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1、房地产需求、供给 及其均衡第一节 房地产需求分析一、房地产需求法则和影响因素二、消费性房地产（住宅）需求三、生产要素房地产需求四、房地产投资及理财需求五、房地产的需求弹性房地产需求法则及其影响因素定义：房地产需求是指消费者在一定时期内和一定市场上按照某一价格愿意并且能够购买房地产产品和服务的数量。影响因素：价格（需求法则）需求量（经济发展、城市化、人口产业 结构）收入水平预期经济制度及政策消费性房地产需求住宅需求量的分析 1、住宅需求曲线POQD1D2D1:满足基本需 求住宅需求曲 线 D2：基本需求 满足后的需求 曲线2、住宅租金变化对住宅需求的影响替代效应：租金上涨，促使住宅相对其他商品的
2、价格昂 贵，引起住宅的消费量减少。 收入效应：租金上涨促使消费者实际收入减少，造成住 宅消费量的下降。3、收入变化对住宅需求的影响随着收入的增加，消费者对住宅的需求量逐渐增大； 反之，随着收入的减少消费者住宅的需求量逐渐减少。生产要素房地产需求（派生需求 ）生产要素房地产的需求，是有厂商对房地产 的预期收益水平决定的，如果说厂商租用或 购买房地产组织生产，预期在支付了其他生 产要素报酬及使用房地产的的代价后仍可以 取得收益，这是就会产生购买或租用生产性 房地产的需求。注：生产性房地产的需求，与房地产的价格 成反比，与房地产的收益水平成正比，与净 收益(NB)成正比。生产性房地产需求曲线DQNB
3、O Q0房地产投资及理财需求投资理财获得的收入来源：1、租金收入2、增值收益房地产投机需求曲线DQP房地产的需求弹性房地产需求价格弹性 房地产需求量对房地产价格变化的敏感度。Ed=(Q/Q)/(P/P) 房地产需求价格弹性影响因素： 替代品的数量和接近程度 房地产的用途 房地产在消费者预算中所占比例的大小 选择房地产时期的长短 注：房地产价格需求弹性较小，即房地产需求量对房地 产价格和租金变化反应比较迟钝。房地产的需求收入弹性-在影响房地产需求量的其他 因素和其他商品价格给定不变的情况下，房地产需求 量的变动对消费者收入变动的敏感程度。Em=(Q/Q)/(M/M)房地产需求的交叉弹性-相关房地
4、产间一种房地产价格的 变化引起另一种房地产需求量变化的程度。Exy=(Qy/Qy)/(Px/Px)注：一般而言，大多数房地产商品在需求方面具有互补关系 ，交叉弹性为负。第二节 房地产供给分析一、房地产供给法则和影响因素二、土地供给的一般条件三、房产供给四、房地产的供给弹性房地产的供给法则及其影响因素定义：房地产商在一定价格水平下，在某一时期内愿意 想市场提供的产品和服务数量。 供给法则：房地产价格越高，房地产生产者的供给量越 大；反之，房地产价格越低，房地产生产者的供给量越 小。 房地产供给的主要影响因素：价格土地位置技术条件经济发展水平和经济条件经济制度和政策因素土地供给的一般条件土地供给是
5、指一定时间内可供人们利用的土地资源数 量，主要指自然供给和经济供给。自然供给无弹性， 经济供给有弹性。pLL0L0SL0L0：土地自然供给曲线 S：土地经济供给曲线土地占有者向市场提供土地的条件：UL=r+Te+s-p UL：一个货币单位的土地服务的使用成本 r：利率 Te：每年现行的财产税率 S：每年一个货币单位的土地保险和其他服务成本 P：土地价格上涨速率（潜在资本收益）注： UL 0，表明在一个阶段内占有一单位地要支付一定的 净费用，因而占有者可能把土地投入市场； UL供给价格弹性，需求者对价 格反应程度比较敏感，房地产商期望保持供给增加的 势头，这种供给与需求相互影响，价格降低，最终达
6、 到均衡。 2、房地产供给价格弹性需求价格弹性，供给与价格 的变动不断偏离，其振幅越来越大，市场趋向不稳 定。 3、供给价格弹性=需求价格弹性。价格和供给量始终 以相同的振幅波动。房地产空置率空置量某一时刻待出售或出租的空置房间的数 量。 房地产空置率=房地产空置量/全部房地产存量 房地产市场均衡的四象限模型影响房地影响房地影响房地影响房地 产供求的产供求的产供求的产供求的 主要因素主要因素主要因素主要因素需求供给价格租金存量房新建房四象限模型 短期租金形成机理（物业市 场）利用资本化率来确定房地产 资产价格（资本市场）租 金存 量D（R，经济 状况）=SOO租金存量价 格D（R，经济状 况）=SP=R/r房地产新开发建设量的确定（资产市场）O租金存量价 格D（R，经 济状况）=S P=R/r新开发建设量P=f（c）房地产存量的确定（物业市场） S=C-S ：折旧率 C：新建房地产数量 S: 存量
