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1、物业经营策划与市场策略成都嘉宝管理顾问有限公司 柳军 蓝光嘉宝情况介绍成都嘉宝管理顾问有限公司成立于2000年，系蓝光集团旗下的全资子公司，十年励精图治，公司从一家传统的物业管理企业发展成为成为年营业收入近两亿元，涉足房地产全程顾问咨询、商业物业及城市综合体的运营管理、房产租售代理、生态园林景观工程、高档精品餐饮连锁及会所服务等诸多领域的综合性、集团化企业。关于嘉宝 About JUSTBON蓝光嘉宝情况介绍嘉宝第一阶段：多业权商业地产运营蓝光金荷花春江花月香槟广场蓝光嘉宝情况介绍嘉宝第二阶段：商业地产运营+住宅物业服务蓝光雍锦湾管家式服务项目（省优）蓝光凯丽滨江酒店式服务项目（省优）蓝光诺丁
2、山优质服务项目（省优）蓝光嘉宝情况介绍嘉宝第三阶段：成都嘉宝管理顾问有限公司Chengdu JUSTBON Consultation Co.，Ltd做中国领先的房地产综合服务商交流内容 为什么要做物业经营？ 物业服务企业如何社区商业运营 物业服务企业可以做哪些物业经营？第一部分：为什么要做物业经营？思考二：质价纷争，物业服务企业新利润增长点在哪儿？思考一：未来我们将面临怎样的物业类型？思考三：物业服务企业的核心竞争力主要体现在什么地方？思考四：物业管理行业竞争日趋激烈，我们更好更快如何快速发展？一、物业类型的变化带来物业服务产品的变化高端住宅物业？城市综合体物业？综合型物业大盘？二、质价纷争，
3、物业服务企业新利润增长点：物业经营2008年12月成都市部分项目物业服务费收取情况分析图 1、质价纷争，企业经营风险凸显。2、物业服务费价格刚性，成本上升，盈利不足，企业经营困难。三、企业盈利能力将成为物业服务企业的核心竞争力核心 企业盈利能力标准化能力策划能力客户需求把控 能力虚拟化能力专业能力系统品牌溢价能力四、面对激烈的竞争，做好物业运营保证稳定现金流进行规模扩展，获取微薄的规模效益，还是守住资源内部挖潜，获取稳定的现金流？电站物业服务企业面临的环境上游：房地产产 品类型发生变化 ？下 游： 质价纷争 物业服务新利润增长 点 企业盈利能力行业 竞争 激烈 ，做 好物 业运 营保 证稳 定
4、现 金流物业经营，构建物业服务企业新商业模式物业服务资源横向整合经营房地 产产 业链 资源 整合 经营商业物业项目的招商策划、执行客户视角的地产项目规划客户和运营视角的项目设计品牌输出型的顾问、咨询优质资源的全程运营管理基于庞大客户资源的营销代理企业标准及知识资源的输出差异化、菜单式高品质服务，提升品牌价值和价格竞争力物业配套设施经营效益边际资源挖潜创新效益客户需求深度研究，提供针对性产品盈利房地产 综合服 务 商房地产经纪（二手房）第二部分：可以做哪些物业经营？ 客户导向的产品细分，构建物业经营多元产品体系 系统清理物业类别，寻找物业经营的价值点 物业资产全程整体运营，促进物业运营价值最大化
5、 整合资源搭建运营平台，推动物业经营 关键词 资源整合 搭建平台 新型商业模式一、系统清理物业类别，寻找物业运营的价值点物业资产 管理类别开发商 持有物业业主持有物业：开发商持有物业 ： 包括公共场地、部位和配套设施。 包括非预期销售完成或战略考虑持有的建筑区划内部分商业物业、住宅物业和整体持有的住宅或商业物业，其中商业物业包括大型商业卖场、社区生活广场、住宅配套会所，住宅物业包括未售商品房、地下停车场等。 包括持有的商业物业、住宅物业，其中商业物业包括开发商开发过程中进行分割销售后形成的多业权商业的其中部分商业，住宅物业包括业主因居住或投资购置的住宅物业。 业主 持有物业业主 共有物业业主共
6、有物业：无论是开发商持有、业主持有，还是全体业主共有的物业均需要物业保值、增值，并实现价 值的最大化，从而给物业服务企业带来了新的商业价值点，通过有效获取经营权后对物业进 行代租代售、整体商业规划、招商、管理等运营即可获取招商（代租、代售）佣金、租售溢 价分成、经营收益分成等新收入，这部分收入将改变物业管理企业的收入结构，构成物业管 理企业的新利润。 二、客户导向的产品细分，构建物业运营多元产品体系 开发商 持有物业对业主共有资源，根据物权法、物业管理条例要求，通过业主授权对公 共部位（广告位）、场地（商业中庭广场）、设施（住宅会所）进行整合，实施 统一经营，获得收益分成，通过商业价值的提升，
7、实现业主和物业管理企业双盈 。业主 共有物业1、住宅类实施营销代理、代租代售，获取代理费用和溢价分成。2、商业类通过整租分营实施商业规划、业态定位、营销策划，招商策划、招商执行、商业运营等获得策划费用、销售（招商）佣金和溢价分成。独立产权物业多业权项目中的 一部分物业业主 持有 物业 （多业权）1、住宅类实施房地产经纪、代租代售，获取代理费用和溢价分成。2、商业类通过整租分营实施商业规划、业态定位、营销策划，招商策划、招商执行、商业运营等获得策划费用、销售（招商）佣金和溢价分成。三、整合资源搭建运营平台，推动物业运营物业资源 实现所有权与经营权相分离物业管理 商业资源物业服务企业开展物业运营必
8、须认识到其与资产所有者属于委托代理的商业行为，只有平衡业主、商家和物业管理企业三方利益，才能确保自身获得稳定回报可持续开展，物业服务企业必须整合两类资源并搭建一个平台，才能推动物业运营。对于开发商和业主持有的多业权 物业通过委托销售、招商协议方 式获取物业资产整体经营权，多 业权物业资产化经营的难点在于 物业业主众多、思想不统一，运 营工作难以开展，尤其在项目运 营初期，业主回报期望与市场接 受程度存在较大的差异。蓝光嘉 宝集团运用行业领先的多业权资 源整合优势，一方面引导业主委 托招商，再一方面引导业主合理 回报预期，再者规范业主自己运 营行为，保证了多业权项目的整 体运营。 搭建平台搭建一
9、个平台，包括物业服务企业的物业资产成熟运营团队，如尾盘销售团队、商业项目策划团队、招商团队等、物业资产运营体系，如尾盘销售管理体系、商业规划体系、商业促销体系，商源置换体系等。同时，通过信息化手段有效的将商业资源与消费群体衔接起来，实现其媒介延伸价值。 形成战略合作伙伴关系整合商业资源，要成功进行物业资产运营，物业服务企业必须拥有一大批具有战略合作伙伴关系的商业运营单位，如针对大型专业卖场如服装批发市场的专业服装商家、针对社区生活广场的餐饮、娱乐商家，针对社区商业的零售行业商家、专业会所商家。蓝光嘉宝集团通过近年来的培育，已有各类战略合作型商业资源300余家。 四、物业全程整体运营，促进资产运
10、营价值最大化 深入项目规划设计，为资产化运营打下坚实基础。1有效的物业资产化运作策略，保证物业资产价值最大化。23科学的全程运营理念，端正物业经营方向。 4创新推动物业资产化管理。 一社区商业发展趋势二零售商业的基础知识第三部分：物业服务企业如何做社区商业运营？三社区商业的全程运营管理居民消费选择：82.9%的人会选择在社区店购物13.1%的人选择在传统中心商圈消费业态定位调查：43%的人期望社区内能有超市，综合超市21%的人期望有餐饮店16%的人希望出门能逛百货公司32%的人希望购买到食品29%的人希望买到日用品社区商业的发展-社区商业调查结果成都社区商圈分布情况：李家 沱商 圈骡马 市商
11、圈抚琴 路商 圈建设路 商圈玉双路 商圈双桥子 商圈科华路 商圈玉林 商圈双楠 商圈光华 商圈金沙 商圈会展 商圈 骡马市商圈（含熊猫城、人民中路、文武路）抚琴路商圈（含欧尚超市、茶店子、营门口）会展商圈（含沃尔玛、易初莲花）金沙商圈（含麦德龙、百安居）双桥子商圈（含双桥车站、万年场、SM广场）玉双路商圈（含二号桥、岳府路、猛追湾）建设路商圈(含新鸿路、第五大道、厂北路）李家沱商圈(含高笋塘、府青路、梁家巷） 光华商圈（含五大花园、天邑花园）双楠商圈（含高升桥、购书中心）玉林商圈（含银都社区、芳草街、元华路）；科华商圈（含百联、好又多、领事馆、仁和春天、航空路）社区商业的发展-社区商业调查结果
12、一个 商业中心两个 物流集散地三个 专业市场两个物流集散地：火车北站商业批发中心、火车南站商业批发中心一个商业中心：春熙商业中心（含盐市口、人民东路）；三个专业市场：荷花池服装城、红牌楼汽配城、一环路IT数码城社区商业的发展-成都现有商业区域业态规划随着城市结构功能调整、布局、住宅小区外移、城市空心化、小区成片开发规划的商业配套已突破传统意义上“底商”概念，商业业态多样化、规模化、集中化、商圈半径扩大等特点使我们在规划、运作社区商业一定要站在商业高度，以国际化视野、创新思维打造规模化的社区商业，形成亮点，实现经营溢价。 社区商业的发展-结论零售商业基础知识零售商业概念： 是指向个人消费者或为最
13、终消费者销售商品和服务商业。零售商业特点： 1、交易次数频繁 ，交易批量小；2、对商铺选址及店铺设计有较高依赖度；3、经营场所分散，经营受商圈限制。零售商业分类： 、业态：是指零售商业的经营形态。我国现有的商业业态主要有：百货店、专业店、专卖店、商业步行街、超市、大型综合超市、仓储式商场、购物中心（shopping mall）以及便利店、折扣店、专业市场(批发市场)、农贸市场等。零售商业基础知识业种分类食品、饮料、烟草 零售业日用百货 零售业纺织品、服装、鞋 帽零售业五金交店、化工零 售业药品及医疗器械零 售业图书报刊零售业其他零售业 （机动车零配件及 电子软件）日用杂品零售业、业种：是指零售
14、商业的行业种类。通常按经营商品的大类将零售商业划分为若干业种，我国对零售商业业种分类为类：零售商业基础知识影响零售商业的因素： 政治法律政治法律 因素因素宏观经济宏观经济 因素因素竞争状况竞争状况消费者消费者 需求需求包括：经济增长、产业结构、技术进步、就业水平、国民收入及其分配的因素。水平竞争、垂直竞争。随政治法律环境变化，我国零售业的选址、空间布局、商铺规模结构、经营方式等必然发生较大变化。收入水平人口结构家庭规模生活方式价值观零售商业基础知识零售要素组合： 用以满足顾客需求并影响其购买决策的各种营销要素组合。包括：商品、价格、服务、广告及促销、店铺设计与商品陈列、销售、选址。即使同一种业
15、态，也会有经营上的差别。由此可推断零售商业经营的成败主要不取决于选择哪一种业态和业种，而主要取决于零售要素组合方式和零售营销策略。商品服务广告价格促销店铺设计商品陈列销售选址零售商业基础知识我国零售业近年来发展趋势： 选址 郊外化组织 连锁化信息 网络化配送 社会化资本 国际化业态 多样化商业 品牌化体制 民营化管理 规范化零售商业基础知识商圈可分三个层次:核心商圈；次级商圈；边缘商圈。 核心商圈最接近店铺的区域。 小型商铺0.8公里之内，10分钟距离。 大型商铺5公里之内，20分钟距离。 核心商圈顾客占50%70%（人数相对固定） 次级商圈 小型商铺1.5公里之内，步行20分钟距离。 大型商
16、铺次级商圈8公里之内，无论使用何种交通工具， 顾客来店不超过40分钟。 次级商圈顾客占15%25%（人数相对固定）核心商圈次级商圈边缘商圈商圈:是指店铺能有效吸引顾客来店消费的地理区域。商圈对零售业的经营具有重要意义，是店铺选址的基本依据。边缘商圈 小型商铺边缘商圈1.5公里之内，顾客步行来店20分钟以上。 大型商铺的边缘商圈8公里外，无论使用何种交通工具，顾客来店40分钟以上。 边缘商圈顾客占10%（流动人口是不定数）零售商业基础知识商圈分析：是指经营者对商圈的构成情况、特点、范围以及影响规模变化等因素进行实地调查和分析为选择店址、指定调整经营策略提供重要依据。商圈的确定：店铺经营特色 店铺经营规模 经营商品的种类：日用品商圈小，耐用品商圈大 竞争店铺位置 顾客流动性 交通地理条件 促销手段促销手段交通地理条件顾
