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1、-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 1 日本房地产下跌未有穷期【各位读友，本文仅供参考，望 各位读者知悉，如若喜欢或者需要本文， 可点击下载下载本文，谢谢！】 房地产的不景气正在加深，一些人开始 寄希望于国家拿出资金来支撑，但越是 这样地价及楼盘的价格就越往下走。淘 汰一部分企业已经迫在眉睫 文/东洋经济周刊记者 日暮 良一 水落隆博 从去年开始正式下跌的房地产价 格，远没有走到极限，最近有了几个新 的现象。 首先，地价下跌的速度正在提升。 3 月下旬发表的 2009 年 1 月 1 日的公示 土地价格中，全日本平均土地价格在连-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感
2、谢阅读- 2 续三年保持上升的势头后，开始下跌。 在大城市中，没有一个实现地价上升的， 名古屋及东京中心部位的价格比去年下 跌了两成。一般人都知道，公示土地价 格在价格的记录上比较宽松，实际交易 时价格将会较低。业内人士说：“比如， 东京圈内的商业用地的价格平均下降了 6.1，但实际去做土地交易时，我们发 现下降的程度要高出这个数字几倍。 ”在 经济发展开始停滞后，土地价格有可能 进一步下滑。 未来土地会越来越便宜，在人们 有了这样的感觉后，土地方面的交易戛 然而止。都市未来综合研究所的报告显 示，到 2009 年 2 月为止，房地产买卖 数量与前一年相比减少了 56，从金额 上看更是减少了
3、65。该研究所的首席 研究员佐藤泰弘说：“上一年度出现了 泡沫后的反常现象，交易多了一些，特 别是 SPC（特殊目的企业）以私募基金 的形式，或者是建筑公司及房地产企业-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 3 直接进行的交易减少了很多。 ” 楼盘等住宅价格已经明显下跌。 血本处理，比当初设定的价格便宜两成、 三成的“拍卖”现象非常普遍，这才能让 房地产的样品房有人来参观。卖不出去 的房子由房地产贩子以半价买走，然后 他们再以便宜两成、三成的价格接着卖。 到去年中期，建筑费上升，比 2004 年 的费用差不多增加了两成，销售价格需 要体现这部分价格变化，但消费者的收 入不断恶化
4、，房地产商那里的库存就越 发地多了起来，日本冲进了“价格崩溃 局面”之中。 于是，房地产业内淘汰之风劲吹。 3 月，运营房地产基金的太平洋持股、 做房地产按揭的爱斯格兰德公司、爱在 尔公司倒产，而负债在数百亿日元的超 大型公司的倒产也成了家常便饭，其中 较多的是由于没有能够销售出去楼盘， 或者是在房地产流动化（短期倒卖）中-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 4 的失败造成的。 发生自残的原因 房地产基金玩火 本次房地产危机的始作俑者，是 美国次优按揭引发的金融危机。之前日 本国内的新兴房地产公司与国内外的私 募基金及“最后的买家”J-REIT 是主要干 将，他们通过一连串的
5、流水作业，反复 买卖，最后制造出了东京市中心的房地 产泡沫，其背景还有外资企业为日本这 些倒卖房地产的人提供了充裕的资金。 但是，金融危机深化以后， CMBS（商用房地产按揭担保证券）等 在证券化市场找不到买家，陷于崩溃状 态。因为次优按揭让海外金融机关遍体 鳞伤，他们对日本房地产的投资转眼间 就开始收缩，这让制造泡沫的众公司失 去了资金来源，市场瞬间逆转。早稻田-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 5 大学研究生院金融研究专业的川口有一 郎教授总结说：“依靠外资、外需的证 券化（基金） ，来让市场振兴的做法， 如今走进了死胡同。 ” 把房地产衰退不断深化的原因仅 仅归罪于金
6、融危机等外部条件显然不够 全面，看看日本，曾几何时虚提房地产 鉴定价格，哄抬楼盘销售值的大有人在。 找不到买主就让集团公司里的其他子公 司、基金组织先用高价买下来。在 REIT 市场上，国家多次对房地产进行 过行政指导，但每每这些公司漫不经心， 对外不肯增加透明度。这些内部原因也 最后带来了房地产的“自残”。 去年 10 月，新城豪邸投资法人 申请使用民事再生法，成为一个象征性 的自残事件。这是日本国家第一号，也 是世界最大的 REIT 公司破产案。该公 司使用“期货交割”方式，购买楼花，准 备赚取大钱，但最终因资金链断裂走向-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 6 绝境。由
7、于是突发性破产，让人们想起 了“二战”时那些陷入绝境后，高呼“万 岁”而在对方枪林弹雨中冲锋的士兵， 业内人就说：“REIT 在找不到接盘人后， 出资企业就高呼万岁 ，死在枪林弹 雨中了。 ” 最大企业达芬奇持股 “资不抵债”的波纹 紧接着，在日本房地产基金行业 排名第二的太平洋持股也进入破产状态， 这让市场进一步陷入混乱。该公司的公 募企业债券共有 4 只，总额为 370 亿日 元，但证券分析师认为：“他们手头上 的房地产基本上都被用来担保了，可能 他们的企业债券的回收率会非常的严峻， 买了白买。 ” 同时该公司还是 J-REIT 的两家 企业、私募基金的后台老板，是这些运-精选财经经济类资
8、料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 7 行企业的母公司。到 2008 年 11 月底为 止，手头有 9099 亿日元的资产。后台 老板的破产不会直接给基金运营带来影 响，但是今后金融机关的融资方针及现 在后台老板的信用力的缺失，不能不说 这是一份坏材料。为了不出现“第二个 或者是第三个新城豪邸”，需要尽早找 到信用力较高的新后台老板。 市场上正在注视着达芬奇持股公 司的动向。该公司目前运用的房地产私 募基金共有 1.5 万亿日元，包括从 2004 年开始运用的“每月硬币”、2006 年开始 运用的据说高达 1 万亿日元的基金“卡 都备”、今年 3 月开始的“诺大厦”，等 等。他们也是 J-R
9、EIT“DA 办公楼”的后 台企业，在东京丸之内的太平洋世纪大 厦（办公楼部分，到手总价 2000 亿日 元） 、芝公园派克大厦（到手总价 1430 亿日元） 、与森托拉斯共同收购的虎之 门帕斯特啦（2300 亿日元中的一半） ， 这些都与卡都备有关。 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 8 但是，在经营上的危难已经日复 一日。2008 年 12 月，由于房地产销售 收入剧减，投资项目的评价额下调，最 后出现了 179 亿日元的最终赤字。在决 算短信中，会计给出的评价是：“已经 怀疑该企业是否具有继续经营下去的能 力。 ”其借进的款项已经开始进入偿还时 期，2009 年一年
10、在连接基础上需要偿还 的债务为 3800 亿日元，而能够继续融 资的渠道已经基本丧失殆尽，要偿还各 种债务，就需要销售手中的房地产，但 此时却根本找不到买家。 达芬奇持股总裁金子修的一句话， 吹皱市场上的一池春水。金子说，今后 基金保有的房地产如果其估值不低融资 总额，那么， “公司很有可能不偿还债务” 。 该公司的房地产基金为了取得楼 盘，在楼盘价格方面有一个限定，即楼-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 9 盘价格不能低于融资总额。如果楼盘价 格低于融资总额了，就自动将楼盘转让 给融资方。从资金的取得与保险的方面 看，这样的约定比较合理，但手头的房 地产的评价额日益下滑，在债务不能履 行的时候，金融机构开始来收房地产， 这
