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1、保定市房地产经纪人执业知识培训 张长春 副教授 律师 自资料搜索网 (海量资料下载 2017年 3月 18日 2 第一章 房地产中介服务管理制度与政策 2017年 3月 18日 3 1 房地产中介服务的概念 房地产中介服务 是指具有专业执业资格的人员在房地产投资、开发、销售等各个环节中，为当事人提供服务的经营活动。 咨询 房地产中介 估价 经纪 2017年 3月 18日 4 1 房地产中介服务的概念 房地产经纪的 概念 是指以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而从事居间、代理等经纪业务的经营性活动。 房地产中介服务的主要特点 人员特定 委托服务 有偿服务 2017年 3月 18日 5 2 房
2、地产经纪人员执业资格制度 种类： 房地产经纪人 执业资格 房地产经纪人协理 从业资格 报考条件 与房地产估价师报考条件相当（ 毕业及工作年限） 注册管理 、行为性质（行政许可）、注册管理 2017年 3月 18日 6 2 房地产经纪人员执业资格制度 注册基本要求 初始注册 续期注册 不具有完全民事行为能力 受刑事处罚 脱岗连续两年 同时在两个及以上经纪机构执业 严重违反职业道德和 行业规定 2017年 3月 18日 7 3 经纪人员权利和义务 权利 依法发起设立房地产经纪机构 拒绝委托人的违法指令 义务 向委托人披露相关信息 保守商业秘密 2017年 3月 18日 8 4 房地产中介行业信用档
3、案与行业自律 行业信用档案 实信用原则的被动执行 行业自律 自律组织 组织性质 属于建设部 估价、经纪人员、机构自动会员制 2017年 3月 18日 9 第二章 房地产交易管理制度与政策 1房地产交易简述 2房地产转让 3商品房销售 4房屋租赁 5房地产抵押 2017年 3月 18日 10 1 房地产交易简述 房地产交易的定义 指房地产的市场行为，包括转让、抵押、租赁等形式。 基本制度 房地产成交价格申报制度 土地价格评估制度 市场准入制度：人员资格与机构资质管理 房地产基本制度的社会背景 土地使用制度改革 住房制度改革 2017年 3月 18日 11 2 房地产转让 房地产转让的方式 城市房
4、地产管理法 ：买卖、赠予、其他 转让管理规定 规定了其他的方式： 以房地产作价出资入股 合资、合作建房 企业兼并与合并 以房抵债 房地产转让的 实质是土地使用权及房屋所有权转移，即土地使用权变更登记、房屋所有权过户登记 2017年 3月 18日 12 2 房地产转让 * 房地产转让的条件 必备条件： 取得土地证；达到开发程度：房屋建设与成片开发； 禁止条件 司法、行政限制 依法收回土地使用权 未经共有人书面同意的（ 2/3以上份额持有人或全体共同共有人 ） 权属有争议的 未依法领取权属证书的 商品房预购人在 工程竣工前将预购商品房再行转让 2017年 3月 18日 13 2 房地产转让 出让与
5、划拨土地使用权之房地产转让 出让土地使用权房地产转让 用益物权；合同转让：余期计算 划拨土地使用权房地产转让 无偿取得，须经审批，且土地收益不归房地产产权人 可以通过划拨方式供地的情形 2017年 3月 18日 14 3 商品房销售 商品房销售定义 商品房销售，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋，或者现房出售给购房人，收取定金或价款的行为，分为预售、现售及项目转让。 商品房预售 已交付全部土地使用权出让金，取得使用权证书； 持有建设工程规划许可证和施工许可证； 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到总投资的 25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期； 开发企业已经向县市级以上人民
6、政府办理预售登记，取得了 商品房预售许可证 2017年 3月 18日 15 3 商品房销售 商品房销售禁止的行为 在交付房屋前，将合同标的物的房屋转卖他人 ； 采用返本销售或售后返租，给与保证获利承诺； 应按套销售，不得采用分割拆零销售（如每平米）； 边预售边办理预售申请，甚至是先卖后补办 预售许可证 欺诈销售：变更规划，虚假描述（距市中心 5分钟），一房二主（开发公司与施工企业分别发售） 2017年 3月 18日 16 3 商品房销售 商品房销售计价方式（ 均按建筑面积进行登记 ） 按套（单元）销售 按套内建筑面积 按建筑面积 建筑面积 =套内建筑面积 +分摊的共有建筑面积 单独所有，独立产
7、权 共同共有，不可 主张份额 区分所有权 2017年 3月 18日 17 3 商品房销售 商品房销售面积误差的处理 产权登记面积 面积误差比 S= 合同约定面积 S3%: 按合同约定价格结算，多退少补； 3%：由开发商双倍返还； %：房价款由开发商负担，产权归买受人 （ =无偿赠予） 2017年 3月 18日 18 4 房屋租赁 房屋租赁的定义 房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人，将其房屋出租给承租人使用 （居住或从事经营活动） ，由承租人向出租人支付租金的行为。 房屋租赁的政策 共同居住人的继续承租权 优先承租权 优先购买权 买卖不破租赁 租赁条件 转让条件基本相同 2017年 3月 18
8、日 19 4 房屋租赁 房屋租赁合同 合同性质： 民事、 6个月以上书面合同（合同法与房管法不同） 租期： 定期与不定期、 20年、不定期之随时解除权 租金交付： 法律规定与现实做法、拖欠租金之单方解除权 修缮责任 转租 （图 1 当事人关系图） 出租人 承租人 次承租人 2017年 3月 18日 20 5 房地产抵押 房地产抵押的定义 房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。 抵押法律关系分析 主从合同（权利） 债权人与抵押权人始终为同一人 债 权 人 债 务 人 第 三
9、人 抵 押 人 抵押权人 主合同 从合同 债务人与抵押人不一定为同一人 图 主从法律关系主体间对应关系 2017年 3月 18日 22 5 房地产抵押 抵押的分类 法定登记抵押 房地产抵押登记之法定性 自愿登记抵押 可以抵押的房地产范围 国有出让土地使用权 经批准的国有划拨土地使用权 乡镇企业以其建筑物抵押的，占用范围内的 依法承包的四荒地 2017年 3月 18日 23 5 房地产抵押 房地产抵押的一般规定 共同抵押与分割抵押 房地一致原则 抵押额的确定（限于抵押人可处分价值部分） 企业以房地产抵押须经有关内部机构批准（集体企业：职代会及上级主管；三资企业：董事会；公司：股东（大） 会） 抵
10、押期限不超过企业经营期限和土地出让期限 流质条款（教材第 14条） 事业单位以公益设施以外的财产可以为 自身债务 抵押 抵押权实现 *与租赁权保护（类似于买卖不破租赁） 2017年 3月 18日 24 5 房地产抵押 房地产抵押合同 书面合同 实践合同 登记生效（纠正教材 2017年 3月 18日 25 5 房地产抵押 房地产抵押效力 抵押人转让抵押房地产之通知和告知义务 抵押权人的保全权：抵押物价值明显减少时，过错有否（物上代位性） 实现条件 变现价款之处分 分割担保之受偿优先权 新增建筑物不属于抵押物，抵押权人无优先受偿权 2017年 3月 18日 26 第三章 房房地产权属登记制度与政策
11、 1房地产登记的概念 2我国房地产登记机关 3房地产登记种类 2017年 3月 18日 27 1 房地产登记的概念 房地产登记 是指经权利人申请，由房地产权属登记机关将有关申请人的房地产权利事项记载于房地产登记薄并进行公示的行为。 公示力 房地产登记的意义 公信力 案例：郑州陈振父子买房被骗案 2017年 3月 18日 28 2 我国房地产登记机关 土地登记 土地所有制形式 县级以上政府及职能部门 县级以上人民政府盖章 房产登记 房管法 ：县级以上人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证 由房管局盖章即可 2017年 3月 18日 29 3 房地产登记种类 土地产权证书 集体土地所有权证 国
12、有土地使用权证 集体土地使用权证 土地他项权利证明书 2017年 3月 18日 30 3 房地产登记种类 房屋产权证书 房屋所有权证 房屋共有权证 房屋他项权证 2017年 3月 18日 31 3 房地产登记种类 房屋登记种类 总登记 初始登记 转移登记 变更登记 他项权利登记 注销登记 2017年 3月 18日 32 3 房地产登记种类 土地登记种类 总登记（又称初始土地登记） 变更土地登记 其中 变更土地登记又分为权利 设定登记 、权利 变更登记 、其他 变更登记 和 注销登记 四种。 995年部门规章 土地登记规则 已经作废 2017年 3月 18日 33 第四章 房地产经纪概述 1 房地产经纪的概念 2 委托合同 3 行纪合同 4 居间合同 5 四种行为的区别 6 房地产经纪业务种类 2017年 3月 18日 34 1 房地产经纪的概念 房地产经纪 是指以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而从事居间、代理等经纪业务的经济活动。 掮客、互郎（牙行） 2017年 3月 18日 35 2 委托合同 委托合同 是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人的事务的一种列名合同，处理结果由委托人承受。 特征有： 1）建立在相互信任的基础上； 2）合同标的 是处理委托事务 3）受托人以委托人的名义
