《土地增值税(新)》由会员分享，可在线阅读，更多相关《土地增值税(新)（32页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、一、土地增值税的概念l土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上建 筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象，依照规 定税率征收的一种税。l所谓土地增值，是指某一块土地因为周围环境的变化 或者内在设施的完善，导致该土地在供求因素影响下 发生地价上涨而形成的增值。二、 土地增值税的特点 （一）土地增值税的主要特点：1、土地增值税是在房地产的转让环节征收， 每转让一次就征收一次。 2、土地增值税以转让房地产所取得的增值额 为计税依据。3、土地增值税在征管上采用以房地产的评估 价格作为一种客观的标准。4、土地增值税是贯彻国家宏观调控政策而出台 的一个税种。 （二）土地增值税征收的特点： 1、以转让房
2、地产取得的增值额为征税对象 2、征税面比较广 3、采用扣除法和评估法计算增值额 4、实行超率累进税率 5、实行按次征收三、纳税义务人 l所谓纳税义务人（简称纳税人），是指根据税法 规定直接负有向国家缴纳税款义务的单位和个人 。 特点： 1.不论法人与自然人。 2.不论经济性质。 3.不论内资与外资企业、中国公民与外籍个人。 4.不论行业。四、征税范围 l条例明确：转让国有土地使用权、地上建筑物及 其附着物并取得收入的行为都应缴纳土地增值税 。 l是否缴纳有三个要素：转让行为、国有土地、取 得收入。 五、计税依据 和计税依据（增值额）有关的两个数据是收入和扣除项目。 1.土地增值额的确定 土地增
3、值额=收入-扣除项目应纳税额=土地增值额适用税率注意：若土地增值额超过扣除项目金额50%以上，同时适用两档或 两档以上税率，就需分档计算。2.房地产转让收入的确定 纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产取得的全部 价款及有关的经济利益。从形式上看包括货币收入、实物收入和 其他收入。非货币收入要折合金额计入收入总额。 1）以交易价格为房地产转让收入 2）以评估价格为房地产转让收入 3.扣除项目金额的确定扣除项目金额包括： 1)取得土地使用权所支付的金额 包括地价款和取得使用权时按政府规定交纳的费用。2)房地产开发成本 包括土地征用及拆迁补偿费（包括耕地占用税）、前期工程费、建筑安装工程费、基
4、础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 3)房地产开发费用 房地产开发费用包括销售费用，管理费用和财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊 并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过按照商 业银行同类同期贷款利率计算的金额。 纳税人能按转让房地产项目分摊利息支出并能提供金融机构贷款 证明的： 最多允许扣除的房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的 金额+房地产开发成本）5%以内 纳税人不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构 贷款证明的 最多允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+ 房地产开发成本）10%以内 利息的上浮幅度按国家
5、的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允 许扣除。 超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。4)与转让房地产有关的税金 包括营业税、城建税、印花税。教育费附加视同税金扣除 房地产开发企业可扣除： （1）营业税。销售自行开发的房地产时计算营业税的营业额为转 让收入全额，营业税税率为5% ； （2）城建税和教育费附加。 注意：由于印花税（0.5）包含在管理费用中，故不能在此单独扣 除。 非房地产开发企业可扣除： （1）营业税。销售自行开发的房地产时计算营业税的营业额为转 让收入全额，营业税税率为5% ；销售或转让其购置的房地产时 ，计算营业税的营业额为转让收入减除购置后受让原价后的余额 ；营业
6、税税率为5% ； （2）印花税。印花税税率为0.5（产权转移书据）； （3）城建税和教育费附加5)财政部规定的加计20扣除 例1l 某房地产开发公司转让一幢自行开发的写 字楼，收入4600万元。该房地产开发公司为 取得该块土地使用权支付地价款及相关费用 800万元，该写字楼开发成本为2000万元，该 房地产开发项目的利息支出为200万元，其中 包括延期还款的利息及罚息10万元，该房地产 开发公司提供了金融机构的证明。按商业银行 同类同期贷款利率计算的利息支出金额为195 万元。 l（1）计算取得土地使用权所支付的金额。按实施细则第七条 （一）项的规定，条例第六条所列的取得土地使用权所支付的金额
7、 ，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定 交纳的有关费用。例中这项支出的金额为800万元。 l（2）计算房地产开发成本。在本例中，该写字楼的开发成本为 2000万元。 l（3）计算房地产开发费用。 l计算可扣除的利息支出。本例中的利息支出按规定可据实扣除， 但不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，所以利息支 出的扣除限额为195万元。又由于利息支出中包括了延期还款的利 息及罚息10万元，按规定不允许扣除，所以实际上可扣除的利息支 出为190万元（20010），小于利息支出的扣除限额。 l计算可扣除的其他房地产开发费用。 l（8002000）5=140（万元） l计算
8、可扣除的房地产开发费用。 l190140=330（万元） l（4）计算与转让房地产有关的税金。根据实施细则及有关规定，本例中的纳税义务人是房地产开发公司，按规定已将缴纳的印 花税计入管理费用中予以扣除，所以在计算可扣除的与转让房地产 有关的税金时，只需计算营业税、城市维护建设税以及教育费附加 。 l营业税：46005=230（万元） l城市维护建设税与教育费附加： l230（73）=23（万元） l可扣除的税金的总额： l23023=253（万元） l（5）计算财政部规定的其他扣除项目。根据实施细则之规定，本案例中的纳税义务人为房地产开发公司，可以依法进行其他项 目的扣除： l（800+200
9、0） 20 =560（万元） l（6）计算扣除项目总金额： l8002000330+253560=3943（万元） 例2某房地产开发公司建成一幢普通标准住宅，共48 套相同的住房。该公司为取得建房用土地使用权支付 金额148万元，该房地产开发成本为500万元。1996 年11月，该公司售出了20套住房，收入440万元。截 止1996年11月，与该房地产项目有关的利息支出为33 6万元。 1997年8月，该公司售出了12套住房，收 入360万元。截止1997年8月，有关的利息支出为98 万元。以上利息支出，均不高于按商业银行同类同期 贷款利率计算的金额。 l（1）计算1996年11月售出住房应计
10、的扣除项目。 l计算应分摊的地价款及有关费用。 l1482048=6167（万元） l计算应分摊的房地产开发成本。 l500204820833（万元） l计算应分摊的房地产开发费用。 l计算应分摊的利息。 l336204814（万元） l计算其他可扣除的开发费用。 l（616720833）5135（万元） l计算可扣除的房地产开发费用总额。 l14+135275（万元） l计算可扣除的税金 la.营业税4405=22（万元） l城市维护建设税及教育费附加22（73）=2 2（万元） lc.印花税已按有关规定计入了管理费用，所以此处不再 扣除。 l可扣除税金的总额：2222242（万元） l计算
11、财政部规定的其他扣除项目： l（616720833）20=54（万元） l计算扣除项目总金额： l6167+20833+275+242+543757（万元） l（2）计算1997年8月售出住房应计的扣除项目。 l计算应分摊的地价款及有关费用。 l1481248=37（万元） l计算应分摊的房地产开发成本。 l5001248=125（万元） l计算应分摊的房地产开发费用。 la.计算应分摊的利息。 l（a）截止1996年11月应分摊的利息： l336124884（万元） l（）1996年11月至1997年8月间应分摊的利息： l（98-336）12（48-20）=276（万元） l（c）总计应分
12、摊的利息： l84+276=36（万元） l计算可扣除的其他开发费用。 l（37+125）5=81（万元） lc.计算可扣除的房地产开发费用。 l36+81=441（万元） l计算可扣除的税金。 l营业税：360518（万元） l城市维护建设税及教育费附加： l18（73）18（万元） l印花税已按规定计入了管理费用，此处不再扣除。 l可扣除的税金总计： l18+18198（万元） l计算财政部规定的其他扣除项目。 l（37125）20324（万元） l计算扣除项目总金额。 l37125441198+324=2583（万元） 六、土地增值税税率 土地增值税实行四级超率累进税率 1.计税单位的确
13、定 土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为 单位计算。 2.土地增值税的税率 增值额越大，增值比率越高，税率越高土地增值税税率表注意：如果房地产开发企业开发建设的是普通商品住房，增值比例在 20%以下的，免征土地增值税。级级次增值额值额 占扣除项项目金额额比 例税率速算扣除率150%以下30%0 250%至100%40%5% 3100%至200%50%15%4200%以上60%35%土地增值税的计算公式是： 应纳税额=（每级距的土地增值额适用税率） 或应纳税额=增值额*适用的税率-扣除项目金额*速算扣除系数例3某国家机关将一幢办公楼同房地产开发公司的 一幢写字楼交换，合
14、同中约定办公楼作价3250万元， 写字楼作价2300万元，公司再向该国家机关支付价 格差额950万元，以上价格均经过税务机关的审定。 办公楼为80年代所建，八成新，重置价格为1500万元 ，该国家机关交换该办公楼时补交国有土地出让金 250万元。公司为取得建写字楼的土地使用权支付 380万元，支付房地产开发成本850万元，公司的利 息支出不能提供金融机构的证明。 l（1）国家机关应纳税额的计算。 l该国家机关通过交换取得一幢写字楼，作价2300万元，还取得了 950万元的货币收入，所以收入总额为3250万元。 l计算扣除项目金融。 l取得土地使用权所支付的金额。在此即为该国家机关补交的土 地出
15、让金250万元。 l房地产的评估价格。 l150080=1200（万元） lc可扣除的税金。 l营业税：325051625（万元） l城建税以及教育费附加：1625（73）=1625（万元） l印花税：（32502300）5 =2775（万元） l但其中可计入该国家机关转让办公楼扣除项目金额的，只有对应于 办公楼价款的部分： l27753250（32502300）=1625（万元） l可扣除税金的总额为： l162516251625=180375（万元） l扣除项目的总金额为： l25012001803751630375（万元） l计算增值额及其与扣除项目的比率。 l增值额=3250-16303751619625（万元） l增值额与扣除项目的比率为： l16196251630375=9934% l按税法规定，这时适用的税率为40，速算扣 除系数为5。 l计算应纳土地增值税额 l应纳税额161962540-16303755 56633（万元） l（2）公司应纳税额的计算。 l公司的收入为一幢办公楼，作价3250万元，同时又 付出950万元作为补偿，所以公司实际的转让收入为 2300万元。 l计算扣除项目金额。 l取得土地使用权所支付的金额为380万元。 l房地产开发成本为
