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1、新型农村社区房屋 登记发证有关问题概 述当前市委市政府正在大力推进新型农村 社区建设工作。新农村社区建设的落脚点 最终是要落到房屋上。这种房屋与城镇的 房屋从性质上有什么区别？属不属于国家 明令禁止的“小产权房”？这种房屋能不能颁 发房产证？针对新农村社区房屋，我从以下五个方 面向在坐的各位作一个简要的汇报。一、新农村社区房屋与城镇房屋的区别二、新农村社区房屋与“小产权房”的区别三、新农村社区房屋办房产证的依据四、对房屋登记发证的意义五、新农村社区房屋登记发证程序一、新农村房屋与城镇房屋的区别我们现在讲的新型农村社区房屋，它与普通 的农村房屋不同，农村村民的住房一般没有建 筑规划要求，村集体把
2、宅基地分给村民以后， 建多大面积，建什么样的结构，完全由村民自 己决定。新农村社区房屋是经过“统一规划、 合理布局、综合开发、配套建设”的规模化小 区。从表面上看它与城镇小区的房屋没有区别 ，唯一不同的是土地性质不同，城镇小区使用 的是国有土地，新农村社区使用的是集体土地 。国有土地上的房屋交易不受限制，集体土地 上的房屋交易只能在本集体经济组织成员之间 进行交易。集体土地上房屋交易规定国务院关于深化改革严格土地管理的决定 （国发200428号）规定：禁止农村房屋向城 市居民流转，农民的住宅不得向城市居民出售 ，也不得批准城市居民占用农民集体土地建设 住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅
3、发放土地使用证和房产证。这个文件下发后，对以前已经发生过的农村 房屋买卖行为产生了比较大的影响。北京画家村房屋买卖合同纠纷案北京通州区宋庄镇，因大量画家聚集居 住，被称为“画家村”。从1993年有画家 陆续入住宋庄，几年内宋庄已经聚集了海 内外近2000名艺术家。这些画家大多购买 或租赁当地农民的房屋居住。近年来因房 价上涨原因，出现了卖方反悔引起房屋买 卖纠纷，其中较典型的是马海涛诉李玉兰 的房屋买卖合同无效案。 2002年7月，李玉兰从通州宋庄镇辛店村农民马 海涛处，花4.5万元购得房屋及院落。2006年2月，马 海涛起诉要求确认房屋买卖合同无效。 通州法院一审以李玉兰是城镇居民，不得购卖
4、农 村集体经济组织成员的住房，判决李玉兰于判决生效 之日起90日内将所购房屋及院落腾退给马海涛。李玉 兰不服，上诉到北京第二中级人民法院。北京二中院 维持了原判。法院认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成 员享有的权利，马海涛与李玉兰所签之房屋买卖协 议的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地 使用权。李玉兰并非辛店村村民，无权获得辛店村宅 基地使用权，因此认定合同无效。 法院判决是否正确？案子判决后，在全国引起热议。有人认为法院 不能判买卖合同无效。理由有两个：一是合同于 2002年已签订，国发200428号文件2004年才下 发，法不溯及既往；二是合同法司法解释规定， 认定合同无效的前提
5、是，合同违反法律、行政法 规的禁止性规定。仅违反地方法规或行政规章的 ，不能认定合同无效。国发200428号文不是行 政法规。这个合同有没有违反法律的禁止性规定呢？违反法律禁止性规定的合同无效中华人民共和国土地管理法（1999年1月1日实行） 第八条规定：城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊 区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集 体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。 房屋离不开土地，房屋的转让必然包括房屋所占用的土 地使用权的转让。农村宅基地虽然分配给村民使用，但并没 有改变其集体所有的性质。土地管理法第六十三条规定 ：农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或
6、者出租用于 非农业建设。所以，马海涛与李玉兰的房屋买卖协议违 反了土地管理法第六十三条的禁止性规定，应当被认定 为无效。这个案例判决以后，向人们发出了一个信息：集体土地 上的房屋不能向城镇居民转让。 二、新农村房屋与“小产权房”的区别国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建 设用地法律和政策的通知（国办发200771号 ）规定：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城 镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产 权房。单位和个人不得非法租用、占用农民集体 所有土地搞房地产开发。农村村民一户只能拥有 一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖 市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再 申请宅基地的，
7、不予批准。”“小产权房”的概念“小产权房”是指没有经过有关建设规划部 门批准、非法占用集体土地开发建设并按商 品房公开向社会销售的住房，属于国家明令 禁止的违法建筑。这种房屋不能登记发证。新型农村社区房屋是经过有关部门审批的 合法建筑，与“小产权房”有着本质的区别 。三、新农村房屋办房产证的依据2007年10月1日，物权法颁布实施， 为农村房屋登记发证提供了法律依据。物 权法第10条规定：“国家建立不动产统一登 记制度。统一登记的范围、登记机构和登记 办法，由法律、行政法规规定。”2008年7月 1日，国家建设部颁布实施了房屋登记办法 ，对农村集体土地上的房屋登记发证，作 出了原则性规定。新型
8、农村社区房屋，是经 过建设规划部门批准的合法建筑，可以登记 发证。四、对房屋登记发证有何意义？农村住房是农民财富积聚的主要载体和 农村集体经济组织的重要资产。但过去因 为农村房屋登记缺乏法律依据，没有系统 规范地进行登记发证，从而引发了不少的 纠纷和社会问题。关于为什么要对房屋进行登记发证问题 ，重点从法律规定方面解释房屋登记的重 要性。1、房屋经登记发证后其权益才能受到法律保护 2007年10月1日，物权法实施。物权 法是调整物的归属和利用的民事法律关 系的一部法律。 物权法所称物，包括不动产和动产。 物权法所称物权，是指权利人依法对 特定的物享有的直接支配和排他的权利。物权的四个原则物权法
9、定原则；物权公示原则；一物一权原则；遵守法律原则。物权法定原则物权法第5条规定：“物权的种类和内容 ，由法律规定。”物权包括：所有权，用益物 权和担保物权。其中所有权包括：国家所有权 、集体所有权、私人所有权、业主的建筑物区 分所有权；用益物权包括：土地承包经营权、 建设用地使用权、宅基地使用权、地役权；担 保物权包括：抵押权、质权、留置权。房屋所有权属于不动产物权。物权公示原则物权法第6条规定：“不动产物权的设 立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定 登记。动产物权的设立和转让应当依照法律 规定交付。”第9条规定：“不动产物权的设立 、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力 ，未经登记不发生效
10、力，但法律另有规定的 除外。” 房屋所有权属于不动产物权，应当经登 记发证才能发生效力。一物一权原则同一物上，不允许有性质不相容的两个 物权同时并存。如甲就同一物享有完全的所有权，则乙 不能再对该物享有所有权。遵守法律原则物权法第7条规定：“物权的取得和 行使，应当遵守法律，遵守社会公德，不 得损害公共利益和他人合法权益。”开发商一房两卖案某开发商将一房屋分别卖给甲乙两人，并分别与 之签定了房屋买卖合同，甲占有房屋，但是没有申 请房屋登记；乙签订合同后立即到登记机关申请了 房屋登记，并领取了房产证。我们不讨论开发商一 房两卖的违法行为，只讨论甲乙两人谁能取得此房 屋。由于乙没有实际占有房屋，遂
11、将开发商和甲一 同起诉至法院，经庭审以后，法院根据物权法 及房屋登记办法的相关规定，支持乙的诉讼请 求，判决房屋归乙所有。甲不能取得此房屋所有权 ，只能与卖方就合同关系进行债权追诉，即要求开 发商退还房款，赔偿损失。从这个案例看，甲违反了“物权 公示原则”，没有申请房屋登记，不 发生物权效力，因此不能取得房屋所 有权，只能将所占房屋退还给乙。开发商违反了“一物一权原则”和“ 遵守法律原则”，企图在一个物上设 定两个互不相容的所有权，违法进行 一房两卖，严重损害了甲的权益，同 时也损害了乙的权益。物权与债权效力对比买卖双方签订房屋买卖合同后，购房人享有的是债权。只有经依法登 记领取房产证后，购房
12、人才能取得房屋所有权（物权）。 债权的概念：民法通则第84条规定：“债是按照合同的约定或者依照 法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的 人是债权人，负有义务的人是债务人。” 物权优先于债权：物权是对世权，债权是对人权；物权是绝对权，债权是相对权；物权是支配权，债权是请求权；物权的义务人是全世界所有的人，债权的义务人只能是债务人。物权的行施不需要义务人来配合，债权行施必需有债务人配合。物权的行施无需征得别人的同意，债权行施需请求债务人给付。在古代冷兵器时代，欧洲有一个国家遭到邻国军队入侵，国王命 令一位将军带兵前去抗击。将军授命以后，带领军队到了事发地点。 经过几天几夜的
13、浴血奋战，终于打败了侵略者。将军带兵返回的时候 ，天下起了大雨，战士们已经是饥寒交加、疲惫不堪，加上道路泥泞 ，行进非常困难。这时将军一位部下报告说，前面不远有一处农舍， 主人不在家，让将军进去休息一下。将军说不能进去。部下不理解： 我们把侵略者都赶出了国境，差一点丢了性命，进农舍休息一下有何 不可？将军告诉部下说：我们把侵略者赶出国境，有国王授权，是在 行施公权力。农舍是私权利，未经主人同意不能擅自进入。这个故事讲的是将军军纪严明，秋毫不犯。同时还包含一个道理 ：私有权利任何人都不能侵犯。这就是物权的对世权。2、房屋登记发证以后才能发挥其经济效益房地产法规定未依法登记领取权属 证书的房地产不
14、得转让。房屋进行交易的 前提条件是领取房产证，只有办理了房产 证，才能进行买卖、赠与、抵押贷款等参 与相应的经济活动，其交易行为才能受到 法律保护。五、新农村社区房屋登记发证程序新农村社区建设可以使用集体土地，也 可以使用国有土地。使用国有土地建设的 新农村社区房屋，登记发证程序与城市房 屋一样。在这里重点介绍一下集体土地上 的新农村社区房屋发证程序。初始登记（办大证）转移登记（办分户证） 转移登记（上市交易）按照房屋登记办法规定，新型农村 社区房屋建成后应当先办理初始登记（办 大证），然后办理转移登记（分户证）。 领取分户证后，可以进行房屋交易。这里 所称房屋交易，是指新农村社区房屋权利 人
15、通过合法方式将其房屋转移给他人的行 为。包括买卖、赠与、互换、入股、以房 抵债等。1、房屋登记程序（1）申请；（2）受理；（3）审核；（4）记载于登记簿；（5）发证。关于房屋登记房屋登记办法第2条规定：“房屋登记是指 房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的 事项在房屋登记簿上予以记载的行为。” 房屋登记被确定为行政确认行为。属于行政行 为，就应当受行政法的调整。按照行政诉讼法 规定，一个合法的行政行为应当符合4个条件： 一是程序合法；二是主体适格；三是要件齐全； 四是运用法律法规正确。关于登记申请房屋登记办法明确了房屋登记应当 由当事人申请启动。何时申请房屋登记完 全取决于当事人的意愿。房
16、屋登记办法 还规定房屋登记机构将申请登记事项记 载于房屋登记簿之前，申请人可以撤回登 记申请。充分体现了申请自愿的原则。 关于不动产登记簿物权法第16条规定：“不动产登记簿是物权归属和 内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”物权法第14条规定： “不动产物权的设立、变更、 转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产 登记簿时发生效力。”物权法第17条规定：“不动产权属证书是权利人享 有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应 当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不 动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”2、初始登记提交材料（1）登记申请书；（2）申请人身份证明；（3）集体所有建设用地使用权证明；（4）建筑规划（或城乡规划）证明；（5）竣工验收证明；（6）房屋测绘报告；（7）其他必要材料。依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业管 理用房等房屋只登记不发证，由集体组织申请
