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1、弹性分析在房地产（住宅）市弹性分析在房地产（住宅）市 场中的运用场中的运用一一 . . 房地产（住宅）市场供求分析房地产（住宅）市场供求分析1.1.住宅需求弹性分析住宅需求弹性分析住宅需求价格弹性住宅需求价格弹性住宅需求收入弹性住宅需求收入弹性住宅需求交叉弹性住宅需求交叉弹性住宅需求弹性实证研究住宅需求弹性实证研究一一 . . 房地产（住宅）市场供求分析房地产（住宅）市场供求分析1.1.住宅需求的弹性分析住宅需求的弹性分析 住宅需求价格弹性住宅需求价格弹性房地产需求价格弹性 ，是房地产的价格变化所引 起相应的需求量变化的程度 ，即房地产价格每变动1%所 引起的房地产需求量变动的 百分比。需求价
2、格弹性所反映的是 需求量对价格变化的敏感程度。 由于需求量和价格的变化方向一 般是相反的，所以需求价格弹性 系数多为负数。需求价格弹性系数越大， 需求量对价格变化的敏感程度就 越高。一一 . . 房地产（住宅）市场供求分析房地产（住宅）市场供求分析1. 1. 住宅需求的弹性分析住宅需求的弹性分析 住宅需求价格弹性住宅需求价格弹性F若Ep 1，房地产需求缺乏弹性;F若Ep1 ，房地产需求是等弹性的;F若Ep1，房地产需求富有弹性；F若Ep，房地产需求是完全有 弹性的，需求曲线为一水平线；F若Ep0，房地产需求是完全无弹性 的，需求曲线为一垂直线。ABCDEPQ一一 . . 房地产（住宅）市场供求
3、分析房地产（住宅）市场供求分析1. 1. 住宅需求的弹性分析住宅需求的弹性分析 住宅需求价格弹性住宅需求价格弹性图中图中 D D 1 1E E 段需求量变动比段需求量变动比 率小于其价格变动比率，表示房率小于其价格变动比率，表示房 地产需求价格缺乏弹性，曲线表地产需求价格缺乏弹性，曲线表 现为陡峭状态；现为陡峭状态； E D E D 2 2段需求段需求 量变动率大于其价格变动比率，量变动率大于其价格变动比率， 表示房地产需求价格富有弹性，表示房地产需求价格富有弹性， 曲线表现为平坦状态。曲线表现为平坦状态。不同类别的房地产因其供需特性不同，从而具有各不相同的需求价 格弹性。一一. . 房地产（
4、住宅）市场供求分析房地产（住宅）市场供求分析1.1.住宅需求的弹性分析住宅需求的弹性分析 住宅需求价格弹性住宅需求价格弹性不同类别的房地产因其供需特性不同，从而具有各不相同的需求价 格弹性。由于住宅商品既是生活必需由于住宅商品既是生活必需 品，同时又具有享乐型消费品和品，同时又具有享乐型消费品和 奢侈品的特性，所以其需求价格奢侈品的特性，所以其需求价格 弹性与其他普通商品相比较为特弹性与其他普通商品相比较为特 殊，一般来说，住宅的需求曲线殊，一般来说，住宅的需求曲线 就呈现为一条拐折线。就呈现为一条拐折线。一一 . . 房地产（住宅）市场供求分析房地产（住宅）市场供求分析1.1.住宅需求的弹性
5、分析住宅需求的弹性分析 住宅需求价格弹性住宅需求价格弹性不同类别的房地产因其供需特性不同，从而具有各不相同的需求价 格弹性。当住宅价格在一定幅度内变当住宅价格在一定幅度内变 化时，其需求价格弹性较小，这化时，其需求价格弹性较小，这 时住宅表现为生活必需品的特征时住宅表现为生活必需品的特征 ；当住宅的价格超出一定幅度当住宅的价格超出一定幅度 而继续上涨时，其需求的价格弹而继续上涨时，其需求的价格弹 性则较大，这时住宅表现出享乐性则较大，这时住宅表现出享乐 型消费品、奢侈品的特性。型消费品、奢侈品的特性。一一 . . 房地产（住宅）市场供求分析房地产（住宅）市场供求分析1. 1. 住宅需求的弹性分
6、析住宅需求的弹性分析 住宅需求收入弹性住宅需求收入弹性房地产需求收入弹性，多 指住宅需求收入弹性，即人们收 入水平每变化1%所引起住宅需求 量变化的百分比。住宅需求收入弹性反映的 是住宅需求量变化对收入水平变 化的敏感程度。一一 . . 房地产（住宅）市场供求分析房地产（住宅）市场供求分析1. 1. 住宅需求的弹性分析住宅需求的弹性分析 住宅需求收入弹性住宅需求收入弹性MQ3 1 2 4当当E Ed d 1 1，表明收入变动对住宅需求的影，表明收入变动对住宅需求的影 响程度小，住宅需求收入缺乏弹性，缺乏需求响程度小，住宅需求收入缺乏弹性，缺乏需求 收入弹性的住宅一般属生活必需品；收入弹性的住宅
7、一般属生活必需品；当当E Ed d 1 1，表明住宅需求是等收入弹性的；，表明住宅需求是等收入弹性的；当当E Ed d 1 1，表明收入变动对住宅需求的影，表明收入变动对住宅需求的影 响程度大，住宅需求收入富有弹性，富有弹性响程度大，住宅需求收入富有弹性，富有弹性 的住宅一般为高档住宅，属于享乐型消费品。的住宅一般为高档住宅，属于享乐型消费品。E Ed d 一般为正值，当一般为正值，当E Ed d 0 0时，表明住宅的时，表明住宅的 类型是低档品。类型是低档品。一一 . . 房地产（住宅）市场供求分析房地产（住宅）市场供求分析1.1.住宅需求的弹性分析住宅需求的弹性分析 住宅需求交叉弹性住宅需
8、求交叉弹性需求的交叉弹性是用来计量一种商品需求量的变化对另一种商品 价格变化的敏感程度。交叉弹性系数为商品B的价格发生1的变化时引起商品A的需求量 变化的百分比。如果需求交叉弹性为负，意味着商品B的价格上升，商品A的需求 量就会下降，此时A与B为互补品。如，有研究表明，食品与住房的交叉 弹性为-0.1041，所以两者属于互补品。如果需求交叉弹性为正，意味着商品B的价格上升，商品A的需求 量却会增加，此时A与B为替代品。如住宅市场中，购买住宅和租赁住宅 具有明显的替代性。一一 . . 房地产（住宅）市场供求分析房地产（住宅）市场供求分析1. 1. 住宅需求的弹性分析住宅需求的弹性分析 住宅需求弹
9、性的实证研究住宅需求弹性的实证研究l l住宅需求价格弹性住宅需求价格弹性 较缺乏弹性，较缺乏弹性，-0.751.2 -0.751.2 之间之间l l住宅需求收入弹性住宅需求收入弹性 有研究表明，住宅总收入弹性大约为有研究表明，住宅总收入弹性大约为0.750.75。一般来一般来 说，住宅需求的收入弹性与一国（或地区）的经济说，住宅需求的收入弹性与一国（或地区）的经济 发展水平有着密切的联系。在发达国家，住宅需求发展水平有着密切的联系。在发达国家，住宅需求 收入是相对缺乏弹性的。收入是相对缺乏弹性的。 收入弹性随收入增加而增加。收入弹性随收入增加而增加。房地产开发商的角度来看，分析房地产需求弹性对
10、于 价格策略的制定有何现实意义？课堂思考题课堂思考题思考题：不动产统一登记会影响房价吗？二二 . . 房地产（住宅）市场供求分析房地产（住宅）市场供求分析2. 2. 房地产供给的弹性分析房地产供给的弹性分析房地产供给价格弹性房地产供给价格弹性房地产供给的要素成本弹性房地产供给的要素成本弹性住宅存量与住宅增量的供给弹性住宅存量与住宅增量的供给弹性住宅供给价格弹性的实证研究住宅供给价格弹性的实证研究二二 . . 房地产（住宅）市场供求分析房地产（住宅）市场供求分析2. 2. 房地产供给的弹性分析房地产供给的弹性分析房地产供给价格弹性房地产供给价格弹性通常简称房地产供给弹房地产供给弹 性性，用来表示
11、在一定时期内一 种房地产供给量的相对变化对 于该种房地产价格相对变化的 反应程度，即房地产价格每变 动1%所引起的房地产供给量变 动的百分比。 二二 . . 房地产（住宅）市场供求分析房地产（住宅）市场供求分析2. 2. 房地产供给的弹性分析房地产供给的弹性分析房地产供给的要素成本弹性房地产供给的要素成本弹性房地产供给对其要素 价格(如土地价格、建筑材料 价格、建筑人工费等)变化的 反应，用来表示房地产供给量 变化对于要素价格变化的反应 程度，即要素价格每变动1%所 引起的房地产供给量变动的百 分比。三三. . 房地产（住宅）市场供求分析房地产（住宅）市场供求分析3. 3. 房地产市场的供求均衡房地产市场的供求均衡房地产市场的供求均衡，就是指消 费者愿意并且能够购买的房地产的数量与 开发商愿意并且能够提供的房地产数量处 于一种相对稳定时的状态，这时的数量叫 均衡数量（Q0），价格叫均衡价格（P0） 。若此时提高房地产价格到P1，一方 面开发商因有利可图将增加房地产投资， 一段时间后使供给增加为QS1 ;另一方面， 由于房地产价格上升导致需求减少为QD1，房地产市场出现供过于求（ 积压量为QS1 - QD1）的局面。为了改变这种局面，开发商被迫降低房 价，而同时需求增加，逐渐向均衡价格靠近。反之，若房价上涨亦 然。P1P0Q0QS1QD1
