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1、嘉定 方舟商业中心项目定位 2011-03目录项目区域总体概况项目辐射商圈概况市调结论、建议及项目定位项目区域总体概况 截至2009年底 上海常住人口1921万人，其 中499万外来人口里，外籍 人口约占13.5万。 人均GDP为18万美元；人均 可支配收入28838元 ； 城市居民人均消费支出 20992元;农村居民人均生活 消费支出9804元 上海概况嘉定概况嘉定常住人口近130万人。现嘉定主城区嘉定镇街道有 三个较为成熟的百货商场， 是现有的商业中心，但经营 业态较为单一，商业模式相 对落后。随着生活水平的日益提高， 现有的商圈模式以无法满足 嘉定居民的消费需求。迫使 其只能去市区购物。
2、但路程 较远，交通相当不便。项目区位及概况项目位于 嘉定老城区东部， 规划定位为嘉定新 商业中心。距沪嘉高速公路嘉定城区 口仅1.5公里嘉定的概况：嘉定地处上海西北部 是上海连接江苏的重要门户，东与 宝山普陀两区接壤；西与江苏省昆 山市毗连；南襟吴淞江，与闵行、 长宁、青浦三区相望；北依浏河， 与苏州省太仓市为邻。区域总面积 464平方公里，总人口约130多万。未来规划：至2020年，嘉定区将形 成“一城、五镇、六居住社区”格局。 规划总人口约170万人，城市化水平 92%。项目地处上海西北嘉定城区， 毗邻江苏省太仓市，处于长三 角沪宁发展轴上。未来规划， 在建轨交11号线。另有铁路沪 宁线，
3、沪杭外环线过境。地理位置距离地标距离：距离中心城区：2公里；距离虹桥机场：15公里； 交通枢纽快速干道：沪宁高速公路、 A20外环线等轨道交通：11号线嘉定经济社会发展概况近年来，在市委、市政府 的正确领导下，在市商务委 等部门的指导和帮助下，“ 十一五”期末。全区增加值 完成806亿元，年递增13.9% ；财政总收入完成267.6亿 元每年递增15.3%；实现区 域工业经济规模总量超3000 亿，其中规模以上工业产值 完成2250亿元，年递增 18.6%。全社会固定资产投 资完成1163.1亿元，是“十 五”期间的2倍。累计完成 外贸出口322.7亿美元，是 “十五”期间的2.3倍。项目辐射
4、商圈概况开展深入市调 目的 了解消费者在哪里？ 确定用什么来打动消费者？ 未来我们最大的商机在哪里？ 确定广场的定位、品牌规划、推广策略招商人员共同参与开展深入市调 周边商圈的学校、学生人数 深入周边5KM范围内代表性居民小区，询问物业管 理、社区工作人员了解各小区人口数量、人口结 构、入住率、职业特点等情况 选择有代表性的小区抽样50-80名业主，做生活消 费情况的深入调查 周边主要竞争对手的深入调研 项目辐射板块情况（ 人口 ）八个板块目前常住人口约为100万嘉定镇街道常住人口10.3万宝山、太仓周边常住人口31万新成路街道常住人口7.7万菊园新区常住人口5.3万嘉定商城东方商厦外冈镇常住
5、人口6万南翔镇常住人口16.6万马陆镇常住人口15.3万徐行镇常住人口7.8万罗宾森购物中心方舟广场周边学校及学生情况调查学校数量69所，学生总数48199. 幼儿园29所，学生数量12071，占学生人口24.8%。 小学19所，学生数量19342，占学生人口40.1%。 中学21所，学生数量16786，占学生人口34.2%。学校情况综述1、小学和幼儿园学生数量占近七成，表明该区域总体比较 年轻； 2、按学生人数推算，周边学生家庭数量为8万户，涉及的 家庭人口可达46万，占区域人口51.3%，可见家庭性消费 需求较大； 3、学生调查情况还发现外地生占比超过50%，表明嘉定新 城外来人口相对集中
6、。这些外地生的家庭或父母均在周边 经营商业活动，具有较强的经济能力。 项目区位概况（一）本项目地理位置优越，距沪嘉高速公路嘉定城区出口仅1.5公里，毗邻塔城路、仓场路等主干道，贯穿老城和新城，北部有宝嘉公路、塔城路，西部有沪宜公路（204国道）、南部有嘉戬公路，宝安公路（吴淞口安亭国际汽车城）、沪嘉高速、东部有浏翔公路等，距轨交11号线嘉定北站仅约3公里，交通便捷，四通八达，具有得天独厚的商业优势。商圈可辐射新城路街道、嘉定镇街道、马陆镇、菊园新区、徐行镇、外岗镇、南翔镇、宝山区、太仓能地。三公里内商圈覆盖人口近50万，五公里内商圈覆盖人口近100万。项目区位概况（二）为何选择方舟商业中心？主
7、要商业中心主要经营业态商业规模5个商业中心相加 总规模 135300欧尚大型超市18000TESCO乐购大型超市41000罗宾森购物广场休闲娱乐45500东方商厦百货12800博乐购物中心百货18000方舟商业中心大型超市、家具装饰 大卖场、百货、休闲 娱乐、餐饮、健身、 酒店、商务、公寓纯商业面积 140000方舟商业中心和嘉定主城区目前公认的，成熟的五个商业中心比较如下：以上五个商业中心相加，也抵不上一个方舟广场的规模！因此方舟广场建成后，势必对嘉定商业现状产生巨大的冲击和影响力！商业格局将重新划分！大品牌大手笔方舟商业中心拥有的超过1万平方米以上的主题大卖场有：1、欧尚大卖场： 2万平方
8、米以上2、品牌百货： 1.5万平方米3、家具大卖场： 1.5万平方米4、电器数码大卖场： 1.5万平方米5、装饰家居大卖场： 1.5万平方米现已签约的5大主力店紧密合作伙伴近年来，随着公司的不断发展壮大，和国内外同行的交流日趋增多，已近与多个知 名企业发展为紧密合作伙伴，为公司跨越式的大发展构筑了坚实的平台。市调结论、建议及项目定位简述市调结论、优劣势分析报告、综合建议与项目定位综述：基础人群：商圈可辐射新城路街道、嘉定镇街道、马陆镇、菊园新区、徐行 镇、外岗镇、南翔镇、宝山区、太仓能地。三公里内商圈覆盖人口近50万。 五公里内全覆盖人口近100万。交通便利：本项目地理位置优越，距沪嘉高速公路
9、嘉定城区出口仅1.5公里 ，毗邻塔城路、仓场路等主干道，贯穿老城和新城，北部有宝嘉公路、塔城 路，西部有沪宜公路（204国道）、南部有嘉戬公路，宝安公路（吴淞口安 亭国际汽车城）、沪嘉高速、东部有浏翔公路等，距轨交11号线嘉定北站仅 约3公里，交通便捷，四通八达，具有得天独厚的商业优势。区域发展：嘉定新城主城区将以汽车产业为核心，重点培育以大型制造业企 业营销、研发和行政总部集聚地为特征的总部经济，强化发展生产服务业 、时尚产业、体育运动业和广告传媒业，并促进旅游业、房地产业、商贸物 流业、中介服务业和文化教育业同步发展，形成具有鲜明产业特色和国际品 牌的第三产业高地。至2020年，嘉定区将形
10、成“一城、五镇、六居住社区” 格局。规划总人口约170万人，城市化水平92%。从法国拉法耶特 到美国梅西从巴黎拉德芳斯 到纽约第五大道从上海恒隆 到嘉定方舟商业中心城市商业综合体的热潮，将由瑞锦地产领跑项目辐射板块情况（ 人口 ）八个板块目前常住人口约为100万嘉定镇街道常住人口10.3万宝山、太仓周边常住人口31万新成路街道常住人口7.7万菊园新区常住人口5.3万嘉定商城东方商厦外冈镇常住人口6万南翔镇常住人口16.6万马陆镇常住人口15.3万徐行镇常住人口7.8万罗宾森购物中心方舟广场Strength 优势Weakness 劣势p项目商业体量大，总面积在150000 ，是目前嘉定主要商业区
11、面积总和。p引进大型国际时尚品牌，让嘉定居民不出嘉定就能享受到市区购物消费的感觉。p嘉定最完善、业态最丰富之综合体项目，同时具有先发优势。是及购物、休闲、娱乐、美食为一体的一站式购物中心。p地理相对位置稍偏，公共交通体系有待完善；完善周期尚需期待。p项目自身品牌知名度较低，暂时未能形成强大的聚客能力。p商务功能，配套刚刚起步，区域内商务人流不足，金融配套有待提高。Opportunity 机会 Threat 威胁p目前嘉定城区无大型商业购物中心，居民极其渴望完善的综合体购物中心，为项目近期提供较好人流基础和发展空间。p市场空间未来发展大，消费需求不断增强；特别是国际汽车城的发展，有利于嘉定核心发
12、展，同时带动商圈的发展；p提前进入，形成差异化竞争，引领嘉定消费观念有利于成为区域最核心的商圈p项目市中心方向2公里处，商业中心集中，且已趋成熟化；项目要求改变现有居民的传统消费习惯；p现有商务区的分布集中在嘉定工业区，不利于本项目对商务资源的争夺p项目周边新商业中心将逐步开发，竞争会越来越激烈；周边人气及商业气氛不足，项目前期培养需有时日优劣势分析报告分析业态定位：项目总面积近150000，是目前家丁主商业区面积的总和 。所以项目完全有能力打造北部地区的一站式购物中心模式。包 含餐饮、服装、影院、KTV、大型电玩、儿童用品等为一体。客户群定位：1.家庭型消费模式2.15-29岁的时尚消费人群
13、3.30-45岁的成熟消费人群集购物、休闲、娱乐、美食 为一体的一站式购物中心中档中档偏上大众化高档项目总体定位 品牌定位：由于目前嘉定商业形态品牌相对落后，项目是以国际 流行时尚品牌为主导。与现有传统商业模式形成差异化经营 ，打造核心竞争力，从而引领嘉定商业消费形态嘉定商务配套区 时尚休闲，亲子体验，综合性商业中心项 目 目 标 客 户 群 来 源项目周边现有的老商业中心，其业态较为传统，商 业模式相对落后，随着居民消费水平的提高，目前 的商业模式已无法得到满足，然而进入市区消费的 话交通问题有给周边居民带来的很大不便，从而抑 制了嘉定的整体消费力！随着项目建成，整体改变 周边原有商业体系，
14、打造一个新商业中心。项目扩 大了人们的活动范围，同时也使新的消费概念进入 我们的生活。人们不再仅为了消费而消费，而是一 种休闲度假的心态，消费成了一种放松享受的生活 方式。这使城郊区域内的大型一站式综合度假休闲 消费场所得到发展。各楼面标杆品牌楼层标杆品牌 L11F: 时尚精品、潮流服饰、连锁快餐及特色生活配套。引进品牌如：ZARA、H&M、UNIQLO、玛莎、Levis、A02、丝芙 兰、KFC、必胜客、哈根达斯、星巴克、哈根达斯、万宁等。L22F: 都市流行、休闲服饰、家居生活。引进品牌如：衣恋、百家好、ADIDAS、NIKE、GXG、纽约伊人、 云楠健发、乐扣乐扣、易初莲花、好饰家等。L
15、33F: 时尚餐饮、特色美食、儿童配套、亲子体验。引进品牌如：豆捞坊、广州蕉叶、望湘园、辉哥火锅、釜山料理、避 风塘、赤坂亭、丽家宝贝、韦博英语等。步行街业态配比 餐饮：XX% 服装：XX% 配套：XX%客流估算月平均 客流量步行街 平均销售广场 总销售客单价步行街 租售比步行街 月租金江桥桥200万人次 /月2866万元/ 月1亿元/ 月50元/ 人18%月租金按516万 元周浦126万人次 /月1955万元/ 月0.69亿 元/ 月55元/ 人17.4%月租金340万元方舟 预预估X万人次/ 月X万元/月X亿亿元/ 月X元/ 人X%（预测预测 ）月租金按XXX万 元测测算餐饮座位数 方舟推算（根据用餐人数/客流X%X%的 经验估算）：步行街餐饮约X个座位数， 如果实现预估的 客流（X万人次/月），餐饮经营状况将会比较理 想，如果按餐饮来衡量，嘉定的月平均客流如果 低于X万人次，餐饮会出现经营困难。 总结 按照方舟广场商圈覆盖人群94万人次推算， 开业初期，实现月客流 xxx万人次是可行的 。 该项目的关键是明确的定位、独有的特色及 重复入店的吸引力，即丰富的配套和有效的 推广策略。Thank you!
