《即墨创智新区地块可研定位报告初稿20160510多地块》由会员分享，可在线阅读，更多相关《即墨创智新区地块可研定位报告初稿20160510多地块（39页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、即墨创智新区地块可研定位方案2016年4月PART 1. 区域概况PART 2. 本体分析PART 3 .市场分析PART 4. 项目定位目录PART 1. 区域概况 1.1 区域规划1.2 周边配套1.1 区域规划新区定位：2012年4月10日，即墨省级经济开发区创智新区正式成立。作为连接市中心城区与东部鳌山湾滨 海科技新城的重要战略节点，创智新区定位为“城市发展新中心、城市中央商务区、现代服务业聚集区、高 端生态居住区”。区域范围：位于青烟一级路以东、 青威路以南、大田路以西、墨水河 支流以北。规划面积约28平方公里 ，其中，核心区规划面积14平方公 里。近期规划：计划投资50亿元，先期
2、启动14平方公里核心区建设，利用 5年的时间，完成核心区基础设施 配套建设。1.1 区域规划本案核心区基础设施配套建设，重点建成“二五一十”工程。 “两个公园”：盟旺山公园和龙泉湖公园； “五大中心”：科创中心、市民文化中心、会展中心、体育中心、医疗中心； “一个广场”：市民广场； “十大建筑”：建设不少于十座集商务、科研、办公于一体的总部大楼、精品商务楼、星级宾馆、大 型购物中心等特色建筑。核心区的辐射拉动力明显提升，中央商务区功能发挥明显增强，全力打造创新创业示范区和集孵 化器、加速器、总部基地、人才公寓、配套设施于一体的国际化高科技园区。1.2 周边配套文化中心体育中心龙泉湖公园1.2
3、周边配套-交通创智新区交通路网规划较好，未来驾车出行方便，但是公共交通有待完善。通过鹤山路可方便进入即墨老城 区和蓝色硅谷核心区；向南可通过烟青路、青龙高速快速进入青岛市区。u本区域内部的交通网络构成主要包括：青龙高速，五横（青威路、黄甲山路、盟旺山路、鹤山路、蓝鳌路）；四纵（埠惜路、黄甲山路、龙山路、莲花山路）以及新区内部的支路，路网较为发达；u轻轨、地铁：青岛远景地铁规划中，有7号、15号、16号线经过此区域，分别从市南奥帆基地、崂山石老人、城阳上马为起点；u公共交通：目前3公里范围内有8路公交车通过，主要集中在鹤山路上。（4路/31路/34路/102路/103路/109路/126路/k1
4、04路）青 龙龙 高 速2 0 4 国 道青威路鹤鹤山路创智 新区蓝鳌蓝鳌 路即墨市政府2 9 7 省 道鹤鹤山路创智新区内部交通网1.2 周边配套-商业目前创智新区周边商业较为匮乏，内部居民主要依靠社区商业，大型商业规划有钻石广场综合型购物 中心和五星级格兰云天酒店等。配套商业规划有滨水商业街、地下商业街。 创智新区距离市区成熟的商业佳世客商圈和宝龙商圈约6公里左右，距离较远。青 龙龙 高 速2 0 4 国 道青威路鹤鹤山路创智新 区蓝鳌蓝鳌 路即墨市政府宝龙城市广场佳乐家6公里锦绣华隆钻石广场商业面积12万 ，定位高端体验式购物中心，涵盖国际美食、精品零售、大型影院、儿童体验、绿色超市、文
5、创集市、婚礼会馆等多种业态。格兰云天酒店建筑面积约为4.57万平方米，规划房间数量223间，并配有六层楼高的大堂中庭，中、西、日韩特色餐厅，会议宴会，行政酒廊，游泳池等设施设备。创智新区核心区内有山师大即墨实验学校，为九年义务教育学校，目前已投入使用。 另规划有公立幼儿园，及未明确学校的教育用地。其他周边3公里范围内均为村镇小学、初中。1.2 周边配套-教育即墨市实验 高级中学即墨开发区第一小学西九小学龙山小学窝洛子小学龙泉镇致远 希望小学山师师大即墨 实验实验 学校黄家山小学东豪希望小学东塔村幼儿园山师大即墨实验学校总投资1.33亿元，建筑 面积3.1万平方米，按九年一贯制标准设计 ，包括3
6、6班小学和36班中学，2015年9月份 开学招生。拟拟建学校公立幼儿园地块创智新区核心区内的医疗资源主要为位于鹤山路的山东省立医院（集团）青岛医院项目。目前周边医疗 欠缺，主要是各村镇卫生室。1.2 周边配套-医疗医疗中心总投资13.6亿元，建筑面积25万，计划引入一家三级甲等综合性医院，打造一座集医疗、保健、康复、教学为一体的综合性医疗中心即墨康来诊所韩家后寨社区 卫生服务站西程哥庄社区 卫生服务站东程哥庄社区 卫生服务站龙山卫生院后麦泊村社区 卫生服务站黄家山村社区 卫生服务站山东东省立医院体育中心总投资4.56亿元，建筑面积5.1万，体育场、体育馆和游泳馆一场两馆合一建设，与北京华体世纪
7、体育场馆运营管理有限公司合作运营文化中心建筑面积9.9万，建有舍友图书馆、科技馆、青少年、老年活动中心等6个公益场馆，着力打造市民文化科技体验中心，满足市民多层次精神文化需求。文化中心体育中心创智新区在建设中突出公共服务业和群众需求，着力打造宜业宜居幸福新区，规划建设了体育中心、市 民文化中心等民生项目。1.2 周边配套-休闲1.2 周边配套-休闲新区规划建设龙泉湖公园、盟旺山公园、市民广场及北轴线景观轴四大绿色开放空间，配套建设 滨水商业街、地下商业街、柳腔欣赏馆、老年人活动区、青年人娱乐区等服务设施，为市民打造绝 佳的休闲休憩娱乐城市开放空间。 目前龙泉湖公园、盟旺山公园已修建完毕，即将开
8、放。龙泉湖公园区域概况小结项目概况小结发展定位- 城市发展新中心、高端生态居住区，未来 可能的城市中心周边配套- 城市配套完善，交通便利，公共交通待完 善，市民生活配套待完善PART 2 本体分析2.1 项目概况2.2 周边环境2.3 优劣势本体分析项目概况地块位置及各地块建设指标如图 所示：限高：24米限高：60米限高：24米限高：24米限高：60米本体分析项目四至1.项目北为待开发土地，西北为水库3.项目南为盟旺山路4. 项目西南侧为绿城玫瑰园，正在施工。项 目 西 面项目北面项目南面项 目 东 面2.项目东面为主路，连接科创中心、体育中心本体分析各地块实景13、14号地块，为盟旺山余脉，
9、地质为岩石层，地势较高20号地块，向南临主路盟旺山路9号地块，西临水库，土地较平整15号地块，地势低洼，有较多开采岩石和回填土优势：1.距离新政府大楼较近，政府客群优势明显。2.建筑指标较好，容积率为1.2、2.2，可规划洋房、叠墅等高品质产品，同时搭配小高层产品。3.教育资源丰富：20号地块西侧规划有公立幼儿园；南侧目前有教育用地，拟规划实验高中；东北方向约2公里有山师大九年义务学校。4.环境好，自然资源丰富：项目北侧有水库，将规划为水上公园；距离盟旺山公园较近本体分析-优势15新市政府省立医 院拟建学 校盟旺山公 园体育中 心山师大学 校龙泉湖公 园水库13、14号209本体分析-劣势劣势
10、：1.各地块均为生地，需进行平整2.地质均为岩石层，土石方成本可能较高3.13号地块西半部分为（墓地）4.1314号地块限高为24米，为盟旺山余脉，高差约为5米，地质为岩石层，土石方成本高玫瑰 园13号地块-墓地各地块均为岩石层PART 3 市场分析3.1 区域整体3.2 竞品产品分析3.3 潜在供应3.1区域整体新市政府龙泉湖公园省立医院麗山麗山国际国际联排：联排：1100011000 小高：小高：65006500玫瑰园玫瑰园 洋房洋房1100011000裕东新裕东新府府 小高：小高：67006700 洋房：洋房：75007500盟旺山公园体育中心山师大学校百合花园西百合花园西 小高：小高：
11、75007500 洋房：洋房：85008500龙山上苑龙山上苑 小高：小高：65006500 洋房：洋房：75007500新兴中心城新兴中心城 洋房：洋房：78007800元元本案3.2区域整体项项目名 称首次开 盘时间盘时间物业类业类 型面积/户型纳纳入网 上销销售 套数纳纳入网 上销销售 面积积（ 平米）已售套 数已售面 积积（平 米）可售套 数可售面 积积（平 米）均价（元/ 平米）月均去 化套数2015年 去化套 数去化率绿绿城百 合花园2015年4 月洋房87套二314162937284103379308925885005253290%130套三26419272850073%小高层9
12、5套二420441675001%130套三440166274750038%绿绿城玫 瑰园2016年3 月洋房 （小高 层未销 售）130-150套 三247400575910402188296551100029/24%160-170套 四2912171100041%龙龙山上 苑2015年7 月洋房125套三8060581784719321338980004429198%140套三1206456800053%小高层85套二38832959650085%数据截止2016.05.033.2区域整体项项目名 称物业类业类 型面积首次开盘盘 时间时间纳纳入网 上销销售 套数纳纳入网 上销销售 面积积（
13、平米）已售套 数已售面 积积（平 米）可售套 数可售面 积积（平 米）均价（元/ 平米）月均去 化套数2015年 去化套 数去化率裕东东新 府一期洋房90-1502015年6 月20051489141413145910175多层 60003031070%小高层80-1202015年6 月1981935高层550099%裕东东新 府二期小高层80-1402016年4 月732721211901998654252135高层 670080/26%新兴中 心城洋房 （别墅 未销售 ）90-1602015年12 月324390222012401212315010780650/62%麗山国 际别墅180-
14、3002015年8 月11431135792152035961511000104769%数据截止2016.05.033.2区域产品类型绿城百合花园洋房洋房、 高层洋房、高层绿城玫瑰园 洋房 洋房洋房洋房裕东新府洋房、高 层高层洋房洋房龙山上苑高层洋房洋房麗山国际 高层 别墅新兴中心城 洋房 洋房 洋房 别墅别墅8090100110120130140150160170180190创智新区各项目面积段分布如上图所示，主要集中在小户型套二80-100平，套三120-140平。3.3区域潜在供应项目 建筑类型 总体量/万平 已推售 已推余量 绿城百合花园洋房、小高层16.37.48.9绿城玫瑰园洋房4
15、13裕东新府高层 7.22.84.4麗山国际（在售） 别墅、高层 17.515.81.68龙山上苑洋房、高层64.71.3新兴中心城洋房3.92.41.5合计20.781、已知项目上市存量3、未知项目 创智新区仍有1500亩地未出售，按照 容积率为1.5，未来将有150万住宅库 存产品项目 建筑类型 未推售 绿城洋房、小高层约40万平龙山上苑洋房、高层约18万平新兴中心城洋房、别墅约16万平合计492、已知项目未上市存量u创智新区潜在房地产供应量总计为220万平，按照年去化量30万平计划，预估去化周期需7年。3.3区域潜在供应项目名称面积积户户型纳纳入网上 销销售套数纳纳入网上销销售面积积 （
16、平米）粗算已售套 数已售面积积（ 平米）粗算可售套数可售面积积（平 米）粗算 绿绿城百合花园87套二3142731828424708302610 130套三2643432019224960729360 绿绿城玫瑰园130-150套三2473458059826018826320 160-170套四294785121980172805 龙龙山上苑125套三80100007897502250 140套三12016800648960567840 裕东东新府一期135套三6081005675604540 150套三9013500598850314650 180套四509000366480142520 新兴兴中心城96套二969216646144323072 122套三132161048810736445368 140套三9613440537420436020 合计计15781971631045125808533713551、已知项目
