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1、 批量住宅精装修 项目管理实战解决方案主讲: 孟老师 2011年5月21-22日深圳公开课交流范围、对象及方式范围:批量住宅精装修项目的研发、设计、成本、采购、施 工准备、土建移交、质量、进度、成品保护、安全文明、工 地开放、集中交房等过程管控实战解决方案。 对象:房地产公司经理、副经理、总监等领导;研发、设计 、成本、采购、营销、工程、物业等部门的管理人员,也可 作为监理单位、施工单位的参考。 方式:主要采用XX上市企业N个大型批量住宅精装修项目管 理案例图片、视频、文件表格、现场统计数据和正反两方面 事例进行关键点解读。交流内容: 一:精装房管理概述 二:成本采购管理 三:研发设计管理 四
2、:施工准备管理 五:土建移交管理 六:施工质量管理 七:施工进度管理 八:成品保护管理 九:安全文明管理 十:工地开放管理 十一:集中交房管理第一讲:精装房管理概述一、与精装房有关的政策和规范标准 二、精装房的评价指标 三、批量住宅精装修项目管理的差异化特性 四、精装修项目管理应当具有哪些主要管理意识? 五、精装修项目管理应当具有哪些主要管理思路? 六、编制哪些必要的精装修项目管理文件?1、 92年建设部190号文件商品住宅装修一次到位实施导则 l全装修房:房屋交钥匙前,所有功能空间的固定面全部铺装 或粉刷完成,厨房和卫生间的基本设备全部安装完成; l装修标准根据目标客户的需求确定; l装修设
3、计必须前置; l通过设计引导消费者向装饰个性化方向发展。一、与精装房有关的政策和规范标准2、08年建设部关于进一步加强住宅装饰装修 管理的通知3、99年国务院72号文件关于推进住宅产业化 现代化提高住宅质量的若干意见4、各地方政府相继出台政策文件 如重庆市政府关于印发加快发展我市成品住宅 指导意见的通知一、与精装房有关的政策和规范标准一、与精装房有关的政策和规范标准5、实行全装修交楼的利与弊 l 利: p方便客户; p方便物业管理; p大量节约资源; p因批量采购实现增值与溢价; p装修进入成本降低税负; p促进管理精细化和业态差异化; p提高产品品质。 l 弊: p管理负荷增大; p工期变长
4、; p投诉的面增加。一、与精装房有关的政策和规范标准6、精装商品房合同问题7、政府监督问题8、精装房专用的规范标准 l上海: p上海市住宅装饰装修验收标准p上海市新建住宅全装修试点工程装修监理要点l江苏: p江苏省成品住房装修技术标准一、与精装房有关的政策和规范标准l重庆: p成品住宅装修工程技术规程 (DBJ50 -113-2010)p成品住宅装修工程质量验收规范(DBJ50 -114-2010)p重庆市保障性住房装修设计标准(DBJ50 -111-2010)p成品住宅装修工程设计技术导则(DBJ50/T -120-2011)p成品住宅装修工程监理技术导则(DBJ50/T -122-2011
5、)l新国标住宅室内装饰装修工程验收规范二、精装房的评价指标l房产公司寻求的是什么?l客户的忠诚度来源于什么?l客户的满意度主要体现在哪些方面呢?l判断管理工作好坏和工程质量的主要标准是什么?l那么,如何考核和量化客户的满意度呢?l案例三、批量住宅精装修项目管理的差异化特性1、批量住宅精装修项目管理具有相当差异化的管理业态。l案例2、“三点一走偏”是其项目管理过程中的常态。l案例3、批量住宅精装修项目对项目管理的精细化要求在所有业态 中最高。l案例三、批量住宅精装修项目管理的差异化特性4、批量住宅精装修项目管理是系统性很强的管理工作。l案例5、意识不到位、执行不到位是项目管理中的最大难点。l案例
6、四、精装修项目管理应当具有哪些主要的管理意识?l案例l更多话题五、精装修项目管理应当具有哪些主要的管理思路?l案例l更多话题六、编制哪些必要的精装修项目管理文件?l成品住宅精装修项目管理手册l成品住宅精装修项目技术手册 l成品住宅精装修项目设计手册 l成品住宅精装修项目监理手册l成品住宅精装修项目施工手册l案例第二讲:成本采购管理一、客户调查与需求排序 二、对需求分级并对应相应的装修标准 三、在目前政策压力下,中低档精装房可以实施的 降低成本的措施 四、精装修成本控制流程 五、成本的管控重点 六、采购管理一、客户调查与需求排序1、客户能够接受的装修费用标准l案例2、客户装修关注因素排序l案例二
7、、对需求分级并对应相应的装修标准l案例三、在目前政策压力下,中低档精装房 可实施的降低成本的措施l案例四、精装修成本控制流程五、成本的管控重点l施工招投标及组织方面l甲供材料招投标及组织方面六、采购管理1、部分单位招标前置 2、施工分判 l由装饰公司总包的模式; l装饰总包+数个独立分包模式; l装饰包清工+大量甲供材+数个独立分包模式; l特别注意要点。六、采购管理3、土建总包工程范围变动l案例4、监理分判l案例讨论六、采购管理5、材料招标:l材料设备的集中采购l与各合作的单位的战略合作l注意事项:六、采购管理p木门:对进度的影响极大,是最值得关注的项目之一 。 关注的质量要点: 木材干燥水
8、平; 木材本身的品质; 门板的构成方式: 饰面做法; 油漆质量; 门套的设计方式、安装方式。六、采购管理p橱柜: 关注的质量要点: 台面人造石的含量; 柜体用板材; 表面用装饰材料; 每一种五金件; 抽屉的质量; 封边条的工及材料; 各种附件, 加工水平。六、采购管理p木地板: 木地板及踢脚线色差是小业主投诉焦点之一;必须明示要求的保护方法、可以接受的质量缺陷是多大;木地板安装单位提前介入地面平整度检查;安装倒是非常快速。六、采购管理p瓷砖: 瓷砖的损耗远大于定额值;墙砖采用无缝砖时;在排版设计时;瓷砖的备货;瓷砖的供应。六、采购管理p石材:石材断裂、色差等观感缺陷是小业主投诉焦点之一;石材的
9、采购;石材编号。六、采购管理p木工板:产生变形、裂纹;测量含水率;E2级木工板。六、采购管理p水泥:通常要求没有结构施工那么多;白水泥;质量过差的水泥;如果用于与墙面石材的镶贴。六、采购管理p腻子:质量问题;成品腻子;自己熬制。六、采购管理p天花角线:大批量施工时;工厂化施工;天花角线设计为木条线;扁平的天花角线。六、采购管理p乳胶漆:乳胶漆的观感质量很容易被小业主投诉;乳胶漆的涂布率。六、采购管理p铝扣板吊顶:卫生间铝合金吊顶引起的质量投诉;收边用的角铝;灯具的安装。六、采购管理p镜子:容易产生的问题;银镜,玻璃胶;镜子的损耗。六、采购管理p五金件:防锈;耐用。六、采购管理p卫生洁具:马桶的
10、规格;浴缸;价格。六、采购管理p开关插座:集中采购。六、采购管理p灯具:耐久性;防锈能力;T5灯管的损耗率六、采购管理p空调:系统设计;安装的技术含量。p提别提示p案例第三讲:研发设计管理一、研发的内容及意义 二、研发管理的注意事项 三、学习成长和资源整合 四、研发流程 五、客户基础研究的方法 六、需求分类是研究的前提 七、收纳储藏空间功能研究 八、设计管理 九、点位细节上的设计深化解决方案一、研发的内容及意义精装房最合理 的户型出众的 效果符合客户 需求的部品舒适的 使用性能一、研发的内容及意义l研发是研究如何满足客户需求的过程;l是成本控制的过程;l研发的成果可以批量复制、为多项目打下基础
11、;l是工程质量保证的前提。l根本思想:二、研发管理的注意事项l设计主导、各部门紧密配合;l样板测试体验最直观;l没有完美无缺的装修房;l成果及时归纳和总结;l建立经验教训手册。关于“经验教训手册”的更多话题p案例讨论三、学习成长和资源整合l建立装修标杆向优秀企业进行学习;l向日本、韩国等先进地区学习;l 优秀产品和资源直接应用;l借助外部资源进行产品研究。四、研发流程1、传统的流程2、常见的问题l 户型改造,增加工期和无效成本;l户型存在硬伤和精装修设计互相妥协,无法达到最好效果;l存在大量质量隐患,给保修增加难度,同时影响客户满意度。四、研发流程3、新流程示意图四、研发的流程4、研发的成果五
12、、客户基础研究的方法定性 定量表格准备 定量研究得出的结果指导设计精心准备定量研究表格案例: 六、需求分类是研究的前提七、收纳储藏空间功能研究1、研究意义l家居品质提升的重点l住宅精装修的难点l住宅精细化设计的关键七、收纳储藏空间功能研究2、研究思路七、收纳储藏空间功能研究3、研究架构4、研究案例分享l案例八、设计管理l编制精装修设计管理手册l案例1、设计管理注意问题2、精装修设计介入时间 3、精装修设计单位与土建施工图设计单位的配合 4、出图进度要求八、设计管理5、精装修设计的主要指导原则l简单与精细化l一致性与弹性l实用性高、适应性强l便于批量操作l室内污染预控制八、设计管理6、确立交楼标
13、准l案例7、批量生产使过去的设计与材料选型习惯的改变l案例九、点位细节上的设计深化解决方案涉水缺陷、含水率问题一览表九、设计点位细节上的深化解决方案涉水缺陷、含水率问题一览表九、设计点位细节上的深化解决方案1、阻断卫生间水平方向串水通道l解决方案:l案例2、阻断阳台、露台水平方向窜水通道l 解决方案:l 案例九、设计点位细节上的深化解决方案3、阻断卫生间垂直方向进水通道l 解决方案:l 案例4、厨卫砌筑管井防水构造的设计预防l解决方案:l 案例九、设计点位细节上的深化解决方案5、管口阴浸的设计预防l解决方案:l 案例6、解决生活阳台防水的隐患问题l 解决方案:l 案例九、设计点位细节上的深化解
14、决方案7、隔断木门套的湿接触l 解决方案:l 案例8、卫生间局部等电位联结设计l 解决方案:l 案例九、设计点位细节上的深化解决方案9、阻断橱柜底板、背面的受潮通道l 解决方案:l 案例10、解决吊柜背面不贴砖,墙面的握钉力不够的问题l 解决方案:l 案例九、设计点位细节上的深化解决方案11、墙砖阳角的收口设计l 解决方案:l 案例12、特殊工况下的材料选型及收口设计l 解决方案:l 案例九、设计点位细节上的深化解决方案13、解决朝天钉固定木龙骨的隐患问题l 解决方案:l 案例14、明确固化石膏板的收口拼接方式,解决开裂问题l 解决方案:l 案例九、设计点位细节上的深化解决方案15、木地板与门
15、槛石收口l 解决方案:l 案例16、栏杆的安装方式l 解决方案:l 案例九、设计点位细节上的深化解决方案17、小户型公寓成品石膏线改为现场石膏板加工l 解决方案:l 案例18、浴缸检修口l 解决方案:l 案例九、设计点位细节上的深化解决方案19、橱柜台面设计挡水边、止水槽l 解决方案:l 案例20、解决橱柜石材台面开裂问题l 解决方案:l 案例九、设计点位细节上的深化解决方案21、解决淋浴房外开玻璃门漏水和开门过程刮出水到干区问题l 解决方案:l 案例22、包厨卫主排水管的设计方案l 解决方案:l 案例九、设计点位细节上的深化解决方案23、客厅地砖踢脚线目前较优化的方案l 解决方案:l 案例24、厨房烟机下面安装不锈钢洁油板问题l 解决方案:l 案例九、设计点位细节上的深化解决方案25、可以借鉴的木门合页,但意义不是很大l 解决方案:l 案例26、解决小户型商务公寓插座少的问题l 解决方案:l 案例九、设计点位细节上的深化解决方案27、解决卫生间地漏返臭问题l 解决方案:l 案例28、解决生活阳台共用地漏溢水和浴缸放水地漏溢水问题l