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1、-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 1 未来哪些城市的房子最有潜力？这三个地方不得不看！【各位读友，本文仅供参考，望 各位读者知悉，如若喜欢或者需要本文， 可点击下载下载本文，谢谢！】 对此，华安基金首席经济学家林 采宜认为，从综合数据的比较来看，目 前成都、重庆、长沙三个城市的房地产 价格风险指数最低。受到一线城市溢出 效应以及人口往中心城市集中的影响， 这些城市的潜在购房需求相对较大。不同城市的房地产风险指数不一-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 2 样林采宜从供给、需求、房价泡沫 水平三个方面，选取租金收入比、年化 租售比、房价收入比、常住人口增速
2、、 老年人口占比、居民可支配收入增速、 居民负债率以及土地财政依赖度和投资 销售增速差等 9 个维度的指标，对国内 24 个主要大中城市进行房地产市场风险 水平分析，并评估其风险指数，得出不 同城市的风险指数如下：从房价泡沫水平来看，2017 年房 价泡沫水平最高的城市依次为北京、厦 门、深圳、上海、三亚，房价收入比均 达到 20 倍以上。租金收入比较高的城 市为三亚和北京，达到 40%左右，已经 没有太多的上涨空间(根据全球各大城 市经验数据显示，租金的上限最高不会 超过大学毕业生薪酬总额的 45%)。同-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 3 时这 24 座城市的年化租售
3、比都在 3%以 下，低于无风险收益。低租金收益率反 映了居民对房地产的投资主要是为了价 格上涨的资本利得，一旦房价上涨的预 期改变，投资性房产将遭到大量抛售， 当地房地产价格面临下行压力。总体来看，2016 年人口增长最快 的是以广州、深圳为中心的珠江三角洲 地区，常住人口增速超过 4%。其次为 中西部地区核心城市，如成都、长沙、 郑州，成都常住人口增速高达 8.6%。 京津冀地区常住人口增速低于 1%，老 龄化最严重的是上海、北京，65 岁以上 老年人口比重分别超过 30%和 24%。同 等人口规模情况下，老年人口比重高的 城市对住房需求相对较弱。-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-
4、感谢阅读- 4 从居民负债水平来看，最高的是 深圳、厦门，居民负债超过可支配收入 两倍以上，其次为杭州、南京、广州、 福州、苏州，负债率达到 150%以上。 2005 年以来我国居民总负债增速处于 12%到 43%之间。2017 年，人均可支配收入增速最 快的城市为武汉、南京，达到 9.2%左 右，24 城收入增速均值为 8.5%，杭州、 大连则低于 8%。显然，当前的收入增 速低于负债增速，负债水平不断提高将 进一步加大房地产市场的风险。从供给端来看，目前土地财政依 赖水平最高的城市分别为杭州、南京和 济南，均超过 130%，依赖度最低的是 深圳、上海和长沙，低于 25%。上海、-精选财经经
5、济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 5 大连、合肥、苏州投资增速超过销售增 速 30%以上，三亚投资增速远落后于销 售增速，超过 90%。一线城市的房地产风险要高于二 线城市从综合因素考量结果来看，一线 城市的房地产风险要高于二线城市。实 证数据显示，本轮小周期中，一线城市 房价增速下降的时间拐点及幅度均快于 二线城市。观察北京、上海、广州、深圳四 座一线城市人口变化，北京、上海外来 人口增速逐年下滑甚至出现负增长，深-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 6 圳、广州人口增速相对较高。2017 年北 京、上海常住人口同时下降，为 1978 年以来首次。这一方面跟人口老
6、龄化有 关，同时也跟超大城市的人口控制有关 (根据规划，到 2020 年，北京常住人口 将控制在 2300 万以内，上海到 2035 年 常住人口控制在 2500 万左右)。同时， 考虑到我国户籍制度、学籍制度对人口 往大城市集中的限制，以及城市民工在 进入老龄化后多会选择回农村养老，未 来一线城市，尤其是北京、上海，靠人 口迁移拉动的消费性住房需求将逐步减 少。这三大城市风险指数最低林采宜指出，从综合数据的比较 来看，目前成都、重庆、长沙三个城市 的房地产价格风险指数最低。受到一线-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 7 城市溢出效应以及人口往中心城市集中 的影响，这些城市
7、的潜在购房需求相对 较大。对此，易居研究院智库中心研究 总监严跃进指出，单纯从这个报告来讲， 抓住了市场关注的重点，在这一轮市场 这个持续上涨以后，到底是哪些城市风 险小，哪些城市投资机会大，是整个地 产行业，大家比较关心的一些问题。我认为长沙、成都、重庆的一直 是作为一个优质市场，长沙现在这两年 也崛起了，所以报告结论本身我认为也 基本上是认同，就是属于经济实力发展 比较好城市规模扩张比较厉害，整个基 础设施配套比较好的，各种优势资源具 备的这样一个区域。当然，他们自己的 一个观点，就是作为一个参考，还是要 关注这些城市的政策面，因为像现在长-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 8 沙也出现了一个这个所谓这个优购政策。所以关注一个城市的投资机会， 也要关注他们一些政策调控风险，因为 往往现在的政策风向的就是枪打出头鸟。 换个角度来讲，如果他这个投资机会比 较大，大家都进去，可能会引起一个政 策的一个升级或收紧，反过来就得要求 这个开发商和投资者做出一个比较快速 和灵活的策略。【各位读友，本文仅供参考，望 各位读者知悉，如若喜欢或者需要本文， 可点击下载下载本文，谢谢！】
