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1、北京丰台石榴庄商业项目2014.1第 2 页项目阶段性说明下阶段服务工作商业资源展示市场发展跟踪第 3 页经营者区域市场通过对区域市场宏观环境与微观环境的数据跟踪，实时准确了 解市场变化及发展趋势，有利于本项目时刻保持强势的入市状态 ；消费者市场发展跟踪第 4 页区域市场通过对区域市场宏观环境与微观环境的数据跟踪，实时准确了 解市场变化及发展趋势，有利于本项目时刻保持强势的入市状态 ；宏观层面微观层面第 5 页宏观层面宏观经济p 综合经济实力北京市经济一直保持稳步发展的趋势，连续多年维持经济的快速增长。2007-2012年北京市生产总值稳定增长，2012年北京市生产总值达到17,801亿元；增
2、长速率出现小型波动，整体平均速率保持在8%左右；北京市人均可支配收入，2012达到人民币36,469元；房地产市场已经进入商业快速发展时期；资料来源：北京市2007-2012年度统计公报第 6 页宏观层面宏观经济p 产业结构及发展趋势产业结构逐步优化，第三产业比重不断扩大，如下图所示， 其比重由2007年的1.1: 27.5: 71.4变化为2012年的0.8:22.7:76.5。可以看出， 北京市近年来产业结构进一步优化，形成第三产业的国民经济主导地位，并逐步完善行业内结构调整，巩固金融业、批发零售业、信息传播、计算机服务和软件业、房地产行业的支柱地位。资料来源：北京市2007-2011年度
3、统计公报第 7 页宏观层面宏观经济p 社会消费品零售总额社会经济水平及人民生活水平提高的同时刺激消费的增长，社会消费品零售总额从2007年到2012年维持10%以上增长率。2012年，全市社会消费品零售总额为7,702.8亿元，同比增长11.63%， 表明商业快速发展并且呈良性态势。商业零售市场的全面开放以及城市经济实力的提高，持续市场消费规模的提升，势必会加快地产市场对零售商业物业的需求。资料来源：北京市2007-2012年度统计公报第 8 页区域市场通过对区域市场宏观环境与微观环境的数据跟踪，实时准确了 解市场变化及发展趋势，有利于本项目时刻保持强势的入市状态 ；宏观层面微观层面第 9 页
4、p 区域集中商业分布与供应现状区域集中商业主要分布呈现两个特性：一是区域配套性，以方庄购物中心、贵友大厦等为代表；二是后期以首地大峡谷、阳光新业广场等项目为代表，除了依托区域的同时，向交通要塞型转移；区域尚未有大型集中型商业入场，因此便利的交通将为项目开发提供坚实基础。三 环四 环地铁4号线地铁5号线地铁10号线贵友大厦方庄购物中心银泰百货阳光新业广场首地大峡谷微观层面区域市场第 10 页p 项目经营内容特征从区域商业项目整体看，超市、餐饮是主力业态，平均占比分别达到15.3%、 24.9%。方庄贵友大厦作为区域老牌百货，明显偏向零售业态，以服装类、儿童家居、数码家电和超市为主；首地大峡谷、阳
5、光新业广场是购物中心形式，增加生活类业态比重，如超市、餐饮娱乐休闲业态，在一定程度上增强了消费者的目的性与参与性消费；银泰百货业态配比以零售、餐饮业态为主，规避临近两大商超的竞争，但失去了周边社区消费人群的一定支持，传统的百货形式面临更大的市场风险。名称经营内容配比 服装休闲 运动 儿童 家居 钟表 首饰化妆品 鞋帽 皮具 数码 家电超市 综合 餐饮 娱乐休闲 其他 服务 方庄贵友大厦23.3%9.0%16.7%2.4%3.3%10.0%17.3%16.7%0.8%0.5%首地大峡谷15.0%13.6%10.8%2.1%2.4%5.0%3.6%13.7%33.5%0.3%阳光新业广场19.0%
6、8.0%8.0%2.0%1.7%2.0%5.0%27.0%27.0%0.3%银泰百货34.1%6.0%14.5%2.4%1.2%14.0%2.0%0.6%25.0%0.2%合计 22.7%8.9%11.5%2.2%1.9%7.0%5.3%15.3%24.9%0.3%微观层面区域市场楼层经营业态品牌B1生活家乐福超市L1时尚资讯、品味、流行GAP、HW/H=1: 均匀可见,但不清晰；W/H=2：立面形象和局部清晰可见W/H=3：使人感到空间宽敞，封闭感降低W/H=4：空间的容积性消失第二部分 动线设计人流动线70购物中心可到达性是否良好，取决于是否有合理的动线设计，包括场地入口、停车场、人行通道
7、，卖场主辅出入口、店内自动扶梯、电梯等设置（4）货货运服务设务设施需要屏蔽或设设置在顾顾客的视线视线之外，不打扰购扰购物者出售软软商品的小商店可以通过过后部走廊来实现实现可以通过规过规定非营业时间进营业时间进 行货货物运输输也可以独立划分出货货运区域，并进进行建筑屏蔽处处理购物中心货物运输设计原则第二部分 动线设计货流动线71消防动线设计要点2345多层大型购物中心防火分区划分营业部分疏散宽度确定营业部分安全出口数量要求营业部分安全疏散距离合理设置应急照明与疏散指示标志多层大型购物中心防火等级为一二级，防火分区最大建筑面积2500m2 当设置自动喷水灭火系统时，分区面积可增加1倍，当地下室部分
8、分区面积最大为500m2 营业部分疏散宽度=每层营业部分疏散人数*不同楼层疏散净宽度指数，（1、 2层取0.6， 3层取0.75， 4层及以上取1）每层营业部分疏散人数=每层营业面积*不同楼层换算系 数（-1、 1、 2层取0.85， 3层 0.77， 4层及以上0.6）营业厅的每一防火分区安全出口数目不应少于两个，相邻两个安全出口最近边缘相距不得小于5m， 营业厅的出入门、安全门净宽度不应小于1.40m，并不应设置门槛商铺内任何一点至最近疏散出口直线距离不宜超过20m，当商铺位于两个安全出口之间，商铺出口到最近安全出口的最大距离为40m,当商铺位于带型走道两端或尽端时，商铺出口到 最近安全出
9、口的最大距离为20m应急照明的最低照度小应小于51lx，疏散指示标志的间距不应大于15m1第二部分 动线设计消防动线在第三部分，在配套设施设计方面重点提出以下五个方面的设计建议3. 店铺外观建议2. 广场及景观设计建议4. 标识系统设计5. 销售支持区域设计建筑设计 建议1. 入口及外观建议第三部分 配套设施设计73广场能够为购物者提供极大的愉悦，通过各种形式的景观形式处理，购物者可以在广场休息放松、欣赏周边的环境以及观赏现场节目，商家可以进行促销活动，起到聚客作用l在一个封闭闭性的购购物广场场，入口应该应该 具有显显著 的设计设计 特色，否则购则购 物者有可能直接前往核心 租户户如百货货公司
10、入口，从而降低他们们光顾顾小租 户户的可能性l综综合用途开发发的购购物中心，需要吸引办办公人员员 和游客等潜在的顾顾客到零售区来，因此，零售部 分入口要更注重将其设计设计 成令人兴奋兴奋 的形式， 是购购物者能够够意识识到他们们正在离开办办公环环境和 旅馆馆大厅厅，正进进入一个令人兴奋兴奋 的零售区l对对于街区形式的购购物中心，其成功取决于整个零 售区而不是购购物中心自身的设计设计 ，因此应该应该 融 入到周边边的商业业街道中去，其入口不应该应该 与其 他相邻邻的入口有太大差别别购物中心入口设计原则第三部分 配套设施设计入口设计外观设计以简洁明快为主，在临前进路主干道的墙面和屋顶还需考虑大型广
11、告牌的设置，同时，外墙灯光也是设计的核心要素外墙设计应 以简洁明快为主，入口处外墙应设计为 通透的玻璃幕墙，白天可以增加室内外的通透感，夜晚室内的灯光可以使入口变得更为吸引人，同时增加部分核心租户的形象展示位时尚现代及新颖的外墙设计 和户外设置大型广告牌，既可以增强购物中心的商业氛围，吸引客流，同时广告标牌收入也是购物中心重要收入之一外观设计原则第三部分 配套设施设计外观设计75购物中心广场设计原则容纳露天餐饮、社区活动、特殊表演的大型广场，将增强造访者沉浸在有生气的城市氛围中l广场场能够为购够为购 物者提供极大的愉悦，通过过各种形式的景观观形式处处理，购购物者可以在广场场休息、 放松和欣赏赏
12、周边边的环环境，以及观赏现场节观赏现场节 目l同时时，广场场周围围的店铺铺的全部立面形成购购物中心的开放的“窗口“，创创造强的视觉视觉冲击击、刺激冲 动动性购购物l通过过精心安排广场场租户户来维维持购购物者的兴兴趣，吸引广场场的人流l完全封闭闭的广场场往往能够带够带来销销售额额的增加l封闭闭式广场场的宽宽度一般为为9-12米，经过经过庭院或其他特殊区域处处理，可以增加到18米或更宽宽第三部分 配套设施设计广场设计76创造性的景观设计能够产生让人难忘的环境，从而吸引顾客一再光顾，而不恰当的景观设计将会严重损害购物中心的形象l总总的景观项观项 目开支控制在总总建筑费费用的3-5%以内是合理的l购购
13、物中心开敞空间间的景观设计应该观设计应该 是有品位和耐用的l恰当地在购购物中心内布置植物和季节节性的花卉可以增强对顾对顾 客的吸引力，植物、水景以及雕塑能 够够将室内的步行空间转间转 化为为合适的社区活动动的聚集场场所l停车场车场 的景观设计观设计 一般是种植树树木，景观观元素应该应该 不要干扰扰停车车、影响停车车区的维护维护 和积积雪的 清除；植物应该应该 耐寒和易于维护维护 、适于当地的气候l为为了改善视觉视觉 效果和视觉视觉 距离，可以通过战过战 略性的布置座椅区、植物、小亭和其他空间间障碍，以 及地面铺铺装、颜颜色和模式的变变化l照明在室内景观设计观设计 中扮演着重要角色购物中心景观设
14、计原则第三部分 配套设施设计景观设计店铺的外观风格设计应尽量统一，每个店铺的标识在同一店面风格的基础上可以允许突出自己的品牌形象整个购物中心的店铺外观设计应该 是统一风格的，个别的租户允许在外观设计 上融入自身的设计元素，但必须以不影响整体风格为前提每个租户的店铺设计 、施工必须建立审批的制度XX店名柱子店名/标志橱窗门 /入口店铺外观设计第三部分 配套设施设计店铺外观标准店铺的外观应该包括一个标准店铺的布局和所有设计因素(主要是外观)标准店铺设计的评估 标准店铺设计应该包括.根据购物中心的整体概念确定店铺的外观和设计、试衣间、内部布局包括储存和办公区域采用适宜的高品质装修材料装饰商店的墙壁。
15、可使用多种材质以塑造高品质而多样化的设计，但过于冲突、对立的组合应避免标准店铺设计的因素橱窗试衣室储存和办公用 区域入口通 道经营区域经营区域第三部分 配套设施设计店铺外观在室外设置清晰，别致的导示系统，在项目各模块之间顺利实现客流循环共享，同时可借助标识牌形成广告效应清晰的导示系统告诉顾客购买商品的具体位置别致的导示系统也可称为一种广告渠道标识系统设计第三部分 配套设施设计标识系统室内标识系统设计以简单、易识别为重点，主要包括方位指示牌、租户信息牌简单的图案设计是标志系统设计的重要原则立面展示标识系统，有利于纾解消费者的视觉疲惫感第三部分 配套设施设计标识系统销售支持区域是购物中心形象的具体
16、体现，主要包括服务台、洗手间、休息区、停车场、广告等要素销售支持区域设计原则1. 服务台 在中庭及自动扶梯处，设设 计风格现代、新颖的服务台， 方消费者自取宣传资并提 供各类问讯服务3. 停车场 动线流畅，用鲜明色彩分区，便于顾客 记忆停车位 方便顾客直接到达目的楼层4. 广告 户外广告牌 室内中庭条幅广告 LED广告 自动扶梯广告 商场橱窗广告6. 其他服务 设置专门残疾人通道，提供无障碍购物环 境 在咖啡、果汁吧提供免费无线上网服务 设置吸烟区2. 洗手间、休息区 为残障人士提供专用卫生设施，在卫生间外设 等候区，供等候的人士休息 在每一楼层设置休息区域和固定座位 设置一至两个空间较大的休息场所，提供给家庭 式或三人以上购物人群第三部分 配套设施设计销售支持区域成功的支持设计将有效提升购物中心的品味，给消费者留下深刻印象，为购物中心品牌形象创造附加值1,2.显
