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1、LOGO第五章 房地产评估LOGO案例导引案例导引 v 创业大厦建成于1994年12月，是中海公司和中创公司投 资2.5亿元共同开发建设的，该大厦总建筑面积达4.4万 平方米，因其设计标准和建筑质量最高而成为三亚市标 志性建筑，也是海南最高档次的标志性建筑之一。v 创业大厦先后由6个单位评估出10个价格，以至最高价和 最低价竟相差近两倍！对此，该大厦的产权人海口中 海建设开发公司(下称中海公司)总经理丁爱笛非常气愤 ，却无可奈何，因为又将面临着第11次评估了。v 本案例中，对同一幢大楼及大楼的不同楼层，在多次评 估中评估出的价值相差很大，引起有关当事人及媒体的 关注。LOGO房地产有何 特点？
2、影响 房地产价值 的因素有哪 些？案例思考如何科学合 理地估算房 地产的价值 ？LOGO主要内容主要内容第一节 房地产评估概述 1第二节 收益法的应用 2第三节 市场法的应用 3第四节 成本法的应用 4第五节 其他方法的应用 3LOGO第一节第一节 房地产评估概述房地产评估概述房地产评 估的对象房地产价 格的影响 因素房地产评 估的特点 和原则房地产评估程 序及评估资料 收集LOGO一、一、房地产评估的对象房地产评估的对象在资产评估中，因具体评估项目和具体评估业务 处理的需要，通常会将房地产评估分为三种评估对象 ：单纯评估土地价值、单纯评估房屋建筑物价值、评 估房地合一价值（或称房地产价值或物
3、业价值）。房地产通常是指房屋建筑物（含相关建筑物和 附着物）、承载房屋建筑物的土地及其权属的合称 ，法律上称为“不动产”。对城镇某宗房地产，通常 称谓“物业”。房地产从组成内容看，具有二元性， 即土地和地上建筑物。LOGO（一）土地及其价格构成和种类（一）土地及其价格构成和种类土地的自然土地的自然 特性特性 土地的经济土地的经济 特性特性 位置的固定性 质量的差异性 不可再生性 效用的永续性 可垄断性 用途多样性 效益的级差性 LOGO1 1、土地价格的构成、土地价格的构成地价一般是地价一般是 国有土地使国有土地使 用权的价格用权的价格 土地取得费土地取得费 土地开发费土地开发费 税费税费 投
4、资利息投资利息 利润利润 土地所有权收益土地所有权收益 LOGO土地所有权价格实质上是土地的购买价格 ，现实 中表现为征地价格，只有在国家与农村集体发生征地 关系时才产生。2、土地价格的主要类型土地使用权价格本质是租赁价格，即土地使用者 支付该价格后取得的仅仅是土地的使用权，土地的所 有权仍属于国家，现实中表现为土地出让金。 （1 1）土地所有权价格和土地使用权价格）土地所有权价格和土地使用权价格 LOGO基准地价按照城市土地级别或均质地 域分别评估的商业、住宅、工业等各类用 地和综合土地级别的土地使用权的平均价 格 。标定地价以基准地价为依据，根据土 地使用年限、地块大小、土地形状、用 途、
5、容积率、市场关系等条件确定的具体 宗地在一定时期内的价格 。出让底价政府土地管理部门对国有土 地在一定使用年限、用途、地产行情条件 下确定的待出让宗地或成片开发土地的最 底控制价格 。一一 级级 市市 场场 价价 格格（2 2）基准地价、标定地价、出让底价、转让地价和租赁地价）基准地价、标定地价、出让底价、转让地价和租赁地价 LOGO转让价格指土地所有者在使用期内将 已取得的土地使用权依法转让给其他土地 使用权人的土地价格 。租赁地价指在不改变土地使用权属性 质的情况下，以支付租金的形式取得一定 时期土地使用权的土地价格 。二二 级级 市市 场场 价价 格格LOGO土地总价指一定范围内土地的价
6、格总额 。单位地价指单位土地面积的价格，它是一定时期 内土地价格的反映 。 （3 3）土地总价、单位地价和楼面地价）土地总价、单位地价和楼面地价楼面地价又称单位建筑面积地价，是指平均到每 单位建筑面积上的土地价格 。计算公式:楼面地价土地总价格建筑总面积 或：楼面地价土地单价容积率 LOGO1 1、房屋建筑物价格的构成：、房屋建筑物价格的构成：前期费用、建筑安装工程费、配套费用、前期费用、建筑安装工程费、配套费用、合理利润、资金成本等。合理利润、资金成本等。2 2、房屋建筑物价格的种类、房屋建筑物价格的种类 ： （二）房屋建筑物及其价格构成和种类（二）房屋建筑物及其价格构成和种类房屋建筑物通常
7、是房屋和构筑物的总房屋建筑物通常是房屋和构筑物的总 称，通常由基础、结构、设备和装饰称，通常由基础、结构、设备和装饰 四个部分构成。四个部分构成。 LOGO 房地产价格是权益价格房地产价格是权益价格 房地产价格与用途相关房地产价格与用途相关 房地产价格具有个别性房地产价格具有个别性 房地产价格具有可比性房地产价格具有可比性 （三）房地产的价格构成及种类（三）房地产的价格构成及种类1 1、房地产价格的的特征、房地产价格的的特征LOGO2 2、房地产价格的种类、房地产价格的种类 n按房地产实物形态划分，可分为土 地价格、建筑物价格和房地产价格n按房地产价格的形成方式划分，可分 为市场交易价格和评估
8、价格 n按房地产的交易方式划分，可分为 拍卖价格、招标价格和协议价格 n按房地产的权属性质划分，可分为所 有权价格、使用权价格和其他权利价格LOGO二、房地产价格的影响因素二、房地产价格的影响因素 1、一般因素 主要包括经济因素、社会因素、行政因素和心理因素等. 经济因素：房地产业发展周期与国民经济发展周期总体趋势 基本一致 。存贷款利率、物价指数、税率、贷款比 例和土地资产化率等都与房地产价格有关。 社会因素：人口数量、家庭规模小型化、社会文明、人口 平均文化程度、居民修养、社会福利状况和社会治安、房地 产投机都与房地产有着直接和间接关系。 行政因素：政府行政调控如税收制度、投资倾斜、优惠政
9、策等 心理因素：政局越稳定，投资者信息增强，房地产的需要增强。此外，购买或出售心态、对居住环境的认同度、个人欣赏 趣味、时尚风气、接近名家住宅、讲究门牌号码、讲究风水、 价值观的变化等心理因素对房地产价格也有影响。LOGO2、区域因素 可细分为商服繁华、道路通达、交通便捷、 城市设施状况和环境因素等。 LOGOv 3、个别因素 土地个别因素：面积因素、宽度因素、深度 因素、形状因素、地力因素、地质因素、 地势因素、地形因素、容积率因素、用途 因素、土地使用年限因素 等 建筑物的个别因素：面积、结构、材料、 设计、质量等 LOGO三、房地产评估的特点和原则房地产评估的 特点u非完全市场性 uu非
10、成本因素的重要性非成本因素的重要性 uu房地不可分割性房地不可分割性 房地产评估的 原则u供求原则 u替代原则 u贡献原则 uu最佳效用原则最佳效用原则 uu合法原则合法原则 LOGO四、房地产评估程序及评估资料的收集四、房地产评估程序及评估资料的收集 房地产 评估程 序 明确评估基本事项签订评估合同制定工作计划实地勘察与收集资料测算被估房地产的价值确定评估结果和撰写评估报告 LOGO房地产 评估资 料收集(1)评估对象的基本情况；(2)有关评估对象所在地段的环境和区 域因素资料；(3)与评估对象有关的房地产市场资料 ，如：市场供需状况、建造成本、租 售价格等等；(4)国家和地方涉及房地产评估
11、的政 策、法规和定额指标。获得上述资料 的途径除了委托方提供外，主要通过 现场的勘测和必要的调查访问。 LOGO第二节第二节 收益法在房地产评估中的应用收益法在房地产评估中的应用评估思路具体评估 方法基本参数 确定 收益法应用案 例LOGO一、基本思路及适用范围一、基本思路及适用范围（一）、评估思路（一）、评估思路将房地产未来的正常净收益，按适当的折现率 折算成现值，以此确定房地产价值。计算公式：房地产的评估值房地产的评估值=各期净收益各期净收益/ /（1+1+折现率）折现率）n n（二）、适用范围（二）、适用范围适用于收益性房地产的评估。 比如：写字楼、 商场、旅店、商务楼、住宅等。 LOG
12、O二、收益法在房地产评估中的基本模式1 1、评估房地合一的房地产价值、评估房地合一的房地产价值房地产评估值房地产评估值= =（房地产年总收（房地产年总收- -房地产年总费用房地产年总费用 ）房地产综合资本化率）房地产综合资本化率 或：房地产年净收益房地产综合资本化率或：房地产年净收益房地产综合资本化率式中：式中： 房地产净收益房地产总收益一房地产总费用房地产净收益房地产总收益一房地产总费用 房地产总费用管理费房地产总费用管理费+ +维修费维修费+ +保险费保险费+ +税金税金LOGO2 2、单独评估土地价值、单独评估土地价值（1）单纯土地的评估，用土地收益评估土地价值 ，一般适用于空地出租的情
13、况。土地评估值土地年净收益土地资本化率式中： 土地年净收益土地年总收益一土地年总费用土地年总费用年管理费+年维护费+年税金LOGO（2）房地合一情况下，由房地产收益评估土地价 值。土地评估值（房地产年纯收益一建筑物年纯收益） 土地还原率式中： 建筑物年纯收益=建筑物现值建筑物还原率或：=建筑物现值（建筑物还原率+建筑物年折旧率 ）建筑物现值建筑物重置成本成新率LOGO3 3、房地合一情况下，单独评估建筑物的价值、房地合一情况下，单独评估建筑物的价值建筑物评估值（房地产年纯收益一土地年纯收建筑物评估值（房地产年纯收益一土地年纯收 益）建筑物资本化率益）建筑物资本化率 或：或：（房地产年纯收益一土
14、地年纯收益）（房地产年纯收益一土地年纯收益）（ 建筑物还原率建筑物还原率+ +建筑物折旧率）建筑物折旧率） 以上所列计算公式均假设收益等额、土地使以上所列计算公式均假设收益等额、土地使 用年期为无限年期，但在评估实务中应注意土地用年期为无限年期，但在评估实务中应注意土地 使用的有限年期。使用的有限年期。 LOGO三、收益法基本参数的确定（一）、净收益的估算（一）、净收益的估算净收益是指归属于房地产的，除去各 种费用后的收益，必须是客观净收益。 净收益=客观收益-客观费用客观观收益：是指房地产产用于法律上允许许的最佳 利用方式上的净净收益值值，其中还应还应 包括对对未来 收益和风险风险 的合理预
15、预期。客观观收益才是评评估的 依据。LOGO对于出租型房地产（收益法评估的典型对对于出租型房地产（收益法评估的典型对 象）象）年净收益=租赁收入-营运费用租赁收入=有效毛租金收入+租金保证金、押金的利息收入营运费用=维修费+管理费+保险费+房产税+租赁代理费 LOGO（二）资本化率的确定 n n房地产投资的资本化率又称还原利率、折现率，它房地产投资的资本化率又称还原利率、折现率，它 实际上是资本投资的收益率，是将房地产未来收益折实际上是资本投资的收益率，是将房地产未来收益折 算成现值的比率。算成现值的比率。n n资本化率的种类有：房地产综合资本化率、建筑物资本化率的种类有：房地产综合资本化率、建筑物 资本化率和土地资本化率。资本化率和土地资本化率。 综合资本化率、建筑物资本化率和土地资本化率的综合资本化率、建筑物资本化率和土地资本化率的 关系，可用公式表示如下：关系，可用公式表示如下： LOGO上上式中：式中：r r综合资本化率；综合资本化率；r r1 1土地资本比率；土地资本比率；r r2 2建筑物资本化率；建筑物资本化率；L L土地价值；土地价值；B B建筑物价值。建筑物价值。利用这个关系，可以通过较易获取的房地产综合资利用这个关系，可以通过较易获取的房地产综合资 本化
