贷款。 关于贷款期限，按银行现行政策，个人住房贷款的最长期限为 30年，另按照银行对借款申请人的年龄限制，申请人申请的贷款期限家申请人申请贷款是的年龄不应超过 65（男性）或 60（女性），所以借款人可申请的个人住房贷款期限最长为 65（男性）或 60（女性）减去借款申请人申请贷款是的年龄，且不得超过 30年。 2017/3/18 消费者买房应重视的 1

15、1个问题 1 价 格 如何在您能够承受的价格范围内做出一个最合理的投资， 您需要考虑月收入、预期还贷能力、 贷款 方式、银行利率、地段升值潜力等诸多因素。看看百家杂谈（什么样的地段最火、那种户型最热、何等价位热销等） 交通状况：交通是买方考虑的重要因素，四通八达、进出方便，有停车位物业才算物尽其用。 2017/3/18 社区环境：在人口越来越密集的大城市，社区环境已经成为购房者投资前越来越重视的因素，小区内的绿化程度、人文环境、安全性、配套设施都可能对您入住后的生活产生重大影响。 户型结构：户型的选择主要考虑家庭人员的构成及主人房屋功能的要求，如楼层高低的选择、房屋的朝向、视野、采光、私密性等。 2017/3/18 2 位 置 如果您想购买的是 房子 ，那么，首