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1、来自 国最大的资料库下载 厦门市新景祥房地产策划代理有限公司 决胜之道 房地产操盘实战攻略 二 00八年三月 刚 资深房地产营销专家 来自 国最大的资料库下载 录 地产运作的关键 产品定位及产品魅力化策划 整合营销传播 目 录 市场调查及市场定位 战略定位及形象定位 谋略在前 赢在执行 来自 国最大的资料库下载 谋略篇之一 市场调研 市场调查 及 市场定位 国最大的资料库下载 场调研目的： 客群 定位 产品 定位 价格 定位 推盘 时序 市场调研 来自 国最大的资料库下载 体思路 锁定购房阶层 计算市场容量 分析产品需求 预测销售价格 确定推盘时序 市场调研 来自 国最大的资料库下载 市总体经
2、济概况 城市房地产市场发展分析 区域房地产市场发展分析 基地条件及 城市概况 城市经济 居民生活 城市规划 锁定购房阶层 计算市场容量 分析产品需求 预测销售价格 确定推盘时序 市场调研 来自 国最大的资料库下载 市总体经济概况 城市房地产市场发展分析 区域房地产市场发展分析 基地条件及 近几年房地产运行情况分析 近期房地产市场运行情况分析 各区域房地产市场概况简析 房地产市场未来走势分析 锁定购房阶层 计算市场容量 分析产品需求 预测销售价格 确定推盘时序 市场调研 来自 国最大的资料库下载 市总体经济概况 城市房地产市场发展分析 区域房地产市场发展分析 基地条件及 区域房地产市场发展沿革
3、区域房地产市场运行状况分析 区域在售项目调研 区域房地产市场未来总体走势分析 锁定购房阶层 计算市场容量 分析产品需求 预测销售价格 确定推盘时序 市场调研 来自 国最大的资料库下载 市总体经济概况 城市房地产市场发展分析 区域房地产市场发展分析 基地条件及 锁定购房阶层 计算市场容量 分析产品需求 预测销售价格 确定推盘时序 市场调研 来自 国最大的资料库下载 法一：根据历年城市房地产销售量预测明年需求量 方法二：分类需求预测法 自动需求：新增人口的居住性需求 城市化发展需求 主动需求：居民换房的需求 被动需求：拆迁户的需求 方法三： 对以上各种方法得出的结论进行加权统计分析预测： 该城市未
4、来市场容量 总体市场容量 区域市场容量 本案市场容量 锁定购房阶层 计算市场容量 分析产品需求 预测销售价格 确定推盘时序 市场调研 来自 国最大的资料库下载 法一：历年比例分析法 区域需求量城市需求量 该区域购房比例 （近几年该区域商品房销售量所占城市总销量的比例走势预测） 方法二：问卷比例分析法 区域需求量城市需求量 该区域购房意向比例 （通过问卷调查了解居民选择去该区域购房的倾向比例） 方法三： 方法四： 对以上各种方法得出的结论进行加权统计分析预测： 该区域未来市场容量 总体市场容量 区域市场容量 本案市场容量 锁定购房阶层 计算市场容量 分析产品需求 预测销售价格 确定推盘时序 市场
5、调研 来自 国最大的资料库下载 来自 国最大的资料库下载 需对比 供不应求：供给缺口为本案未来的推盘体量 供过于求：判断本案未来销售基本底线 总体市场容量 区域市场容量 本案市场容量 锁定购房阶层 计算市场容量 分析产品需求 预测销售价格 确定推盘时序 市场调研 来自 国最大的资料库下载 来自 国最大的资料库下载 品供需变化历程（各户型市场供给 /各户型市场需求） 目前产品供需分析（各户型市场供给 /各户型市场需求） 未来产品供给分析（未来市场各户型供给情况分析） 各产品市场表现分析 未来客群偏好分析 户型定位 锁定购房阶层 分析产品需求 预测销售价格 确定推盘时序 计算市场容量 市场调研 来
6、自 国最大的资料库下载 产品类型偏好 户型偏好 面积选择 各产品市场表现分析 未来客群偏好分析 户型定位 锁定购房阶层 分析产品需求 预测销售价格 确定推盘时序 计算市场容量 市场调研 来自 国最大的资料库下载 来自 国最大的资料库下载 产品总体选择 户型配比 面积设臵 户型设计注意点 各产品市场表现分析 未来客群偏好分析 户型定位 锁定购房阶层 分析产品需求 预测销售价格 确定推盘时序 计算市场容量 市场调研 来自 国最大的资料库下载 据一：近三个月项目所在区商品房住宅均价； 依据二：项目所在区各项目销售情况：销售价格、销售状况及原因； 依据三：市场比较法：选取项目 3 5个 依据四：问卷调
7、查法 依据五：成本定价法 依据六： 项目现可售均价 未来价格涨 /跌幅预测 预测本案未来市场价格 锁定购房阶层 分析产品需求 预测销售价格 确定推盘时序 计算市场容量 市场调研 来自 国最大的资料库下载 据一：项目销售期的市场竞争环境 全市房地产市场未来竞争环境 项目所在区域的竞争环境 项目所在板块的竞争环境 与本案同类产品的竞争环境 依据二：未来价格总体走势判断 促进上涨因素分析 宏观经济 区域经济 城市化进程 购买力 消费者预期 城市建设 土地、建安成本 抑制价格上涨分析 政策调控 市场供给增加 消费者 /开发商预期 依据三：本案未来销售价格涨 /跌幅 线性回归法预测未来涨 /跌幅 ; 近
8、几年全市房价的平均涨幅预测未来涨 /跌幅 ; 近几年项目所在区房价的平均涨幅预测未来涨 /跌幅 ; 项目现可售均价 未来价格涨 /跌幅预测 预测本案未来市场价格 锁定购房阶层 分析产品需求 预测销售价格 确定推盘时序 计算市场容量 市场调研 来自 国最大的资料库下载 来自 国最大的资料库下载 案未来市场价格 = 项目现可售均价 房价未来涨 /跌幅 项目现可售均价 未来价格涨 /跌幅预测 预测本案未来市场价格 锁定购房阶层 分析产品需求 预测销售价格 确定推盘时序 计算市场容量 市场调研 来自 国最大的资料库下载 据一：总体经济环境 政策方面 城市规划 城市发展 依据二：城市重点项目建设进度 依
9、据三：未来市场竞争环境分析 依据四：未来需求量预测 依据五： 推盘时序分析依据 开发时序建议 锁定购房阶层 分析产品需求 预测销售价格 确定推盘时序 计算市场容量 市场调研 来自 国最大的资料库下载 、开发秩序安排 2、开发时间安排 3、开发量的进度安排 推盘时序分析依据 开发时序建议 锁定购房阶层 分析产品需求 预测销售价格 确定推盘时序 计算市场容量 市场调研 来自 国最大的资料库下载 谋略篇之二 战略定位及形象定位 战略定位 及 形象定位 国最大的资料库下载 位是对项目在市场营销中的战略、策略、战术等一系列概念问题的明确界定。战略定位是突出一个项目最典型、最主要、最关键的特征或核心，是从
10、宏观、整体来把握项目发展的策略，从理念切入，以对大势的把握和相关资源的整合利用来提出项目的 整体发展思路 ， 定位以唯一性、排他性、权威性为基本原则。 何谓战略定位 战略定位及形象定位 来自 国最大的资料库下载 略定位方法 大势把握 出思路 理念创新 出定位 策略设计 出方案 资源整合 出平台 在宏观大势把握的前提下，根据每个企业的不同特点，找到适合其的发展思路。大势把握包括中国经济大势，区域经济大势，区域市场需求大势，区域行业竞争大势和区域板块文化底蕴。 思路确定后，选择摆脱同质化竞争的迷局，确定差异化发展的突破点，总结、提取出一个能体现并统帅企业或产品发展的灵魂和主旋律。理念创新包括概念创
11、新、预见创新和整合创新。 量身定造，针对项目特点设计一套科学的、独创的、有前瞻性的，且具有可操作性的对策方案。策略设计包括项目总体定位、项目理念设计、项目功能规划、项目运作流程、项目经营思路和项目推广策略。 帮助项目整合内外资源，包括整合各种专业化公司的力量，创造一个统一的操作平台，让各种力量发挥应有的作用。资源整合包括企业内部资源整合、企业外部资源整合、行业内部资源整合、行业外部资源整合。 东海滨城前期战略定位 香河战略定位报告（ 08 战略定位及形象定位 来自 国最大的资料库下载 来自 国最大的资料库下载 亦指项目的品牌形象定位，它是项目在消费者心中留下的印象以及联想。 它首先承担着表现产品、告之信息和塑造形象的功能，最后达到促进销售的目的。它是开发商要在消费者心目中塑造的东西，具有更多人文的或形而上的意味。 主要是通过对包装九大核心信息要素进行提炼，充分挖掘项目优势资源，它是一个 系统工程 ，是贯穿整个推广过程的一
