房地产开发及建筑业税务检查讲义

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1、房地产开发及建筑业 税务检查第 一 部 分 房 地 产 开 发 企 业 税 务 检 查概述行业特点及对税收检查的影响 1.房地产行业生产周期长。成本核算的真实性和准确性难以逐笔核实.2.资金密集型产业.前期投入资金大，部分房地产开发企业想迟缓税款 缴纳时间。 3.购房者中相当一部分是个人，存在大量的现金交易。收入真实性难 以核实。 4.开发过程中审批管理部门多。包括规划、用地、消防、建设施工许 可、预售、竣工验收、测绘、安全质量等等。当然还包括税收。 5.其产品具有固定性、永久性，每套房产都有一套完整的档案资料， 便于检查人员取证.一：房地产开发企业少缴税款主要 类型 （一）疏忽大意型： 表现

2、形式：企业不知道自己的有关处理是违反税法的。在 税务稽查中，这种情况比较普遍，一旦出现这种情况，作 为企业财务人员来说是最尴尬的，一是给企业造成了损失 ，被罚款、补缴滞纳金；二是领导对财务人员会产生不好 的看法，认为财务人员没有尽到应有的专业职责，认为财 务人员的专业水平不够。严重的后果就是被辞退，所以这 种情况是财务人员最不愿意面对的 。 原因：一是由于房地产行业税收政策相对复杂，而且现阶 段我国税收政策变的也比较快，一些房地产企业确实对政 策搞不清楚，致使少缴税款。二是税收政策中也的确存在 有不明确的地方，财务人员很难全面把握税法，在一些特 殊事项处理上就很容易违反税法规定。一：房地产开发

3、企业少缴税款主要 类型 （二）明目张胆型： 表现形式：目前现实中，我们的房地产开发企业绝大部分 都是民营企业，民营企业的老板，一般都不会痛痛快快的 交税的，而且这些人一般法律意思相对薄弱，办事讲究关 系，认为只要在关系上下好功夫，就不会出什么问题。这 是民营企业老板的一个普遍性思维。自恃自己有关系，明 目张胆的少缴税款。比如企业预售收入放在账上，销售行 为实现了，就是不按照税收政策规定进行申报纳税。应该说，这种偷税行为的检查难度比较小 ，但处理难 度大。一：房地产开发企业少缴税款主要 类型 （三）精心策划型 表现形式：精心策划、钻税收政策漏洞是 其典型的偷税手法，如为了偷税，不惜采 取设两套账

4、、构建关联交易、接受虚开发 票等手段达到少缴或不缴税款之目的。 这类偷税行为是税务稽查中比较难办的 类型，稽查人员需要掌握一定的稽查技巧 方能发现问题所在。二：房地产开发企业达到少缴税款 采用的主要手段总结我们在实践中的经验来看，房地产 企业要达到少缴税款或实现偷税目的，无 非是在收入、成本、费用上下功夫，降低 计税依据。可以分类归纳如下：（一）收入不实 1、设置两套账，账外建账 这里边手法主要是： 一是销售收入不入帐：擅自少开或不开销售发票，或者使用 自制收据收取现金，在账务上不体现营业额。 二是价外费用不入帐：房地产销售时，向住户收取的价外费 用或代收费用，在会计上不计或少计收入，导致收入

5、减少。如 在销售房产时依据有关合同、协议，代收燃气、水电、暖气配 套费，拆迁安置补偿费等款项列入“小帐”，年末不结转营业收 入 三是其他收入不入帐：部分开发商将拖交房款押金、罚息收 入、没收的违约保证金、定金等收入记入“小金库”。（一）收入不实2、隐匿预收账款或预收款项挂帐 一是某些房地产开发企业商品房已经全部售完，但销售商品房收入一直挂在“应收账款 ”“预收帐款”帐户上，不及时结转收入。 二是预收购房款不入账，通过假借款形式计入“应付账款”，隐瞒销售收入。收入长期挂 账或以收抵支，偷逃税款。有的房地产开发企业采用售房收入记入“应付账款”等往来科 目归集，不通过“预收账款”科目核算，长期挂账不

6、结转收入或直接通过“应付账款”拨付 工程款以收抵支，从而达到偷税的目的。三是个别企业采取“体外循环法”，将预收的售房款收入放在其他公司银行账户甚至股东 、财务人员、售楼人员个人的帐户上，或不按规定向购房人开具发票，隐瞒收入。 四是整体转让“楼花”收入未申报。一些房地产企业将土地手续办理完毕后，把一部分楼 的开发权整体转让给其他具有开发资质的企业，按照约定收取转让费或所谓的承包费 、联合开发费，却不按规定作收入，而是挂往来账，甚至私设账外账，以达到少缴或 不缴税之目的。 （“楼花”一词最早源自香港，是指未完工的物业。如果把开发公司已建成的房屋看 成建设完成后的果实，那么开发公司正在建设而未完成的

7、建筑物则可看做这一果实的 花。由此进一步引申出买“楼花”、卖“楼花”、炒“楼花”等。一般称卖“楼花” 为预售房屋，买“楼花”为预购房屋。 ）（一）收入不实 五是分解售房收入，将部分款项开具收款收据，隐匿收入 。少开销售不动产发票，蓄意虚减计税依据，合谋偷税。 房地产开发企业依销售不动产发票开具金额确定售房收入 缴纳营业税，购房者以销售不动产发票开具金额依比例缴 纳契税后方可办理房屋所有权证，可见销售不动产发 票开具金额是双方缴纳税款的计税依据，如双方协议少开 或不开销售不动产发票，可偷逃税款，实现“双赢”。 另外，取得其他收入不入账。房地产开发企业除了有 产权证的可售面积外，还有车库、停车位、

8、装修款等其他 的销售收入，由于这一部分在房屋面积测算证书上没有载 明，也没有相关产权证，企业往往隐瞒这部分收入。（一）收入不实 3、企业之间合作建房对冲帐。 一是目前房地产行业己形成多种开发形式，某些 房地产开发企业以转让部分房屋的所有权为代价 ，换取部分土地的使用权，形成所谓的合作建房 或名义上的代建房，而合作双方不申报纳税，瞒 报转让土地使用权或销售不动产收入。 二是以开发房屋抵顶所欠材料、设备供应商款项 ；或以房屋抵顶拆迁户补偿费、银行借款本息、 应付工程款、获取土地使用权费等（一）收入不实 4、其他手段 诸如： “拆一还一”换面积 某些房地产开发企业对“拆一还一”回迁户的等面 积部分，

9、不依照规定计税。如对旧有居民点进 行开发时，“拆一还一”等面积的部分直接冲减拆 迁成本；对原住户增加面积依市场价或优惠价 出售所得购房款不入帐 无正当理由以明显偏低的价格销售开发产品： 让售土地使用权未作收入 （二）成本之虚 1、虚开发票 某些房地产开发企业之间相互勾结、相互利用，通过 虚开、多开发票，加大建筑工程成本，减少应税所得 额，或以无效票据加大开发成本。房地产开发企业在 按工程进度拨付工程款时，未按税法规定要求施工方 开具建筑业发票入账。 2、以“文件”、“协议”为入账依据 某些地方政府与某些房地产开发企业之间的土地转让 常常以“文件”“协议”为据，收支双方无发票，甚至以收 据代之。

10、（二）成本之虚 3、资产置换土地使用权 某些房地产开发企业通过资产置换取得到土地使 用权但无合法入帐凭据。具体表现在：企业先期 承包市政、路政工程，如旧城改造、沿江防洪大 堤、水渠、道路工程等等。当形成应收工程款项 时，则由政府通过划拨土地抵欠工程款。为避税 ，一般由某些政府下辖的各级开发建设办公室开 出证明为据，企业会计核算入帐时既无企业预付 工程款的原始凭证及相关合法证明，也没有市政 府及土地管理部门相关的批文，根本无法证实其 土地成本的真实性、合法性及客观性，以白条入 帐。 （二）成本之虚 4、混淆成本 一是房地产开发工期长、投资大，大部分工程需跨年度完 成，有的甚至长达数年。加上许多项

11、目都是滚动开发，某 些房地产开发企业采取不分项目的方法，将完工项目成本 与未完工项目成本混在一起，导致账面长期亏损或隐瞒巨 额利润；完工开发项目长期不决算，影响所得税清算；不 遵循收入与成本费用配比原则，混淆成本归属期和成本所 属项目，有的开发企业随意以80或其他高估比例结转成 本，人为控制销售成本结转，调节利润；有些企业把历年 来所有工程开发工程成本，放在一个账户中进行核算，成 本内容包罗万象，时间范围有始无终，使确认当期单项工 程开发成本失去依据；将尚未销售的配套设施成本列入商 品房的开发成本。这些都违背会计核算中的权责发生制原 则、相关性原则和配比原则。（二）成本之虚 二是某些房地产开发

12、企业在项目主体完工 后，高估配套建设成本，并将开发项目之 外的市政设施建设、铺设道路、绿化等其 他工程成本列入开发成本。 三是某些房地产开发企业自用房产开发成 本不从“开发产品”科目转到“固定资产”科目 ，而是计入对外销售商品房成本等。 四是扩大拆迁安置补偿面积，虚列拆迁费 支出，多结转经营成本。（三）费用之乱 1、白条入账 某些房地产开发企业列支的成本、费用中存在较多白条，如在管 理费用中列支的招待费无正规发票；在开发成本中列支的水管、 工具、器具等杂费无正规发票。 2、借贷利息支出不实 某些房地产开发企业借贷业务频繁，数额较大，借款利息常常高 于同期国有银行贷款利息，但申报时未作纳税调整。

13、借款利息不 在成本对象中分摊，全部记入当期财务费用。影响了本期 的税前利润，造成纳税滞后。 （注意：假按揭利息的对待和处理） 3、工资费用虚列 某些房地产开发企业已提未发工资税前扣除。有的虚列人员，增 加工资支出，虚增费用。（三）费用之乱 4、多列预提费用 某些房地产开发企业采用“预提费用帐目调整当期利润。 一是费用计提未付。预提费用、预计负债是企业根据谨慎 性原则预计提取记入当期成本、费用的未支付款项，但因 是当期预期数，提取金额与以后应支付金额容易存在较大 差异。从企业角度讲，当期有会计利润，多提预提费用、 预计负债，形成亏损；当期亏损，则不提或少提，从而达 到人为操纵会计利润目的。 二是

14、预提“公共配套”（如绿化费、小区公用设施建筑费用 等）费用数额大，有的配套设施根本不存在。在配套工程 完工验收之后不及时结转配套工程成本。有的企业在配套 工程完工验收之后仍继续计提或重复计提“预提费用”，长 期滚动使用，加大商品房成本。 （三）费用之乱 5、费用分配不实 某些房地产开发企业年终不按规定合理结 转费用，而是将当年度费用全部列入已完 工产品成本，人为调减会计利润。小结 从我们对以上情况归纳可以看出，不管如何 千变万化，房地产开发企业但都是围绕着收入和 支出做文章，就是隐瞒应税收入，加大开发成本 及费用，降低利润和增值额，达到迟缴、少缴、 不缴各项应缴税款之目的。（这里，有些造成纳

15、税的时间性差异，绝大部分是纳税的永久性差异 。如折旧多提是时间性差异，多计虚列工程成本 属永久性差异。时间性差异只是造成提前或延迟 纳税，总体不会造成少纳税）。我们前边的分析 就是治病前的“号脉”，号准了脉，我们就可对症 下药。三：房地产行业税务检查总体思路 （一）查前准备 1、了解房地产企业经营流程，掌握企业楼盘相关资料 一个房地产项目从开始立项到销售结束大致分为三个阶段： 第一阶段（开工前期）：通过土地交易中心组织的土地挂牌、招标、拍卖 程序获得土地的使用权取得计划委员会印发的正式计划书规划部门批 准的建设用的规划许可证和建设工程规划许可证土地主管部门核发的 建设用地批准书建设局核发的建筑

16、工程施工许可证（其中在核发施工许 可证时，建设局将对房地产企业所开发项目的施工图、设计合同、施工合 同、勘察合同、分包合同、监理单位以及资金量是否备足等情况进行审查 ）。 第二阶段（组织施工期）：通过正式的招标程序，组织安排施工企业进场 施工。 第三阶段（预售期和产权转移期）：根据国家规定的完工程度或投资比例 ，办理预售证组织房屋销售。预售房屋时必须取得房屋主管部门批准的预 售许可证。房屋产权移交给购买者，必须到房管部门办理产权交易手续。检查前期工作中需要企业提供的政府部门的批件主 要包括：（1）建委的立项批复 （2）城市规划管理局建设用地许可证、建设工程规划许可证 （3）城镇国有土地使用出让合同以及相关补充合同（4）国土资源局颁发的国有土地使用证