《09年度汇缴培训资料之三房地产企业所得税处理（PPT 163页）》由会员分享，可在线阅读，更多相关《09年度汇缴培训资料之三房地产企业所得税处理（PPT 163页）（163页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、2017/3/18 1 房地产企业所得税处理 主讲人： 潘 斌 单 位：江苏省高邮市地税局 2009年度企业所得税汇算清缴培训材料之三 2017/3/18 2 前言 房地产开发企业所涉及的土地增值税、营业税、城镇土地使用税、房产税等相关税收规定，进行了归纳与对比分析。 2. 企业所得税规定以 国税发 【 2009】 31号 为主 ， 对于房地产开发企业所涉及的其他所得税规定，请见 09年度企业所得税汇缴培训资料之一企业所得税应纳税所得额解析。 税发 【 2009】 31号 的解读，汲取了 张伟老师的诸多观点；课件还取材于在视野论坛下载的诸多老师的资料，房地产业务探讨版张春版主对课件的修改，提出
2、了许多宝贵的意见，在此一并表示深深感谢！ 于课件中存在不足和错误之处，请多加批评指正！并请与本人及时联系，以便自己能及时纠正错误和对课件进行进一步完善。 2017/3/18 3 讲解提纲 一、出台背景及相关文件 二、概述 三、计算公式 四、收入的税务处理 五、成本、费用扣除的 税务处理 六、特定事项的税务处理 2017/3/18 4 出台背景及相关文件 一、出台背景 由于房地产开发企业的经营特点具有复杂性、多样性和滚动开发性以及生产周期长、投资数额大、往来对象多、市场风险不确定等特点。因此，其开发经营活动不同于一般的建设单位或施工企业，也不同于一般的工商企业。 而我国先后出台的企业所得税管理办
3、法，都是依据工商企业的特点和实际情况制定的，未能很好地兼顾房地产开发企业的行业特点，因而在税收征管中存在一些规定不明确的问题，难以保证税基的完整。加上企业所得税法的出台，因此，有必要出台和修订专门的房地产企业所得税管理办法。 2017/3/18 5 出台背景及相关文件 二、相关文件 1. 关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知 （国税发 【 2001】 142号） 2. 关于房地产开发有关企业所得税问题的通知 （国税发 【 2003】 83号） 3. 关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知 （国税发 【 2006】 31号 ） 4. 关于印发 的通知 （国税发 【 2009】
4、31号、苏地税发 【 2009】 53号） 2017/3/18 6 概述 一、适用企业： 中国 境内 从事房地产开发经营业务的企业。 二、适用范围： 企业房地产开发经营业务 包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。（ 办法第 3条 ） 三、适用时间： 自 2008年 1月 1日 起执行。 四、关于核定征收 企业出现 税收征管法 第 35条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理 , 2017/3/18 7 概述 并逐步规范 ,同时按 税收征管法 等税收法律、行政法规的规定进行处理，但 不得事先确定企业的所得税按核定征收
5、方式 进行征收、管理。 （办法第 4条） 国税发 【 2008】 30号 文件规定 ：严禁按照行业 或者 企业规模大小 ，“一刀切”地搞企业所得税核定征收。 2017/3/18 8 计算公式 企业所得税： 应纳税额应纳税所得额 适用税率减免税额抵免税额 （ 条例第 76条 ） 应纳税所得额 收入总额不征税收入免税收入各项扣除弥补以前年度亏损（ 税法第 5条 ） 应纳税所得额 利润总额 纳税调整增加额纳税调整减少额 境外应税所得弥补境内亏损弥补以前年度亏损（ 国税发 【 2008】 101号、国税函 【 2008】 1081号 ） 应纳税所得额 =利润总额 +（期末预收账款 计税毛利率 +其他纳
6、税调整 境外应税所得弥补境内亏损弥补以前年度亏损 土地增值税： 2017/3/18 9 计算公式 应纳税额增值额 适用税率扣除项目金额 速算扣除系数 增值额转让房地产收入扣除项目金额 关于土地增值税税率和速算扣除系数 增值额与扣除项目金额 税率 速算扣除系数 50% 30 0 50%,100% 40% 5% 100%, 200% 50% 15% 200% 60% 35% 2017/3/18 10 收入的税务处理 一、收入的范围 二、收入条件的确认 三、关于销售未完工产品应纳税所得额的计算方法 四、不同销售方式销售额及销售时间的确认 五、特殊销售方式收入的确认 六、其他收入 2017/3/18
7、11 收入的税务处理 一、收入的范围： 开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。 （办法第 5条） 主要包括普通标准住宅、普通住宅、别墅、高档公寓、办公楼、商业用房、地下室及地下车库、租赁收入、固定资产出售、价外收入等。 关于代收费： 企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等： 凡 纳入开发产品价内或由企业开具发票的 ，应按规定全部确认为销售收入； 2017/3/18 12 收入的税务处理 未纳入开发产品价内并 由企业之外的 其他收取部门、单位开具发票的， 可作为代收代缴款项 进行管理。 （办法第 5条） 所得税基本规定： 企
8、业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，为收入总额。 包括：销售货物收入；提供劳务收入；转让财产收入；股息、红利等权益性投资收益；利息收入；租金收入；特许权使用费收入；接受捐赠收入和其他收入。 （税法第 6条） 税法的收入总额是基于资产负债观的收入总额。收入或所得是一定纳税期间经济利益的流入，即净资产的增加。因此， 无论是将代收款项纳入价内，还是不纳入价内，其实 2017/3/18 13 收入的税务处理 都不影响企业所得税，影响的是所得税款的利息。 营业税相关规定： 纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的 全部价款和价外费用 。 （营业税条例第 5条） 价外
9、费用： 包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、 代收款项 、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但 不包括同时符合 以下条件代为收取的 政府性基金或者行政事业性收费： 国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的 2017/3/18 14 收入的税务处理 行政事业性收费； （营业税细则第 13条） 注： 住房专项维修基金 是属全体业主共同所有的一项代管基金，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。鉴于住房专项维修基金资金所有权及使用的特殊性，对房地产主管部门或其指定机构、公积金管理中心、开发企业以
10、及物业管理单位代收的住房专项维修基金， 不计征营业税。 （国税发 【 2004】 69号） 土地增值税相关规定： 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。 （土地增值税条例第 5条） 2017/3/18 15 收入的税务处理 对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用： 如果代收费用是 计入房价 中向购买方 一并收取的 ，可作为转让房地产所取得的收入计税； 如果代收费用 未计入房价中 ，而是在房价之外 单独收取 的，可以不作为 转让房地产的收入。 对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额 时，可予以扣除， 但不允许作为加计 20扣除的基
11、数； 对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时 不允许扣除代收费用 。 （财税 【 1995】 48号） 二、收入条件的确认： 企业通过正式签订 房地产销售合同 或 房地产预售 2017/3/18 16 收入的税务处理 合同 所取得的收入，应确认为销售收入的实现 （办法第 6条） 国税函 【 2008】 875号） 除企业所得税法及实施条例另有规定外，必须遵循权责发生制原则和实质重于形式原则。并 同时满足 以下 4个条件，确认收入实现： （ 1）商品销售合同已经签订，企业已将 商品所有权 相关的主要风险和报酬转移给购货方； （ 2）企业对已售出的商品既没有保留通常与所有权相联系
12、的继续管理权，也没有实施有效控制； （ 3）收入的金额能够可靠地计量； （ 4）已发生或将发生的销售方的 成本能够可靠地核算 。 2017/3/18 17 收入的税务处理 新会计准则规定，销售商品收入的确认与计量除包括以上4个条件外，还包括 相关的经济利益很可能流入企业 。 对于采取预售方式，按照合同规定预收购房单位或个人的购房定金，会计上一般通过预收账款科目进行核算。 房地产开发具有项目开发建设周期较长，一般会跨越多个会计年度；往往采取预售方式，由此形成商品房交付与收款存在较大时间差异；产品成本计量相对滞后等特征。使大量的销售收入悬在预售收入中，得不到调整。使预售收入和销售收入成为可选择的税
13、收处理。 因此，从税收角度有必要针对房地产经营特点，对收入的 2017/3/18 18 收入的税务处理 确认作出明确规定。 从企业所得税的角度， 不存在预收帐款的概念 （新文件摒弃了原来的预售收入的概念），只要签订了 销售合同 、 预售合同 并收取款项， 应全部确认为收入 (与会计上的收入存在区别 )。 但，这样会造成 “ 会计未确认收益，而企业需缴纳所得税；或会计已确认收益，但企业无需缴纳所得税 ” 的时间性差异现象。 三、关于销售未完工产品应纳税所得额的计算方法： 由于未完工成品的 成本无法准确计量 ，不能确认实际利润因此 需按规定的计税毛利率计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。 2017/3/18 19 收入的税务处理 （一）关于完工产品的确认： 除土地开发之外，其他开发产品 符合下列条件之一的， 应视为已经完工： （办法第 3条） 关于开发产品竣工证明材料： 房地产开发项目竣工后，房地产开发企业需提出竣工验收申请，并经有关部门验收合格。竣工证明材料通常是指取得竣工验收报告，向房管部门报送竣工验收备案表。 实际工作中，由于房地产开发企业未进行最后结算，有些建安发票尚未取得，会形成已经实际发生的成本由于在 2017/3/18 20 收入的税务处理 完工年度未取得发票，无法扣除的问题。 关于开发产
