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1、不动产评估梳理内容梗概1 不动产估价方法简单梳理 2 不动产评估的整体流程 3 Black-Scholes实物期权模型学习 4 各评估类资格考试小汇不动产估价方法u收益法 u市场法 u成本法 u剩余法（假设开发法） u路线价法 u基准地价系数修正法目的：让大家对不动产估价有一个整体上的梳理和把 握收益法u是有收益或有潜在收益不动产的首选方法 u未来每年的预期纯收益总收益总费用收益必须是持续且有规律地产生的，长期可以取得的一般 正常收益，排除特殊的、偶然的因素客观、持续、稳定总费用：一般有管理费、维护费、税费、保险费、房屋折 旧费等收益法u 还原率1 安全利率风险调整值安全利率：无风险的资本投资
2、利润率，可选用同一时 期一年期国债年利率或者一年期银行定期存款年利率风险调整值：应根据估价对象所处地区社会经济发展 和土地市场状况等对其影响程度确定2 市场调查法调查市场上近期发生的3宗以上在类型、性质等方面 都近似的交易案例的纯收益与其价格比率的均值市场法u 替代原理 说服力强u案例选取原则1 用途相同2 交易类型相同3 同一供需圈（同一地区）4 交易时间相近（最好在3个月以内）5 正常交易或可修正为正常交易市场法u 修正要素1 交易情况修正(利害关系、急于买卖、信息不对 称、个别偏好等)2 交易日期修正3 区域因素修正4 个别因素修正5 土地使用权年期修正6 容积率修正市场法a 区域因素：
3、交通条件、公共服务和基础配套、 环境条件、商业繁华程度、产业集聚程度、教育配套设施 等b 个别因素：土地位置、形状、面积大小、宗地 内基础设施水平、临街状况、地势、地质条件、水文条 件、房屋的建筑结构、楼层、朝向、新旧程度、房型、装 修、物业管理等，还有诸如规划限制等C 土地使用权年期：住宅用地70年、工业用地 50年、教科文卫体50年、商业旅游娱乐用地40年、综合或 其它用地50年市场法u 统一货币单位u 分期付款的价格折算交易日期修正前：应统一折算到交易期日交易日期修正后：应统一折算到估价期日 u 小窍门建筑物楼层的修正多层建筑：651243高层及小高层建筑：n-1层、n层、n-2层 市场
4、法u 建筑物楼层的划分低层：1-3层多层：4-6层中高层（小高层）：7-9层高层：10层及以上超高层：建筑高度100米以上来源:住宅设计规范GB50096-1999（2003年版）办公建筑设计规范JGJ67-89成本法土地 u土地取得费 u 土地开发费 u 相关税费 u 资本利息 u 开发利润(6%-10%) u 土地增值收益 u 相关修正（如年期修正等） u 确定土地价格成本法u 土地取得费1 集体土地：就是征地费用。包括土地补偿费(6-10倍)、安 置补助费(4-6倍)、地上附着物和青苗补偿费等2 国有土地：土地出让金、拆迁房屋补偿费、拆迁安置补 助费等 u 土地开发费基础设施配套费、公共
5、事业建设配套费、小区开发配套费 （各地情况不一） u 相关税费耕地开垦费(占多少垦多少)、征地管理费、耕 地占用税、新菜地开发基金、教育费附加、房屋拆迁管理 费、南水北调费等（各地情况不一）成本法 房屋建筑物 1 建安造价预决算资料，当地土建、安装价格 2 前期费用和其它相关税费一般有：规划管理费、勘查设计费、建设单位管理费、招标管理 费、质量监督费、合同鉴证费、安全监督管理费、工程监理 费、抗震技术审查费、白蚁防治费、墙体材料基金、消防设施配套费等(搜集或询问计算标准) 3 资金成本 合理建设工期 4 重置价格确定 5 成新率确定a 年限法 尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)*100
6、%b 打分法 结构部分得分*G+装修部分得分*S+设备部分得分*Bc 综合成新率 c=a*40%+b*60% 6 评估值=重置价格*综合成新率成本法结结构生产产用房受腐蚀蚀的生产产用 房非生产产用房残值值率钢结构705080不定钢筋混凝土结构5035600砖混结构4030502%砖木结构3020403%-6%简易结构100房屋建筑物经济使用年限和残值率剩余法u 剩余法 又叫假设开发法1 假设开发条件a 测算开发完成后的不动产价值b 计算开发成本(建筑费、专业费、税费、租售费用、不可 预见费等)c 利息d 利润e 计算土地价格2 建成条件(算是一种思路)a 确定不动产交易价格b 交易税费c 建筑
7、物现值d 确定土地价格基准地价系数修正法u 适用于有基准地价和相应修正体系成果的地方 u 基本程序1 基准地价成果的收集整理2 宗地级别及基准地价的确定3 宗地影响因素调查及修正系数确定4 年期修正5 期日修正6 容积率修正7 开发程度和其它因素修正8 宗地价格确定路线价法u适用于城市市街地土地的估价，迅速、公平。 街道旁宗地，接近性大致相等，使用价值基本 一致的地段。 u 宗地价格=路线价*深度指数修正*宗地面积+ 其它修正额 u 深度指数修正表、标准宗地、标准深度、里 地线、临街地(表地)、里地 u 其它修正：宽度、宽深比(大型商店)、容积 率、出让转让年期、朝向、地价分配率(土地 单价调
8、整分摊到各楼层的比率)不动产评估的整体流程1 前期工作a 核对房屋建筑物(土地)申报明细表是否填列齐全、 正确，与账面值是否相符b 找相关人员了解建筑物(土地)基本情况、使用现状， 索取产权证明文件(产权证、立项文件、租赁合同等)c 根据房屋(土地)原值、净值大小及重要性程度，确定 重点房屋(土地)d 明确所有房屋(土地)位置，制作现场勘查路线草图及 方案工作中会遇到不少产权不完善或有瑕疵的情况，如何解决？不动产评估的整体流程2 不动产现场勘查要领 u 产权状况 u 实体状况 u 利用状况 u 周边状况 u 做好记录、拍摄照片、画出草图在去现场前，应该尽可能地收集资料， 了解评估对象的具体情况
9、，如果评估对象较多或者情 况复杂，应提前勾勒出勘查路线的草图，确定控制性 建筑不动产评估的整体流程u 产权状况主要是产权不完善、产权瑕疵方面的，诸如所有权、使用 权、地役权等权利纠纷，土地的来源、建筑物的年代等 u 实体状况宏微观位置、四至、自然条件（形状、坡度、平整度等）、 基础设施（路、电、水、暖等的供应和保障程度）、地上建筑 物的分布、内外部的装修情况等。做好建筑物基本情况调查表 ，对重点建筑做好成新率的现场打分 u 利用状况现状用途、有无改扩建及改扩建范围、现场经营情况等 u 周边状况估价对象周边土地和建筑物的利用现状、区域环境等尽量做好附图的对照不动产评估的整体流程3 作价前的资料收
10、集u收益法 总收益、总费用、还原率 u 市场法 交易案例 u 成本法各种取费标准和规定文件不动产评估的整体流程4 评估作价 5 评估初步结果的分析a 一般我们都会采用两种方法来进行作价 ，如果两个结果差异较大，则在选取其中一个 结果或加权取值时要有充分合理的理由b 如果评估结果发生较大的增减值的情况 ，则要做出相关原因的阐述c 评估取价依据、过程和结果要经得起推 敲和检验(重新审视)Black-Scholes实物期权定价模型学习u 实物期权是指在实物资产中的未来选 择权，是实物资产的所有者根据未来外部环境的 变化而调整实物资产使用形态的灵活处置权。实 物有价值，实物期权同样也有价值。 u 实物
11、期权的理论与方法可用于企业价值 评估、自然资源价值评估、研发项目及无形资产 评估、柔性制造设备的评估以及房地产的评估。 u 实物期权的定价方法有Black-Scholes模型、二 叉树模型、蒙特卡罗方法等。下面主要介绍我最 近在看的Black-Scholes模型在房地产评估中的应 用。Black-Scholes实物期权定价模型学习布莱克-舒尔斯实物期权定价模型主要用于不 支付红利的欧氏看涨期权的定价 假设条件： 1 理想市场(无税、无交易成本、资产无限可 分、允许卖空等) 2 无风险收益率保持不变 3 价格遵循几何布朗运动Black-Scholes实物期权定价模型学习 布莱克-舒尔斯实物期权定
12、价公式C = S*N(d1)-K*e-rt *N(d2)d1= (ln(s/k)+(r+ 2/2)*t) / (*t0.5)d2=d1- *t0.5 C 实物期权价值 S 当前资产价格 K 实物期权到期执行价格 N(d1)、N(d2)分别代表标准正态分布的累积概率分布函数(即分别 代表某一服从正态分布的变量小于d1、d2的概率) r 年无风险收益率 t 到期时间 资产平均价格波动标准差Black-Scholes实物期权定价模型学习案例：某企业拟购置一栋写字楼作为公司总部。该写字 楼将于6个月后竣工交付使用。开发商提出的预售条 件是：签署预购合同时缴纳150万元定金，该定金在 签订正式购房合同时
13、不能冲抵购房款，6个月后如企 业决定购买，则以8200万元的总价成交。若目前类似 写字楼的市场价格为8000万元，类似写字楼的市场价 格年平均波动率为25%，当前市场无风险收益率为6% ，问该企业该如何进行购买决策，是否可以签订该预 购合同？Black-Scholes实物期权定价模型学习方法一: (现金流折现法)该企业总购楼支出的现值m=150+8200/(1+3%)=8111 万元该写字楼当前市场价格n=8000万元n m则该企业肯定会拒绝签订该预售合 同Black-Scholes实物期权定价模型学习方法二: (布莱克-舒尔斯定价公式)企业相当于持有一份6个月后购买写字楼的期权 ，且不能提前执行，说明企业持有的是一个欧氏看涨 期权。同时，写字楼尚未建成，相当于资产不需要支 付红利。因此，根据B-S定价公式，可求得该不支付红 利的看涨期权价格。S=8000 k=8200 t=0.5 r=6% =25%计算得该欧氏看涨期权价格C=577万元该价格大于所付定金150万元，说明该企 业可以签署该预购合同各评估类资格考试小汇希望大家都能通过一些资格类考试，以此督促自己更好的学习 进步！祝大家都能如愿！谢谢大家！ END
