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1、20112011年年8 8月月 昆明房地产昆明房地产 市场调查报告市场调查报告 一、调查时间：一、调查时间：20112011年年8 8月月1010日日20112011年年8 8月月3030日日 二、调查范围：二、调查范围：昆明主城四区（阳宗海、澄江、呈贡、安宁等非主城热点昆明主城四区（阳宗海、澄江、呈贡、安宁等非主城热点 板块为下期重点，不在本期调查范围内）在售楼盘板块为下期重点，不在本期调查范围内）在售楼盘 三、调查数量：三、调查数量：各类楼盘各类楼盘3636个（包含已圈地未进场无法获取资料的楼盘个（包含已圈地未进场无法获取资料的楼盘4 4 个）个）潜在客户潜在客户3030个（随机访问模式）
2、个（随机访问模式） 四、调查方式：四、调查方式：楼盘调查楼盘调查实地走访踏勘、现场访问调查（客户扮演模实地走访踏勘、现场访问调查（客户扮演模 式）；式）；客户调查客户调查朋友圈座谈，直接访问方式。朋友圈座谈，直接访问方式。 、区域背景：、区域背景： 0101、昆明、红河、文山，三地签署国际大通道合作协议，预示着滇中、滇南、昆明、红河、文山，三地签署国际大通道合作协议，预示着滇中、滇南 的大开发时代将拉开序幕。的大开发时代将拉开序幕。 0202、昆明启动三年的、昆明启动三年的382382个城中村中个城中村中212212个改造项目通过规委会审议，启动拆个改造项目通过规委会审议，启动拆 迁项目迁项目
3、180180个，涉及用地个，涉及用地5358353583亩。市府表示，五年内完成改造的预定目标不亩。市府表示，五年内完成改造的预定目标不 变。变。 0303、总投资、总投资116.9116.9亿，其中向世行贷款亿，其中向世行贷款3 3亿美元的昆明市轨道亿美元的昆明市轨道3 3号线（世行本年号线（世行本年 度在中国最大的贷款项目），贷款协议签署完成。度在中国最大的贷款项目），贷款协议签署完成。 0404、昆明入选、昆明入选“ “城市环境公职服务城市环境公职服务” ”满意度排名前十城市。满意度排名前十城市。 、行业背景：、行业背景： 0101、浙南台州于、浙南台州于20112011年年8 8月月2
4、525日被确定为第二轮首个限购城市。日被确定为第二轮首个限购城市。 0202、北京房产库存超、北京房产库存超1111万套，按当前销售速度，预期十年方可消化掉库存。万套，按当前销售速度，预期十年方可消化掉库存。 0303、富力地产董事长李思廉在、富力地产董事长李思廉在8 8月月2323日的中报业绩发布会上表示：日的中报业绩发布会上表示：“ “价格在政价格在政 府的号召之下，大家只能做出向下的调整。价格方面，我们现在下调了府的号召之下，大家只能做出向下的调整。价格方面，我们现在下调了10%10%； 估计会慢慢跌，下半年可能会再跌估计会慢慢跌，下半年可能会再跌10%10%” ”。 0404、昆明俊发
5、，滨江俊园二期莱茵、昆明俊发，滨江俊园二期莱茵8 8月月5 5日开盘相较一期，价格下调日开盘相较一期，价格下调20%20%。 0505、租赁管理细则听证会在本年、租赁管理细则听证会在本年3 3月月1717日明确无房产证房屋租赁最高可处日明确无房产证房屋租赁最高可处3 3万万 元罚款。元罚款。 五、调查背景：五、调查背景：六、昆明区域房价及成交量概况六、昆明区域房价及成交量概况： 、各区域八月份房价概况：、各区域八月份房价概况：按八月市调走访情况，普通住宅中，昆明四区单位面积售价的区间范围为按八月市调走访情况，普通住宅中，昆明四区单位面积售价的区间范围为“ “600060002800028000
6、” ”。 其中最低价以草海时代为代表（属于个案现象，物业为毛坯），地处西市区马街附近；最高其中最低价以草海时代为代表（属于个案现象，物业为毛坯），地处西市区马街附近；最高 价，以俊发地产的价，以俊发地产的“ “空间俊园空间俊园” ”精装修物业为代表，主要集中在一环以内及临近区域。整个主精装修物业为代表，主要集中在一环以内及临近区域。整个主 城区的住宅均价则平均在城区的住宅均价则平均在90009000元以上（其中，市中心元以上（其中，市中心1500015000元元, ,南市区南市区1000010000元，北市区元，北市区80008000 元，东、西市区元，东、西市区600060008000800
7、0元），按方位板块详情具体如下：元），按方位板块详情具体如下： 备注：各区域价格统计信息以实际踩盘价格为准，因踩盘样本量关系，可能存在较大误差。备注：各区域价格统计信息以实际踩盘价格为准，因踩盘样本量关系，可能存在较大误差。、区域市场成交量概况、区域市场成交量概况 按昆明市区房地产交易中心发布的统计信息，按昆明市区房地产交易中心发布的统计信息，20112011年年1-71-7月份，昆明月份，昆明 市区（含呈贡）范围内成交商品房市区（含呈贡）范围内成交商品房4222842228套（含商铺、写字楼等），套（含商铺、写字楼等）， 较之去年同期增长较之去年同期增长12%12%；成交面积；成交面积366
8、.2366.2万，较之去年同期增长万，较之去年同期增长2%2%， 详细情况如下表所示：详细情况如下表所示：备注：鉴于各时段内的预售批复情况不同，成交量较难反应实际供需真实状况，仅作参考。同时，包含了商铺等价格备注：鉴于各时段内的预售批复情况不同，成交量较难反应实际供需真实状况，仅作参考。同时，包含了商铺等价格基于调控政策的影响，本年度过去八个月政府在预售批复的放盘量数额较之往年相对较基于调控政策的影响，本年度过去八个月政府在预售批复的放盘量数额较之往年相对较 小小 ，这使得成交量信息，较难反应市场的真实意愿。同时批复预售的放盘区域也相对集，这使得成交量信息，较难反应市场的真实意愿。同时批复预售
9、的放盘区域也相对集 中，按官方信息，排名前三位的分别是：南市区广福路板块，占预售批复五成多；北市中，按官方信息，排名前三位的分别是：南市区广福路板块，占预售批复五成多；北市 区空港经济圈，占预售批复三成多；一二环之间，占预售批复不到两成。区空港经济圈，占预售批复三成多；一二环之间，占预售批复不到两成。 按官方信息，在过去的八个月中，昆明主城四区的土地交易也主要集中南市区以及北市按官方信息，在过去的八个月中，昆明主城四区的土地交易也主要集中南市区以及北市 区空港经济圈，这直接决定了未来成交量的热点及竞争焦点也集中在这几个区域。区空港经济圈，这直接决定了未来成交量的热点及竞争焦点也集中在这几个区域
10、。 七、区域物业类型、物管及费用与精装修概况七、区域物业类型、物管及费用与精装修概况 、区域物业特征概况：、区域物业特征概况： 根据本次实地踩盘的直观感受和对比分析，区域房地产市场在物业类根据本次实地踩盘的直观感受和对比分析，区域房地产市场在物业类 型的特征上集中凸显出以下三个要点：型的特征上集中凸显出以下三个要点： 、以以“ “住宅住宅+ +商铺商铺+ +公寓公寓+ +写字楼写字楼” ”或或“ “住宅住宅+ +公寓公寓+ +商业中心商业中心+ +写字楼写字楼+ +酒酒 店店” ”成为房地产市场的主要形式成为房地产市场的主要形式。代表项目有：经典双城、东盟森林。代表项目有：经典双城、东盟森林
11、，红星国际、南亚风情第一城、马街摩尔城、假日城市、奥宸财富广，红星国际、南亚风情第一城、马街摩尔城、假日城市、奥宸财富广 场、新都昌商业广场、银海畅园樱花雨、海伦堡、草海时代、南亚未场、新都昌商业广场、银海畅园樱花雨、海伦堡、草海时代、南亚未 来城、大宥城、公园来城、大宥城、公园19031903 、精装修成为高端物业不可或缺的构成内容精装修成为高端物业不可或缺的构成内容。代表项目有：俊发全。代表项目有：俊发全 系列物业（七彩、滨江、空间、假日街），鼎易天城，云上城，万科系列物业（七彩、滨江、空间、假日街），鼎易天城，云上城，万科 金域缇香，草海时代（金域缇香，草海时代（4545平米小户型），红
12、星国际（平米小户型），红星国际（42-100042-1000平米商平米商 务公寓），奥宸财富广场（公寓）务公寓），奥宸财富广场（公寓） 、全产品段商品房时期全产品段商品房时期。根据本次市调情况，市场普遍认可的主销。根据本次市调情况，市场普遍认可的主销 户型概念已经完全模糊化，不同面积区间的住宅物业去化率基本相同户型概念已经完全模糊化，不同面积区间的住宅物业去化率基本相同 ，在住宅物业方面各项目相对一致的表现为全产品段出击，如，滨江，在住宅物业方面各项目相对一致的表现为全产品段出击，如，滨江 俊园（俊园（73-37773-377平米），七彩俊园（平米），七彩俊园（7878260260），滇池卫城
13、铂睿（），滇池卫城铂睿（70-70- 160160平米），南亚未来城（平米），南亚未来城（35-15035-150平米），御景新城（平米），御景新城（110110296296平米平米 ），红星国际（），红星国际（5050200200）等）等 、物管及费用概况：、物管及费用概况： 物管服务体系的整体提升是本次市调中的另外一个市场亮点。从走访楼盘的情物管服务体系的整体提升是本次市调中的另外一个市场亮点。从走访楼盘的情 况看，置业顾问除重点推荐项目在综合体方面的优势外，更多强调的就是在物况看，置业顾问除重点推荐项目在综合体方面的优势外，更多强调的就是在物 管方面的管家式服务，但就管家式服务的具体内容
14、项，大多语焉不详，有待进管方面的管家式服务，但就管家式服务的具体内容项，大多语焉不详，有待进 一步的调查明确。就所走访楼盘的来看，目前的物管费用区间基本如下：一步的调查明确。就所走访楼盘的来看，目前的物管费用区间基本如下：类型类型 费用上限费用上限费用下限费用下限均价均价备注说明备注说明普通住宅普通住宅3.53.51.21.22.52.5精装修物业普遍高于普通物业精装修物业普遍高于普通物业别墅物业别墅物业5 51.51.53.33.3南市区物业普遍高于北市区物业南市区物业普遍高于北市区物业 商用物业商用物业8 81.81.84.94.9本处特指商铺及部分商用一体的本处特指商铺及部分商用一体的
15、写字楼写字楼备注：样本量有限，所列数据存在合理误差。备注：样本量有限，所列数据存在合理误差。从所了解楼盘的职业顾问推介来看，目前所谓的管家式服务除包含一般物从所了解楼盘的职业顾问推介来看，目前所谓的管家式服务除包含一般物 管内容外，增加的亮点项主要为：依托酒店大堂式硬件以及智能设备提供管内容外，增加的亮点项主要为：依托酒店大堂式硬件以及智能设备提供 的诸如的诸如2424小时服务响应；来访登记检查通知；宠物寄养；商品代购等内容小时服务响应；来访登记检查通知；宠物寄养；商品代购等内容 （具体内容会在下一步调查中力求明确）。（具体内容会在下一步调查中力求明确）。 在走访中力推管家式服务并取得一定成效
16、的代表性项目有：万科金域缇香在走访中力推管家式服务并取得一定成效的代表性项目有：万科金域缇香 、俊发系列项目、大观商务花园等几个楼盘。、俊发系列项目、大观商务花园等几个楼盘。 、精装修物业概况：、精装修物业概况： 目前市场上的精装修物业，多数趋于中小户目前市场上的精装修物业，多数趋于中小户 型，但金域缇香与俊发系列除外。装修标准型，但金域缇香与俊发系列除外。装修标准 从从1500-40001500-4000元不等，元不等，25002500元价位段比较常元价位段比较常 见，均以品牌化建材装修为主，强调建材的见，均以品牌化建材装修为主，强调建材的 品牌品质以及智能化和健康化特征。同一装品牌品质以及智能化和健康化特征。同一装 修价格标准下的装修效果差异也较大。修价格标准下的装修
