物业设施设备管理(强电)

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1、物业设施设备管理第一部分物业设施设备管理基础第1章物业设施设备管理1.1 物业设施设备管理概述 1、物业：物业是指建成并交付使用的建筑物及设施、设备，以及相 关的场地。 2、物业管理：是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服 务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地 进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序 的活动。1.2 物业设施设备管理的四要点 1、基础管理。 1、基础管理。（摸清家底，收集资料，建立台账，完好率评价） 2、使用与维护。 2、日常运行。（确保设施设备满足使用要求和安全要求） 3、修理。 3、维护与修理。（日常维护、一级保养、二级保

2、养） 4、完好率自我评价。4、能源管理。（随时掌控能源使用情况，设施设备经济运行）第1章物业设施设备管理1.3 设施设备管理物业设施设备管理。是物业服务企业，根据物业服务合同的约定，运用先进的技术手段和科学的管理方法对房屋及各种设施、设备的使用、维护、保养、维修实施管理，保证房屋、设施、设备的正常使用，提高房屋、设施、设备的完好率，延长房屋、设施、设备的使用寿命，以最大限度地满足业主和使用人对房屋、设施、设备使用的需求，并创造良好的经济效益和社会效益。1.4 设施设备管理的管理特点 1、目前，我国物业设备管理缺乏完善的专业管理法规制度。物业上层管理者较少有像 工业企业的管理者那样了解和熟悉设备

3、的基本原理、性能和专业管理知识。2、物业管理项目分散，公司与项目部（点）距离遥远，无法实施集中管理。且国人思 维活跃，做事随意性很大。物业项目的设施设备管理全靠项目负责人进行管理，公司 技术专业管理部门无法随时到现场检查、支持、监督，公司的各种管理制度要求无法 得到有效实现。第1章物业设施设备管理 1.4 设施设备管理的管理特点 3、物业管理的技术管理与操作人员来源各行各业，大部 分来源于农村剩余劳动力，基本没有进行过系统的技术培 训，且流动性极大，因此，整体技术素质不高，特别是不 能实现规范操作，安全隐患较大。 4、物业配套设备愈来愈先进，技术含量愈来愈高，对管 理者的技术要求愈来愈苛刻，一

4、旦出现违规作业，就会造 成极大的损失，影响用户使用，还会给行业带来极坏的影 响。 5、随着行业的快速发展，管理的社会物业资产价值愈来 愈大，物业的产权人对物业管理的要求愈来愈高，社会公 共管理职责愈来愈重，这就为物业管理行业给与了更大的 社会责任。第1章物业设施设备管理 1.5 设施设备管理的意义 1、为业主和使用人创造优美舒适的环境和工作、生活条件。 2、是延长物业使用年限、降低设备寿命周期费用、提高物业价 值和使用价值，使物业保值增值的有效手段。（设备的寿命周 期是指设备的“计划设计制造调试安装试运行使用 维修改造报废”全过程。设备寿命周期费用就是在设备寿 命周期中，对设备投入的全部价值量

5、，这是一项综合性的货币 形态价值预测指标，也是设备经营管理的基础资料之一。设备 寿命周期费用主要包括设备购置费和维修费。） 3、是城市经济和社会管理及文明建设和发展的需求。 4、能提高物业服务企业的服务质量，为企业树立良好的企业 形象，同时也促进物业管理行业的健康发展。第1章物业设施设备管理 1.6 设施设备管理的目标 用好、管好、维护检修好、改造好现有设施设备 ，提高设施设备的利用率及完好率，是物业设施 设备管理的根本目标。 1、保持设施、设备完好，满足使用功能； 2、确保物业及使用人的安全； 3、促进物业保值增值。第1章物业设施设备管理1.7 项目经理应具备的设施设备管理的最基本的条件1、

6、知道所管项目有些什么主要的设施设备，数量、品牌、产地、主要参数等。 2、日常设施设备管理的主要内容与环节。 3、学会一些维修、保养成本控制的手段。 4、掌握一些节能的方法。 5、有做设施设备管理内行的愿望。 举例：进入一个物业区域，通过眼睛你能扑捉到什么信息？户数、一梯几户、 电梯品牌台数、供水方式、供电方式、周界、消防烟感、探头数量、维修资金 使用、写字楼客户人数、空调装机容量、装饰情况、公共厕所情况、看开关知 BA、卫星、对讲系统、手机和网络覆盖、自动门、车库、绿化情况、现场设施 设备管理、看公告栏了解物业与业主沟通、岗位设置及人员成本与管理费的匹 配度、管理费定价。第1章物业设施设备管理

7、 1.8 设施设备的分类1、强电系统。2、电梯升降系统。3、空调系统。4、给排水系统。5、消防系统。6、弱电系统。7、房屋与设施。物业设施设备管理 （第二部分 强电系统 ）第3章 高压供配电系统 3.1高压供配电系统概述 3.1.1高压供配电系统 1、对于物业管理公司来讲，高压供配电系统 是指从高压进线的产权分界点到变压器之间的线 路和设备。 2、同时使用多台变压器供电的民用建筑物， 通常都采用10kV、35kV供电。 3、建筑群内用来改变电压的场所被称为变电 室，用来接收和分配电能而不改变电压的场所称 为配电室。第3章 高压供配电系统 3.1高压供配电系统概述 3.1.2电力系统（两种描述）

8、 1、由发电厂、电力网和电力用户组成的 统一整体称为电力系统。 2、把由发电、输电、变电、配电、用电 设备及相应的辅助系统组成的电能生产、 输送、分配、使用的统一整体称为电力系 统。第3章 高压供配电系统 3.1高压供配电系统概述第3章 高压供配电系统 3.1高压供配电系统概述 3.1.3电力用户 也称电力负荷。在电力系统中，一切消费电能的用电设 备均称为电力用户。电力用户按其用途可分为：动力用电 设备、工艺用电设备、电热用电设备、照明用电设备等， 它们分别将电能转换为机械能、热能和光能等不同形式， 适应生产和生活的需要。 3.4用户负荷分类 建筑供电的重要性在于用电单位确定的重要程度和居 住

9、区域的档次、供电中断是否会引发人员伤亡和经济财产 损失，引起政治影响和公共场所的秩序混乱。为此，国家 供电管理部门对所有用户在项目的设计报装申请阶段时， 即按用户合负荷的重要程度等级予以审核批准，一般分为 三级标准对用户进行供电。第3章 高压供配电系统3.1高压供配电系统概述 3.1.4用户负荷分类 1、一级供电负荷（用户） 突然中断供电将造成重大政治影响、人身伤亡和重大经济损失、连 续生产过程被打乱而造成大量废品、公共场所秩序出现严重混乱的用 电单位。如： 1. 中央与国家的办公机构； 2. 国家级的大会堂、国际候机厅； 3. 医院或医院手术室、省级以上的大型体育场馆、大型商场； 4. 四星

10、级以上宾馆酒店、国宾馆、甲级写字楼、高档别墅区； 5. 银行、计算机机房、通讯消防设备设施； 6. 重要交通、通信枢纽； 7. 大型钢铁生产企业、停电将发生中毒、爆炸、火灾的企业等均 属于一级供电负荷。第3章 高压供配电系统 3.1高压供配电系统概述 3.1.4用户负荷分类 技术要求：高压10kV（35kV）必须由两个不同的电站 独立电源供电，当一路电源出现故障或检修时，另一路电 源应保证能正常供电。平时两路电源可分列运行，单独对 用户的不同负荷供电，联络开关处于打开位置，其中一路 变压器的容量能承受全站负荷。 a)电源来自两个不同发电厂： b)电源来自两个区域变电站 ： c)电源来自一个区域

11、变电站，一个自备发电机。 图3-2：满足一级负荷要求的电源第3章 高压供配电系统 3.1高压供配电系统概述第3章 高压供配电系统 3.1高压供配电系统概述 3.1.4用户负荷分类 2、二级供电负荷（用户） 指突然中断供电不会造成人员伤亡和重大经济损失、不 造成公共场所秩序出现混乱和严重影响生产的用电单位。 如：市县级医院、三星级的宾馆酒店、乙级写字楼、高档 住宅区、大型工矿企业等均属于二级供电负荷。 技术要求：两路高压10kV供电，一路常用一路备用， 或两路高压上一级来自于同一变电站的不同高压开关（即 专业人员俗称的假双路），或一路专用高压供电辅助配备 自备发电机组、UPS电源、蓄电池组。第3

12、章 高压供配电系统 3.1高压供配电系统概述第3章 高压供配电系统 3.1高压供配电系统概述 3.1.4用户负荷分类 3、三级供电负荷 凡不属于上述一级和二级的供电用户均 属于三级。 技术要求：10kV单路高压架空线路进线 或电缆直配，无自备发电机和UPS电源。 特点：供电保障的可靠性低，若出现供电 故障或需要进行设备检修时只能中断供电第3章 高压供配电系统 3.1高压供配电系统概述 3.1.5供配电设备组成 1、进线隔离柜 2、高压进线柜 3、压变柜 4、变压器柜 5、计量柜 6、电力变压器 7、联络柜 8、直流屏 9、中央信号屏第3章 高压供配电系统第3章 高压供配电系统第3章 高压供配电

13、系统第3章 高压供配电系统第3章 高压供配电系统第3章 高压供配电系统 3.1高压供配电系统概述 3.1.5供配电设备组成 1、进线隔离柜 作用：是电气系统中重要的开关电器，其主要功能是 ：保证高压电器及装置在检修工作时的安全，在高压进线 处起隔离电压的作用。 2、高压进线柜 作用：内置高压断路器(或称高压开关)，是变配电室主 要的电力控制设备,具有灭弧特性,当系统正常运行时,它能 切断和接通线路及各种电气设备的空载和负载电流；当系 统发生故障时,它和继电保护配合,能迅速切断故障电流,以 防止扩大事故范围。第3章 高压供配电系统 3.1高压供配电系统概述 3.1.5供配电设备组成 3、压变柜

14、作用：内置电压互感器(图3-13),它是将10kV电压变换 成0.1kV,可向继电保护和计量仪表供电,也可以通过电压互 感器为操作系统提供工作电源。 作用：当遭受过电压时,避雷器的非线性伏安特性发挥 作用,避雷器处于导通状态,释放过电压能量,从而防止过电 压对变配电设备的侵害。 4、变压器柜 作用：同高压进线柜，主要是切断和接通变压器的空 载和负载电流及切断变压器故障、短路等事故电流作用。第3章 高压供配电系统 3.1高压供配电系统概述 3.1.5供配电设备组成 5、计量柜 作用：计量实际电能消耗量。 6、电力变压器 作用：它在变配电室内起变换电压的作用。将10kV电 压变换成0.4kV电压,以适应用户需要。 7、联络柜 作用：基本作用与高压进线柜相同,主要是切断和接通 两路电源之间高压母线的空载和负载电流及切断高压母线 之间的故障、短路等事故电流作用。第3章 高压供配电系统 3.1高压供配电系统概述 3.1.5供配电设备组成 8、直流屏 作用：给变配电室内的高压设备和二次回路 提供操作、测量、保护等电源 9、中央信号屏 作用：中央信号屏采用智能微机控制报警装置 。可以提供10kV所有开关和0.4kV主开关及母联 开关的位置指示信号,全部开关柜的事故及预告信 号的音响及光字显示。 第3章 高压供配电系统3.2 供配电系统的接管验收 3.2.1接管验收的范围（承接查验）