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1、陈航标陈航标 副主任副主任上海市产权交易管理办公室上海市产权交易管理办公室把握要点 注重细节产权交易执业服务中需注意和完善的问题20102010年年1212月月1、产权交易规则中没有充分揭示的内容规则制定时比较原则 规则制定时还不成熟2、产权交易市场检查中发现的问题3、产权交易争议调解中发现的问题4、调研和讨论中经纪机构和经纪人的建议宣讲内容的来源：关于产权交易合同及委托合同适用的提示一交易方式的选择协议转让和公开转让二公开转让中需把握的要点竞价方式的选择四培训主要内容：三其他相关问题五（一）产权交易合同示范文本的适用提示1、关于支付交易价款的约定建议：第七条中增加第3款：“产权交易价款在上海
2、联合产权交易所统一结算。乙方应在产权交易合同签订后3个工作日内将本合同约定的产权交易价款全额或分期付款的首期金额支付至上海联合产权交易所的指定账户。”一、关于产权交易合同及委托合同适用的提示（一）产权交易合同示范文本的适用提示2、关于“定金”事项提示性文字的处理第七条中，交易双方在约定价款支付事项时，不涉及“定金”事项的，可将有关“定金”的提示性文字删除。第十一条中，未对交易合同前款中的“定金”事项作出约定的，也可将该条第一款删除。一、关于产权交易合同及委托合同适用的提示一、关于产权交易合同及委托合同适用的提示（一）产权交易合同示范文本的适用提示3、关于合同解除的约定建议：在第十三条中，将“甲
3、、乙双方同意解除本合同，甲方应将乙方的已付款项全额返回给乙方。”调整为“甲、乙双方同意解除本合同，已付款项的处置可由双方协商确定。” 一、关于产权交易合同及委托合同适用的提示一、关于产权交易合同及委托合同适用的提示一、关于产权交易合同及委托合同适用的提示（二）委托合同示范文本的适用提示1、关于“佣金”名称的调整为有效执行上海市地方税务局营业税差额征税管理办法的有关规定，建议将合同中的“佣金”统一调整为“交易手续费”。一、关于产权交易合同及委托合同适用的提示一、关于产权交易合同及委托合同适用的提示一、关于产权交易合同及委托合同适用的提示（二）委托合同示范文本的适用提示原因： 2010年8月,上海
4、市地方税务局制定营业税差额征税管理办法49条 本市产权交易所开展产权交易业务,以其收取的手续费扣除支付经纪公司的相应手续费后的余额为计税营业额. 一、关于产权交易合同及委托合同适用的提示一、关于产权交易合同及委托合同适用的提示（二）委托合同示范文本的适用提示2、关于委托期限的约定第一条委托事项中关于委托的期限可约定为具体时间段，也可以约定为“委托事项完成之日、交易凭证出具之日、交易终止之日等时点”。一、关于产权交易合同及委托合同适用的提示一、关于产权交易合同及委托合同适用的提示一、关于产权交易合同及委托合同适用的提示（二）委托合同示范文本的适用提示3、关于交易手续费的约定第四条第1款中，建议明
5、确交易手续费的具体标准和金额，或将相关的收费标准作为合同附件。第四条第2款中，建议可以由甲方在签订合同后的几日内支付预付款，也可以在交易程序的时间节点如信息发布期满、竞价实施前、签订产权交易合同前等，由甲方预支付不同比例的交易手续费。一、关于产权交易合同及委托合同适用的提示一、关于产权交易合同及委托合同适用的提示一、关于产权交易合同及委托合同适用的提示3、关于交易手续费的约定第四条第3款中，若交易不成或甲方在委托期限内要求解除委托的，甲方须向乙方支付因委托业务而发生的费用，可按照终止合同所处的交易程序时点，如信息发布期满、竞价实施前、签订产权交易合同前等，由甲方支付给乙方相应的费用。一、关于产
6、权交易合同及委托合同适用的提示一、关于产权交易合同及委托合同适用的提示一、关于产权交易合同及委托合同适用的提示一、关于产权交易合同及委托合同适用的提示3、关于交易手续费的约定第四条中建议增加第5款，“产权交易手续费在上海联合产权交易所统一结算。甲方应在产权交易合同签订后3个工作日内将本合同约定的产权交易手续费支付至上海联合产权交易所的指定账户。”一、关于产权交易合同及委托合同适用的提示一、关于产权交易合同及委托合同适用的提示一、关于产权交易合同及委托合同适用的提示（二）委托合同示范文本的适用提示4、关于合同解除的约定第六条可增加单方解除合同的条款，即除双方可协商解除合同外，还可以设定条件，给予
7、单方的合同解除权。若一方不履行合同义务或者违规，另一方可解除合同并要求对方承担违约责任。一、关于产权交易合同及委托合同适用的提示交流提纲中P105、P100、P101、P109二、交易方式的选择协议转让和公开转让（二）进场交易及交易方式选择明确了国 有股东东的 职责职责国有股东一般是指由国资 监管机构、国有企业、国有独 资公司、国有资本控股公司等 作为投资主体，持有标的企业 资本的一定份额并享有股东权 利的出资人。二、交易方式的选择二、交易方式的选择协议转让和公开转让协议转让和公开转让二、交易方式的选择协议转让和公开转让明确了国 有股东东的 职责职责国有资本控股公司、国有资 本参股公司转让投资
8、形成的企业 产权，国有股东或其产权代表根 据公司法和公司章程的规定，在 参加股东会、董事会或作出有关 决策时应当明确主张进场交易， 并按规定与其他股东合意选择进 场公开转让或进场协议转让。国有产权交易从业人员不仅应该知道怎么做，而且应该知道为什么要怎么做？国有产权为什么要公开转让？HOW ? WHY ?规范执业的理念有助于开拓业务国有资产转让应当遵循等价有偿和公开、公 平公正的原则。除按照国家规定可以直接协 议转让的以外，国有资产转让应当在依法设 立的产权交易所公开进行。转让方应当如实 披露有关信息，征集受让方；征集产生的受 让方为两个以上的，转让应当采用公开竞价 的交易方式。转让上市交易的股
9、份依照中 华人民共和国证券法的规定进行。国资法 关于转让的 表述企业国有 产权转让管 理暂行办法 的核心企业国有产权转让应当在依法设立的产权交 易机构中公开进行，不受地区、行业、出资 或者隶属关系的限制。国家法律、行政法规 另有规定的，从其规定。国资法 关于转让的 表述企业国有 产权转让管 理暂行办法 的核心国有产权转让价格企业产权价格是如何决定的企业产权价格是如何决定的? ?产权是稀缺的资源人人都想要 个个都嫌少具最强激励 须最强约束v拥拥有产权产权 ，才有人权权v发发展的条件，理想的前提企业产权和一般商品区 别别：产权产权 更为为稀缺,很难难快速大量复制共同点：很多企业产权价格的决定资产评
10、估的难题:买方的 因素如何评?v企业产权的价格主要不是由卖方而是由 买方来决定的企业产权的价格对不同的受让方在不同企业产权的价格对不同的受让方在不同 的时点都不一样。的时点都不一样。企业产权的价格决定于不同的受让方在不企业产权的价格决定于不同的受让方在不 同的时点心理预期。同的时点心理预期。假设案例1：上海大众02%股权价格是多少 ？德国大众 49.9%上汽集团 49.9%A公司0.2%假设目前上海大众每年的净利润为10亿元假设案例2：飞地项目的产权价格决定B公司50000平米A公司的项目转让给谁能实现价值 的最大化和资源的优化配置A公司5000平米价格发现价格发现案例案例对雪津整体产权的不同
11、报价 2323亿元亿元国内企业国内企业2727亿元亿元境外企业境外企业4343亿元亿元国内企业国内企业4848亿元亿元国内企业国内企业5252亿元亿元境外企业境外企业58.8658.86亿元亿元境外企业境外企业最终最终 受让人受让人杭州某酒店有限公司100%股权转让项目杭州某大酒店有限公司100%股权转让项目，去年年底以评估价22581.72万 元挂牌后，市场无反应，降价到20323.55万元挂牌，也无反应，再以17000万 元第三次挂牌，形成了竞价，5个竞买人通过竞价，以2.57亿元成交，比当初评 估价高13.81%.开始挂牌22581.72 万元20323.55 万元价格下浮20个 工作日
12、 市场 反映 冷淡竞价交易5个竞买人2.57亿元比评估价 高13.81%最终成交竞价阶段挂牌价格产生 受让方价格再下浮17000万元价格发现案例：价格先下浮后上涨价格发现案例：价格先下浮后上涨进场交易公平高效只有通过市场让最需要该产权的主体购买才是最好的选择。企业业公有只有进进入市场场才能 发现买主、发现价格 对出让方，卖个更高的价钱对全社会，实现资源的优化配置结论：结论：政府审批的难关两个发现能力不够(政府是有限理性的)。可能导致腐败行为。二、交易方式的选择协议转让和公开转让进场协议转让进场协议转让 的适用情形国有控股企业转让所持有的产权，因存在关联交易（受让方为国有企业、国有独资公司、国有
13、资本控股公司）情形的，股东大会或董事会根据公司法或公司章程审议，并经转让方隶属的区县国资监管机构、出资监管企业或委托监管单位批准后，可采取进场协议转让或公开转让方式。尽可能采取公开转让方式（一）信息公开发布的要求三、公开转让中需把握的要点三、公开转让中需把握的要点完整性 有效性合规性真实性（二）关于信息发布中受让方资格条件的设置1、转让方对受让方必须具备的基本条件的设置应当明确并具有操作性，一般可从转让主体是否具备完全民事行为能力、注册并合法存续的企业法人是否符合法律法规规定等方面进行设置；也可以根据标的企业实际情况，合理设置包括主体资格、管理能力、资产规模等受让方资格条件。三、公开转让中需把
14、握的要点三、公开转让中需把握的要点三、公开转让中需把握的要点（二）关于信息发布中受让方资格条件的设置2、转让方不得提出具有明确指向性或者有违公平竞争原则的受让方资格条件。产权交易机构认为必要时，可以要求转让方对受让方资格条件的判断标准提供经批准的书面解释或具体说明，经产权交易机构审核同意后，在产权转让公告中一同公布。三、公开转让中需把握的要点三、公开转让中需把握的要点三、公开转让中需把握的要点（二）关于信息发布中受让方资格条件的设置3、对一些有特殊要求的产权转让项目，可以在基本条件基础上设置合理的必要条件，但必要条件应当与转让标的或标的企业具有关联性，并经产权转让批准单位批准。三、公开转让中需
15、把握的要点三、公开转让中需把握的要点三、公开转让中需把握的要点（二）关于信息发布中受让方资格条件的设置4、设定受让方资格条件的情形和要求（1）国有及国有控股企业产权转让后保留控股地位。产权转让的目的之一是寻求战略合作伙伴或需要受让方作后续投入，可对受让方的资产规模和投资能力提出一定要求，但该要求应当和标的企业的实际及发展要求密切相关，不得明显高于由该受让方承担的项目投资金额。三、公开转让中需把握的要点三、公开转让中需把握的要点三、公开转让中需把握的要点4、设定受让方资格条件的情形和要求（2）国有及国有控股企业产权转让后失去控股地位。确需对受让方设置特殊的资格条件，可根据标的企业其他股东的要求和
16、标的企业经营发展需要，由批准单位明确设置的具体条件、审核标准及理由。三、公开转让中需把握的要点三、公开转让中需把握的要点三、公开转让中需把握的要点（三）关于产权转让信息发布中的核实1、核实作用解析核实：对材料的完整性、有效性、合规性进行确认，对材料的真实性进行验证。与勤勉的道德义务相比，核实更体现的是一种责任，对交易主体、交易标的、交易市场负责。出让方的责任和经纪机构的责任的区别三、公开转让中需把握的要点三、公开转让中需把握的要点三、公开转让中需把握的要点（三）关于产权转让信息发布中的核实2、怎样发挥核实作用如何使产权经纪机构发挥应有的核实作用又较好地规避执业风险？真实性、完整性、有效性、合规性，如何以相关载体来保证？三、公开转让中需把握的要点三、公开转让中需把握的要点三、公开转让中需把握的要点（一）关于多次报价的报价区间多次报价的最低加价幅度一般不超过挂牌价格的5%，最低加价幅度的金额一般不少于5000元；每一轮报价的最高报价不超过最
