《山东龙口综合定位报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《山东龙口综合定位报告（128页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、龙口五洲国际商贸城综合体定位报告营销部2013年4月家居生活馆家居生活馆城市综合体城市综合体交易区交易区项目整体鸟瞰图通过对龙口商业市场的调研、分析和商家的访谈，目前不具备启动城市综合体开发的条件。城市综合体启动条件：u 外部因素：项目1.5公里半径内仅有九里城和龙族峰景小区，且商圈与利群交叉，目前人口不足2000户，两项目总住户约8500户，预计3年后入住率约达到80%，可考虑启动，但消费群体仍不足，仍然存在一定的运营风险。u 内部因素：交易街区开业2年以上时间，通过专业市场拉动区域消费，形成商圈，达到综合体开发基础条件；招商支撑，综合体的开发需建立在主力店商家已确认的基础上。结合以上两方面
2、因素，初步建议：综合体于2016年后开业，通过专业市场开业后2年以上的市场培育期，能形成一定的商业氛围，但仍有一定的运营风险，具体开业时间以招商实际情况最终确定。概述：影响开业的因素购物 中心 开业购物中 心商家 进场装 修综合 体动 工2016.102014.72016.7综合 体主 力店 确定2013.12购物中心装修期购物中心装修期设计期设计期交易 市场 开业2014.5专业市场开业专业市场开业2 2年以上年以上家居生 活馆主 力店确 定2013.7家居 生活 馆动 工2013.11设计期设计期家居 生活 馆商 家进 场装 修2015.7家居馆建设期家居馆建设期家居馆装修期家居馆装修期家
3、居 生活 馆开 业2015.10招商期招商期招商期招商期综合体建设期综合体建设期酒店 进场 装修2016.11酒店 开业2017.4酒店装修期酒店装修期项目周边商业氛围淡薄，仅龙族峰景和九里城（在建），基本无商业、市政配套，项 目的整体开发节奏为通过以专业市场的运营，拉动区域消费形成商圈，达到综合体开 发的初步条件。项目初定开发节奏购物 中心 开业购物中 心商家 进场装 修综合 体动 工2016.102014.72016.7综合 体主 力店 确定2013.12补充招商期补充招商期交易 市场 开业2014.5家居生 活馆主 力店确 定2013.7家居 生活 馆动 工2013.11家居 生活 馆商
4、 家进 场装 修2015.7家居 生活 馆开 业2015.10家居馆招商家居馆招商主力店招商主力店招商 超市超市 影院影院 酒店酒店酒店 进场 装修2016.11酒店 开业2017.4品牌调整期品牌调整期招商初定时间节点次主力店招商次主力店招商 餐饮餐饮 电玩等电玩等招商蓄客期招商蓄客期全面招商期全面招商期2016.4综合 体启 动认 租购物中心+商业街：项目1.5公里半径人口较少，3-4年后，估计为2万人，且有利群与项目直接竞争，项目综合体业态定位以目的性消费为切入点，以餐饮、休闲、娱乐为主打业态，辅以大型超市和适量社区配套，打造龙口新一代集餐饮、休闲、娱乐、购物于一体的休闲体验购物中心和特
5、色风情街。风情街作为购物中心相关业态的补充，购物中心与商业街相辅相承。酒店：东城区商务、经济型酒店较多（主要在3星左右），产品同质化严重，竞争激烈。如何与东城区现有酒店形成差异化竞争，如何将龙口游客从景区吸引到项目，是酒店未来运营成功的关健。考虑市场因素，结合项目整体形象、开发考虑，建议采用前期与酒店管理集团达成协议，按照要求订制式开发。定位为准四星级酒店。但考虑集团整租、整售的要求，选择整体租赁给酒店，具体以招商最终确定酒店为准。写字楼：写字楼未来考虑出售，预计售价在7000元/客户接受度较高，建安成本控制在3000-5000元/，定位为“乙A级”，营销口径为：打造龙口最好的“甲级”写字楼。
6、定位简述购物中心:五洲国际商贸城综合体购物中心2F:超市购物中心1F:超市、电器主力店购物中心3F:餐厅主力店，儿童、 电玩城购物中心4F:KTV及影院星级酒店:星级酒店 4F:宴会厅星级酒店3F:会议厅星级酒店2F:健身中心商务休闲星级酒店1F:酒店大堂、商务中心 、商务礼品商务礼品五洲国际商贸城综合体 一、项目定位 二、建筑规划建议 三、业态组合及布局 四、租售收益测算报告提纲影响项目定位的因素主要有以下三大方面：项目定位 发展商开发目标 项目立地条件 市场关键因素一、一、项项项项目定位目定位开发目标主要体现以下五方面五方面：1、作为自身84万平米商贸市场商业配套2、兼顾区域外来消费群需求
7、3、通过对商业、酒店、写字楼的最优化组合配比，实现商业价值最大化4、保持项目持久经济效益5、兼顾物业销售的可能性，保障现金流的循环流转。111.1 发发展商开发发目标标1.2.2 地块周边环境分析1.2.1 地块基本条件分析n 项目经济技术指标分析n 地块区位分析n 地块四至分析n 地块商业价值分析n 片区商业环境分析n 片区消费群分析n 片区交通条件分析1.2 项项目立地条件分析1.2.1 地块基本条件分析项目经济技术指标分析 建设用地面积 ：101366.00建筑面积：247419.18建筑高度：高层层（ 100m） 集中商业业（ 24m）容积率 ：2.18建筑覆盖率：44.8%绿地率 ：
8、14.6%配建车位：1910个 （地下1073个）城市综合体家居生活馆交易街区综合体内集中商业体量不大，单层最大可规划面积约8000，商业规划布局将受到一定限制。1.2.1 地块基本条件分析地块区位分析1414项目地离东城区3公里；离市政府3公里；离南山区5公里；离东海区12公里；离西城区15公里；南山区东城区新城区龙口市城区分布零散，分为东城区、西城区、南山区、东海区、新城区五个区，项目位于东城区、新城区、南山区三区核心交汇处，处龙口中心位置，具备开发商业项目的区位优势。项目以北项目以北地块外是龙泉路，再北面是村庄。往北1.5公里是新源购物中心。项目以东项目以东紧靠南山路，本地最大的胶东家具
9、装饰材料批发市场。项目以西项目以西未划入规划的仓储用地，有高压线，再西面是规划的府东四路。地块四至分析项目1公里内的小区仅有九里城和龙族峰景，周边商业氛围淡薄，综合体（零售商业）市场培育期较长。项目以南项目以南有一条南水北调的水渠，大概10米宽左右，未来规划的府南四路。再往南是南山区。1.2.1 地块基本条件分析1.2.1 地块基本条件分析地块商业价值分析项目商业地块进深短，沿街面长，从展示面、昭示性、交通条件都具有较高的商业价值，但项目周边商业氛围淡薄。扼守交通要道，独享交通优势资源南山路沟通南北，龙泉路（牟黄路）连贯东西；两条龙口市的经济动脉，将为我项目的发展带来极大的促进作用。东城区南山
10、市政新区本 案龙泉路（牟黄路）南山路1.2.2 地块周边环境分析片区商业环境分析项目片区商业氛围较淡薄，缺乏具有凝聚力的商业点，且周边小区住户少，缺乏固有消费群体，市场需要较长培育期。项目地周边商业氛围现状项目地周边除胶东建材市场、果蔬批发市场、龙族峰景小区（已入住）、九里城小区（在建）之外以荒地为主。本 案龙泉路（牟黄路）南山路项目1.5公里半径内商业及住宅分布九里城龙族峰景利群购物广场胶东材料市场汽车广场1.2.2 地块周边环境分析片区消费群分析项目1.5公里半径内，含项目经营商户、龙族峰景、九里城、胶东材料市场等，约2万人；1.5公里商圈消费费人口不足，未来主力消费费群为为5公里半径消费
11、费群，项项目业态业态 定位需更具有辐辐射力,档次定位为为中高档。核心商圈：重要商圈：项目5公里半径内，东城区、市政府新区、南山区，约15万人；次级商圈：项目10公里半径内，龙口市大部分乡镇，约40万人。核心商圈重要商圈次级商圈1.2.2 地块周边环境分析片区交通条件分析项目临南山路和龙泉路（牟黄路）两条城市主干道，交通对专业市场开发有明显利好，但快速干道对人流的截流有困难，项目未来城市综合体需配备充足的停车位，同时加强公共交通建设。10路东城区南山区101路东城区丽景花园（南山）南山路通海路张新路G206港城大道龙泉路G18本案公交站10路公交站101路南山路是进入南山区的唯一主干道；龙泉路是
12、连接东城区与西城区的2条主干道之一，连接经济强镇北马镇和芦头镇。1.2.2 地块周边环境分析片区交通条件分析20路段时间时间货车货车私家车车 出租车车客车车电动车电动车 / 摩托车车行人合计计车车流人流南山路08:10-08:1510130185536216915:00-15:0568473226122617:30-17:35221682865692809龙龙泉路 （牟黄路 ）08:20-08:258533319786715:10-15:151652127478417:40-17:4515551532571137注：以上数据工作人员实际调研结果，仅供参考。（调研日期2012/10/12周五）人
13、车流量分析：为判断项目地块人车流的易达性，对项目地南山路和龙泉路（牟黄路）两侧 进行了定时统计。项目周边人流稀少，考虑项目地位置，未来目标消费群主要定位为有车一族为主，需考虑设置充足停车位，同时业态以目的性消费为切入点，公共交通的建设也需加强。关键因素一：位于南山路与牟黄路交汇处，沿街面长，展示性佳，交通优势明显；具备打造地标性商业项目的条件；关键因素二：周边商业氛围淡薄，人流稀少，快速干道，人流截流难；商业定位应以目的性消费为切入点，且商业体量不宜过大；关键因素三：项目整体规划近84万平米商贸市场；项目定位应充分利用商贸市场对商业的需求，推出配套产品，以满足商贸市场配套需求为先导（市场开业达
14、到一定规模后）。关键因素四：利群综合体离项目较近，已开发新源购物广场，利群抢占先机，本项目需差异化定位，错位竞争；1.2 项目立地条件分析项目立地条件中，对定位有影响的关键因素有哪些？商业的影响及应对策略是什么？1.3 市场场关键键因素1.3.2 商业市场分析1.3.1 宏观因素分析1.3.3 酒店市场分析1.3.4 写字楼市场分析1.3.5 住宅市场分析1.3.6 商家访谈分析n 2010年全国百强县名单中，龙口市排名第11位，在山东26个全国百强县中排名第一；全市地区生产总值（GDP）680亿元，同比增长14.1%。n 2011年，全国排名第23位，在山东排名第四；全市地区生产总值（GDP
15、）778亿元，同比增长13.5%。n 龙口市人均GDP高于烟台、山东其他县市。地区生产总值龙口市的地区生产总值（GDP）保持两位数以上的增速，发展情况良好，但相较其他城市2011年有“回落”态势。1.3.1 宏观因素分析n 2010年，全市规模工业企业(年主营业务收入500万以上)发 展到373户，其中销售收入过亿元的企业达到149户；上市公司总数达到7户。目前龙口工业企业已经突破2000家。n 全市机械、有色金属冶炼及压延、化工建材、食品四大产业全年实现主营业务收入1270亿元，比上年增长22.5%，占全市 工业主营业务收入的66.2%。龙口逐渐形成了以机械、家电、化工、纺织、轻工、建材为支
16、柱，以新型建材、食品、电子电器、汽车关键零部件为四大新兴支柱产业的实力雄厚的工业体系。产业结构1.3.1 宏观因素分析n 2010年龙口市城镇居民人均可支配收入22956元，比上年增长13.8%；n 城镇居民人均消费性支出15418元，比上年增长10.7%；n 农民人均纯收入11312元，比上年增长14.4%；n 农民人均生活消费支出5421元，比上年增长8.8%。龙口市城镇人均收入与支出略低于烟台市城镇；龙口市农民人均收入与支出高于烟台市农民。龙口市人均收入与支出整体略高于烟台。收支情况1.3.1 宏观因素分析镇街区常住人口（人）占全市常住人口比 重%龙口市688255100.0东莱街道（东城区）11245416.34龙港街道（属于开发区）179942.61 开发区12714618.47 新嘉街道（市政府区域）234813.41 徐福街道（海景房区域）539257.84 东江街道（南山景区）575728.36 高新区78001.13 黄山馆镇110441.60 北马镇560868.15 芦头镇311304.
