房地产经济学11城市与土地

《房地产经济学11城市与土地》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产经济学11城市与土地（120页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、城市中的土地使用模式一、城市土地的集约利用与规模利用二、城市土地空间布局三、城市土地使用模式的创新城市经济学的产生（应城市问题而生）社会经济发展 城市 经济增长产物相关城市经济发展问题 住房困难 交通混乱 环境破坏经验 工业化 城市化 经济中心城市经济学诞生城市经济学导论 威尔伯.R.汤普森,1965每个城市的土地使用模式是如何形成的?遵循着怎样 的经济学规律，又如何影响这一城市的房地产价值?最早的关于房地产投资方面的金科玉律是： Location, Location, and Location.城市经济学的研究重点：位址在哪儿，为什么选这 个位址和选这个位址的结果？关于时间的经济学与关于空间

2、的经济学从来的经济理论大厦似乎都是建立在由劳动时间创 造的价值范畴之上的；认为经济的节约归根到底是 劳动时间的节约;而一切经济平衡只是抽象的价值量 平衡和实物量平衡。 任何物质实体的存在都有其时间和空间的形式，空 间和时间是不可分离的。经济的运行是一种物质运 行，因此经济运行的条件及其表现既离不开时间， 也离不开空间。价值的创造既离不开劳动时间的延续，也离 不开劳动空间的联系;经济的节约归根结底 不仅在于劳动时间的节约，也在于劳动空间 的节约和组合的优化：空间经济学：研究空间结构对价值形成的影 响。一、城市的起源一、城市的起源 （一）城市的概念（一）城市的概念 城市是人流、物流和信息流的集散地

3、。发展中国家城市是人流、物流和信息流的集散地。发展中国家5555 的的GDPGDP在城市，发达国家在城市，发达国家8585的的GDPGDP在城市在城市 （二）城市起源的原因（二）城市起源的原因 1 1、政治因素、政治因素 1 1）为了统治的需要。如明朝都城最初在南京，后改定北京）为了统治的需要。如明朝都城最初在南京，后改定北京 。我国的城市主要由过去的古都或各级行政中心发展而。我国的城市主要由过去的古都或各级行政中心发展而 成。成。 2 2）为了军事的需要。如古时的凤凰。）为了军事的需要。如古时的凤凰。2 2、经济因素、经济因素 1 1）工业布局的影响）工业布局的影响 2 2）资源优势的影响，

4、如个旧、无锡；）资源优势的影响，如个旧、无锡； 3 3）交通运输的影响：如徐州；）交通运输的影响：如徐州； 4 4）贸易的影响：如香港）贸易的影响：如香港3 3、地理因素、地理因素 如水文地质影响使云南的城市，多选址如水文地质影响使云南的城市，多选址“ “坝子坝子” ” ；4 4、文化因素、文化因素 宗教的影响，如麦加、梵蒂岗宗教的影响，如麦加、梵蒂岗。 城市的选址很大程度上取决于它在城市的选址很大程度上取决于它在商业商业上的意义。上的意义。w. 理查德理查德 赫德的赫德的城市土地价值原理城市土地价值原理概括为：概括为： 城市起源于他们与外部世界接触的最便利的点上，它城市起源于他们与外部世界接

5、触的最便利的点上，它 沿着最小的抵抗或最大吸引力的线条增长，或沿着两沿着最小的抵抗或最大吸引力的线条增长，或沿着两 者的组合增长。者的组合增长。 了解城市起源的意义了解城市起源的意义：寻求城市发展的规律，理解城：寻求城市发展的规律，理解城 市发展的过去与现在可以预见城市未来的发展，对未市发展的过去与现在可以预见城市未来的发展，对未 来的房地产投资做出判断。来的房地产投资做出判断。w. 二、城市的性质和规模二、城市的性质和规模 （一）城市的性质（一）城市的性质 1 1、中心城市。对周围地区提供综合服务，包括商业、中心城市。对周围地区提供综合服务，包括商业、 社会、行政文化等服务的城市，如昆明；社

6、会、行政文化等服务的城市，如昆明； 2 2、运输服务城市。沿着运输路线提供服务的城市，如、运输服务城市。沿着运输路线提供服务的城市，如 鹰潭；鹰潭； 3 3、特别功能城市。集中某种特别功能或服务的城市，、特别功能城市。集中某种特别功能或服务的城市， 如酒泉；如酒泉；w. （二）城市的规模（二）城市的规模 1 1、特大城市：人口、特大城市：人口 100100万；万； 2 2、大城市：、大城市：5050万万 人口人口100100万；万； 3 3、中等城市：、中等城市：2020万万 人口人口5050万；万； 4 4、小型城市：人口、小型城市：人口2020万；万；三、城市的发展三、城市的发展 城市的发

7、展主要依靠经济因素，而又取决于其向外城市的发展主要依靠经济因素，而又取决于其向外 提供的商品和劳务的增长。比如矿业城市的兴衰。提供的商品和劳务的增长。比如矿业城市的兴衰。w. 四、城市土地的利用模式四、城市土地的利用模式 （一）影响城市土地利用模式的原则（一）影响城市土地利用模式的原则 1 1、最高和最好的使用原则。、最高和最好的使用原则。土地归于愿意支付最高价者。土地归于愿意支付最高价者。 2 2、连续经济学原则。、连续经济学原则。只有满足了支付土地原有使用的相关只有满足了支付土地原有使用的相关 费用的要求，土地新的使用才能进行。费用的要求，土地新的使用才能进行。 3 3、比较利益原则。、比

8、较利益原则。人们选择某块土地，是因为可以从中获人们选择某块土地，是因为可以从中获 取比较利益，因此相似使用及互相需要的土地趋于聚集在一取比较利益，因此相似使用及互相需要的土地趋于聚集在一 起。起。4 4、不完全原则。、不完全原则。土地使用的理想模式难以存在。土地使用的理想模式难以存在。 5 5、变化原则。、变化原则。最高和最好的使用是在变化的。最高和最好的使用是在变化的。w. （二）影响城市土地利用模式的因素（二）影响城市土地利用模式的因素1 1、贴近性、贴近性：研究土地利用模式的基础：研究土地利用模式的基础 城市中心的土地用于人人需要接近的场所城市中心的土地用于人人需要接近的场所 相似功能多

9、邻近，相辅功能多接近相似功能多邻近，相辅功能多接近4 321冯杜能（1826年） 1、中心设施；2、住房； 3、作物；4、牧场；贝格斯（1920年） 1、商业和机关； 2、旧的住房、仓库和制造业 3、中低成本住房； 4、高价住房和商店w. 2 2、城市的起源、城市的起源 城市的起源决定了城市早期的布局、形态和建筑物等城市的起源决定了城市早期的布局、形态和建筑物等 ，而后又因为比较利益原则，后期的建筑物邻近类似使，而后又因为比较利益原则，后期的建筑物邻近类似使 用的早期建筑物建设，直到土地价格升高，城市交通拥用的早期建筑物建设，直到土地价格升高，城市交通拥 挤、环境污染加剧等城市病出现为止。挤、

10、环境污染加剧等城市病出现为止。3 3、政治因素、政治因素 城市规划城市规划 宏观政策宏观政策w. 4 4、经济因素、经济因素 产业、重大项目的布局，如沿海发展战略。产业、重大项目的布局，如沿海发展战略。5 5、资源分布情况、资源分布情况 如个旧、东川的矿产资源与城市的兴起和发展；如个旧、东川的矿产资源与城市的兴起和发展； 如迪拜的石油资源与城市的兴起发展；如迪拜的石油资源与城市的兴起发展； 如句容温泉与住宅项目如句容温泉与住宅项目w. 6 6、地形、地形 地形地貌上的特点，影响了城市的形状和发展方向。地形地貌上的特点，影响了城市的形状和发展方向。山 脉河 流城 市w. 7 7、运输、运输 改变

11、了改变了“ “贴近性贴近性” ”的状况，将空间问题变成了时间问题。的状况，将空间问题变成了时间问题。 随机运输体系（如汽车）随机运输体系（如汽车）城市环状发展；城市环状发展； 线形运输体系线形运输体系( (如火车、地铁轻轨、快速路如火车、地铁轻轨、快速路) ) 城市线形城市线形 发展。发展。河 流城 市快速路w. 8 8、通讯、通讯 通讯技术和网络计算机技术的大量运用，进一步将空通讯技术和网络计算机技术的大量运用，进一步将空 间问题变成时间问题，改变间问题变成时间问题，改变 “ “贴近性贴近性” ”的状况，将影响人的状况，将影响人 们的生活、学习和工作方式。们的生活、学习和工作方式。 小结：影

12、响土地使用的两股力量小结：影响土地使用的两股力量 过去的、设定的、继承的力量过去的、设定的、继承的力量城市历史起源；地形城市历史起源；地形 ；原有的规划、资源状况等；原有的规划、资源状况等 。 未来的、变化的、创新的力量未来的、变化的、创新的力量运输；通讯；变化的运输；通讯；变化的 规划、资源状况和经济因素等。规划、资源状况和经济因素等。w. （三）城市土地利用模式的理论（三）城市土地利用模式的理论 1 1、冯、冯 杜能的杜能的 理论理论（18261826年）年） 他第一个揭示城市形状是可预见的人，提出了他第一个揭示城市形状是可预见的人，提出了“ “可接近可接近 性性” ”的概念。的概念。4

13、3211、中心设施； 2、住房； 3、作物； 4、牧场；w. 2 2、贝格斯的同心圆理论、贝格斯的同心圆理论（19201920年）年） 应用冯应用冯 杜能的理论解释美国的城市土地利用模式。杜能的理论解释美国的城市土地利用模式。4 3211、商业和机关； 2、旧的住房、仓库和制造业 3、中低成本住房； 4、高价住房和商店同心圆模式a.商业中心区（CBD） b.工厂区（Factory zone） c.过渡地带（Zone of transition） d.工人住宅区（Working class zone） e.住宅区（Residential zone） f.通勤带（Commuter zone）伯吉斯

14、的同心圆模式图出价地租曲线w. 3 3、霍默、霍默 霍伊特的楔形（扇形）理论霍伊特的楔形（扇形）理论（19391939年）年） 各环使用基本同贝格斯的同心圆理论。各环使用基本同贝格斯的同心圆理论。43214321居住用地 随时间变化w. 霍默霍默 霍伊特对美国城市的发展作了被现代规划者奉为霍伊特对美国城市的发展作了被现代规划者奉为 经典的研究，在其杰作经典的研究，在其杰作美国城市的居民邻里的结构和美国城市的居民邻里的结构和 增长增长一书中提出：一书中提出： 随着城市的发展，新的高价住宅在原来的高价住宅旁向外发随着城市的发展，新的高价住宅在原来的高价住宅旁向外发 展，趋向城郊，向高地移动，但移动

15、方向的改变发生的很慢展，趋向城郊，向高地移动，但移动方向的改变发生的很慢 ，呈现楔形形态；，呈现楔形形态； 城市里的零售商业区追随高价住房而动，与之移到市中心的城市里的零售商业区追随高价住房而动，与之移到市中心的 同一侧，多选择在公路交汇处；同一侧，多选择在公路交汇处； 中低价住房，也类似地向外移动，寻求声誉好的位置；中低价住房，也类似地向外移动，寻求声誉好的位置； 批发商业和制造业用地则远离高价地区；批发商业和制造业用地则远离高价地区； 制造业通常与低价住房在市中心的同一侧接近；制造业通常与低价住房在市中心的同一侧接近； 工业和制造业趋向于接近运输资源丰富的地方。工业和制造业趋向于接近运输资源丰富的地方。1.中心商务区（CBD） 2.批发和轻工业带 3.低收入居住带 4.中收入住宅带 5.高收入住宅带住宅区和高级住宅区沿交通线延伸；高房租住宅在高低、湖岸、海岸、河岸分布较广； 高房住宅地由不断向城市外侧扩展的倾向；高级住宅地多集聚在社会领袖和名流住宅地周围；事务所、银行、商店的移动对高级住宅又吸引作用