第五章房地产抵押贷款

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1、第五章 房地产抵押贷款房地产金融第五章 房地产抵押贷款第一节 房地产抵押贷款概述第二节 房地产抵押贷款的运行第三节 房地产抵押贷款的种类与形式第四节 房地产抵押贷款市场第一节 房地产抵押贷款概述一、房地产抵押贷款的内涵及特征 （一）房地产抵押贷款的内涵 1、按揭贷款房地产按揭贷款，是指在房地产买卖过程中 ，按揭人与开发商（按揭担保人）签订楼宇买 卖合同，并付清非按揭款后，凭楼宇买卖合同 与按揭权人签订按揭合同，由按揭权人向开发 商付清余下的垫付款本利之和。如果买方未能 依约履行还本付息和及时支付有关费用的义务 ，银行有权处分按揭楼宇并优先取得偿还的民 事法律行为。按揭贷款的法律合同：v开发商与

2、银行之间签订的楼宇按揭贷款承 诺协议书；v开发商和置业者之间签订的商品房预售、 销售合同；v开发商、置业者和银行三者之间签订的楼 宇按揭抵押贷款合同。2、抵押贷款房地产抵押贷款，是指抵押人将自己或 第三方已购买的房屋，交清全部房款并办妥 房屋所有权证和土地使用权证，凭两证向抵 押权人进行抵押贷款。由抵押权人与抵押人 签订房屋抵押贷款合同，以不转移房屋所有 权的方式作为按期归还贷款本息的担保。抵押贷款与按揭贷款的比较 1、是否转移房产所有权 2、借贷合同当事人不同 3、当事人在民事诉讼中的地位不同 4、贷款的审查重点不同。现房按揭：楼宇质 量、销售状态、按揭人收入情况；期房按揭 审查：开发商资信

3、、经济实力、施工进度、 竣工时间、预售手续的完备齐全、按揭人的 收入情况和月供能力的稳定性。抵押审查： 抵押物所有权的合法性及价值。 5、违约处理不同：按揭人拥有房屋所有权可 以拍卖受偿。抵押权人无房屋所有权。3、房地产抵押贷款的定义房地产抵押贷款，即我国所谓的按揭贷 款，是购房者以所购买的房地产为抵押物， 向金融机构申请的长期贷款，并承诺以年金 （在一定时期内等额的、连续的款项收付） 形式定期偿付贷款本息，当借款人违约时， 贷款人有权取消借款人对抵押房地产的赎回 权，并将抵押房地产拍卖，从中获得补偿。v房地产抵押贷款的需求方（二）房地产抵押贷款的基本特征 1、以抵押为前提建立信贷关系 2、以

4、房地产抵押为条件，以融通资金为目的 3、通过放贷为借款人服务，同时也为贷款人 服务 4、房地产抵押贷款是现实的责任担保 5、抵押物的所有权有可能归抵押权人二、房地产抵押贷款的功能与作用 1、提高居民购房能力 2、推动房地产业快速发展 3、发挥储蓄功能，调节居民消费行为，推动 经济的合理运行 4、降低贷款风险，提高信贷效益，促进房地 产金融业的进一步发展 5、增强了对借款人的风险约束 6、影响其他行业的发展 7、具有拉平经济周期的作用三、房地产抵押贷款的需求和供给分析 1、房地产抵押贷款的需求：v新建房地产的融资需求量v现有房地产的交易量和转卖量v未出售旧有房地产的融资量2、房地产抵押贷款的供给

5、：v进入房地产抵押市场的资金量v借贷人对房地产抵押贷款的清偿额v抵押贷款二级市场的形成和发展四、中国开展房地产抵押贷款业务的必要性 1、是发展市场经济和加速住房商品化进程的 客观要求 2、是房地产业运动的内在要求 3、是房地产金融业发展的现实需要第二节 房地产抵押贷款的运行一、房地产抵押贷款的实施原则 （一）抵押物足量原则 房地产抵押贷款额的确定：申请贷款额度、抵押房 地产的质量、抵押人的信誉、抵押率。 （二）减少风险原则 （三）法律效力原则 1、抵押财产的法律效力 2、抵押贷款合同的法律效力 3、抵押财产处分的法律效力二、房地产抵押贷款的实施 （一）房地产抵押的设定 可以设定抵押的房地产或权

6、益： 1、城镇国有土地使用权 2、依法取得所有权的房屋及其坐落地的土地 使用权 3、依法生效的房屋预售（购）合同（二）房地产抵押贷款合约的基本要素 1、抵押率 抵押率=抵押贷款本金利息之和/抵押物作价现额 100%v影响抵押率高低的因素： 贷款风险 借款人的信誉：呆帐率、逾期贷款额、借款人现在 的经营情况及盈利水平、借款人现有的资产数额 、借款人在银行开账户的时间和年限。v抵押房地产估价的确定取决于哪些因素？ v贷款数额的确定取决于哪些因素？v贷款额应低于抵押估价2、首期付款：购房者支付现金的额度。 3、贷款利率：由资金的投资收益、投资风 险和贷款发生的费用三部分构成。v影响贷款利率的因素：借

7、款人的信用、抵 押物的价值、贷款管理需付的精力、借款 人在房地产中权益数额的多少、贷款期限 、年龄、收入水平、信用记录。4、贷款期限v期限的长短取决于购房者的还款能力及其 投资偏好。v银行确定还款期限时考虑的主要因素有哪 些？ 5、还款方式固定利率偿还、可变利率偿还、分级付款 偿还、双周供偿还、利率买低式偿还。（三）房地产抵押贷款的申请 1、申请人的身份证、户籍证明及印鉴 2、准备抵押的房地产登记证明 3、提供需要抵押房地产的现值证明和土地使 用权证明 4、申请人经济状况证明 5、准备抵押房地产的图示材料（四）房地产抵押贷款的贷前审查 1、对抵押房地产的审查和分析 2、对借款人资格的审查（五）

8、对抵押房地产估价 （六）房地产保险 （七）抵押贷款合同的签订 （八）抵押登记 （九）抵押房地产占有、管理和处分 抵押房地产的出租、变卖、赠与、拆除、改 建、损毁三、房地产抵押贷款通用的几个指标 （一）贷款价值比（LTVR） LTVR=贷款额/项目价值 （二）偿债能力比(DCR) DCR=净营业收入/债务清偿（三）营业费用比（OER) OER=营业费用/实际总收入 （四）盈亏平衡比（BER） BER=（营业费用债务清偿）/总潜在收入第三节 房地产抵押贷款的种类与形式一、房地产抵押贷款的种类 （一）根据融资目的的不同分类 消费性抵押贷款 经营性抵押贷款（二）根据利率确定方式和计算方法的 不同分类

9、固定利率抵押贷款 浮动利率抵押贷款二、房地产抵押贷款的主要形式 1、普通住房抵押贷款 2、住房抵押和保证人担保相结合的抵押贷款 3、低息优惠住房抵押贷款 4、美国住房反抵押贷款和住房分级偿还抵押 贷款 5、住房抵押和住房储蓄相结合的抵押贷款6、住房抵押和住房基金相结合的抵押贷款 7、房地产经营性抵押贷款（房地产流动资金 抵押贷款、房地产大修资金抵押贷款、房地 产专项抵押贷款） 8、地产使用抵押贷款 9、过桥贷款（二）房地产抵押贷款的创新品种 1、社区购房人抵押贷款：固定利率的长期 贷款，借款门槛低（住房支出提高到月收 入的33%），5%的首付，购房者需参加 教育课程。 2、零首付抵押贷款：针对

10、低收入、无力付 首付、信用记录优秀的购房人，由抵押贷 款保险公司承保，借款人需支付一定的交 易费用。3、利率自动降低贷款：利率在整个贷款期内 不会上升，随市场利率下降通过自动再融资 下降利率。 4、次级抵押贷款：根据借款人的信用记录和 由此反映出的贷款风险，可将抵押贷款分为 A、B、C、D四个等级。B、C、D类贷款被 称为次级抵押贷款，其首付低于A类，贷款 利率和费用高于A类。次级抵押贷款有三种 具体类型：只付利息贷款、可选择月供贷款 、固定利率转浮动利率贷款。六、房地产抵押贷款的风险 （一）抵押物风险 1、抵押物的产权风险 2、抵押物欺诈风险：重复抵押、虚拟抵押 、故意遗漏共有人的抵押、租赁

11、房屋抵押 、旧契抵押。 3、抵押物价格风险：抵押物价格市场风险 、抵押物价格人为风险(人为造成抵押物 的灭失或损坏、未经抵押权人同意出售、 出租、再抵押）。 4、抵押物变现风险（厂房、车间）（二）借款人信用风险（借款人家庭、收入、健 康、企业经营恶化导致违约。外部原因：财产及 税收登记制度不完善，银行无法把握借款人的资 产与负债情况、失信惩戒制度不完善、竞争导致 银行降低门槛） （三）利率风险（固定利率贷款中） （四）操作风险：放松信贷条件审批、降低 贷款首付比例、内外勾结骗贷、贷后管理不 善等。七、房地产抵押贷款风险的防范措施 1、加强不动产抵押贷款的风险意识 2、建立担保制度，政府参与调节

12、市场 3、建立保险制度 4、完善不动产抵押贷款的程序管理 5、健全评估制度 6、降低按揭比率 7、发展住宅金融的二级市场 8、建立房地产抵押贷款的法律规范第四节 固定利率抵押贷款一、抵押贷款利率的决定固定利率抵押贷款是指预先已确定利 率和分期付款方式的抵押贷款。v贷款存续期间，利率不受市场利率的变动v还贷方式和期限固定不变（一）确定抵押贷款利率的基本原理 抵押资金市场上的参与者：v抵押贷款机构v借款人v存款人v抵押贷款的利率是根据借款人和抵押机构所 反映出来的资金供给和资金需求而决定的。1、资金需求方的变动 （1）全社会人口的增加和需要住房的家庭数 目的增加。 （2）社会经济发展以及家庭收入水

13、平 （3）城市结构的变化v影响住房需求量的其他因素2、资金供给方的变动 （1）贷款人吸收存款所必须支付的资金成本 （2）发放并管理贷款的成本 （3）可能发生的坏账违约损失 （4）抵押贷款的风险与收益与其他投资项目 对比 （5）发放贷款后利率变动所引发的潜在损失（二）抵押贷款利率的决定因素 1、预期的实际利率 2、预期的通货膨胀率 3、贷款风险 （1）违约风险：借款人收入水平下降、房地 产市场价格出现较大降幅、房地产出租价格 或出租率下降。 （2）市场风险 （3）提前付款风险 （4）流动性风险 （5）政策风险 （6）法律风险（三）抵押贷款利率的确定v抵押贷款利率（i）=实际利率（r）预期 通货膨

14、胀率（f）补偿各种风险的风险溢 价（p）v对于长期抵押贷款利率而言，贷款利率的确 定要根据未清偿贷款期限内每一年的各利率 影响因素的预期值而定。 （1it）n=（1i1）（1i2）（1i3）.（ 1in)v假定未来四年的贷款利率分别为9%、10% 、12%、11%，那么贷款人为了保证每年获 得相同的收益，四年期贷款的综合利率为：v（1it）4=（10.09）（10.10）（1 0.12）（10.11）=1.4906vi=0.1049或10.49二、固定利率抵押贷款的运作 （一）早期的抵押贷款模式 1、高首付款额 2、最长期限为5年 3、贷款期内只付息不还本金 特点：1、抵押贷款被认为是极具风险

15、的贷款 ； 2、贷款人认为借款人的还款能力远比抵押房 地产本身的价值更重要。v早期的抵押贷款模式的弊端v高收入者才能贷款v到期时如果经济状况变化大会出现违约（二）等额本金偿还的抵押贷款 1、每月清偿的本金 每月清偿的本金=贷款总额/（贷款期限12） 2、每月应付的利息 每月支付的利息=当月贷款余额（年利率12 ）v每月还款额v等额本金偿还抵押贷款（Constant Amorization Mortgage,CAM)方式是在整 个贷款期内，本金部分按月等额偿还，利 息按贷款的实际余额和合同利率计算支付 。其公式为： ak=P/n+【1-(k-1)/n】Pi ak-第k期的月还款额 P-贷款本金

16、n-还款期数 k-还款第k期v假定有一宗等额本金偿还的抵押贷款，贷款 额为10万元，贷款期限为30年，贷款利率 为12%。计算每月还款额。（1 ）月 份（2）当月 贷贷款余额额（3）月 付利息（4）月 付本金（3）（4 ）每月还还款 额额（2）（4 ）月末贷贷款 余额额1100 0001000277.781277.7899 722.22 299 722.22 997.22277.78127599 444.44 399 444.44 994.44277.781272.2299 166.66 499 166.66 991.67277.781269.4598 888.88 360 277.782.78277.78280.560v等额本金偿还方式的缺点v与居民收入和抵押房地产价值很可能会稳步 增长的事实相违背v前期还款压力大v门槛高（三）等额本息偿还的抵押贷款模式 (ConstantPaymentMongage，CPM)方式是 指