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1、珑熙郡正合团队商业培训珑熙郡正合策划组2016年10月28日Chapter 1商业基础知识培训Chapter 2宏观信息传输、软件和信息技术服务业62052元,增长13.6%(增幅全行业第二);制造业40486元,增长7.9%,位列行业中上。以上行业,恰恰是武侯新城产业集群的主要构成部分,行业人均工资位居前列的武侯新城,是当之无愧的中产阶层聚集地。Chapter 2宏观&微观市场商业市场环境居民购买力持续增强，人均可支配收入稳步增长，2015年位居五大城区榜首5成都五城区社会消费品总额排名城区（亿元）锦江区780.81青羊区701.71武侯区699.5金牛区679.24成华区325.745成都
2、五城区人均可支配收入排名城区（元）武侯区35991锦江区35489青羊区35366成华区35349金牛区34419备注：数据来源：政府统计局Chapter 2宏观&微观市场商业市场环境区域1KM内居住区消费人数测算根据不完全统计，区域内住宅的户数近1.8万户，按照户均3人计算，人口在5.4万人左右。住宅小区总户数保利花园4223中铁骑士公馆1422五七一厂社区3014满园春711华宇静苑904丽都花园1550华宇楠苑1514中铁瑞城811蓝光诺丁山1330顺江锦苑550丽都花园城1550高碑瑞苑1800锦翠花园839小计185981KMChapter 2宏观&微观市场商业市场环境在售项目【武侯
3、万达广场】n产品情况万智中心：总体量3万； 90-480的写字楼产品万公馆：总体量3.3万； 36-60的公寓产品万达广场金街：总体量8万；其中可售体量为1.7万方，面积为6-200商铺产品星际酒店：总体量3万万智中心万公馆 星级酒店珑熙郡一期珑熙郡二期4000学位中 小学聚龙路万兴路万达广场金街万达广场金街 B区A区Chapter 2宏观&微观市场商业市场环境在售项目【武侯万达广场】可售产品明细位置总套数总面积面积区间单层套数单层面积写字楼5-12F16129536.9890-400213836.84公寓5-14F53032309.8135-135533232.76商铺28617462.24
4、10-200A区1F552537.3625-1252F211420.4735-110B区1F302584.3925-1802F463558.2810-1754F3485719.587-39-1F531642.1610-60超市B区-2F约14000酒店B区6-12F约11000电影院B区4F约5100车位负1-负21590层高明细写字楼3.8米公寓3.1米酒店3.6米商铺-1F：4.6米1F：6.1米2F：5.7米3F：5.7米4F：6米物管费商铺28元/月（含中央空调费）写字楼6元/不配中央空调，客户自行解决公寓4元/Chapter 2宏观&微观市场商业市场环境在售项目【武侯万达广场】可售商
5、铺销售状态位置总套数总面积面积区间销售状态商铺28617462.2410-200A区1F552537.3625-125改规2F211420.4735-110未售B区1F302584.3925-180改规中2F463558.2810-175未售4F3485719.587-39在售（开间2-4米）-1F531642.1610-60排号注：A/B区商铺一层产品目前出口仅对4000学位中小学，后期改规后可增加前后开门与万达广场内部联系一批次 （去化率100% ）三批次二批次B区4F销售情况n销售情况主要在售：B区4F一批次：9-24，总套数153套，去化143套，月均去化47套（7月份开始推售）成交均
6、价45000元/二批次：9-39，总套数170套，已去化16套，成交均价48000元/，目前暂停销售三批次：6-29，总套数75套，目前未推售，预计均价52000元/（电影院旁商铺较多）排号产品：-1F（预计成交均价：32000元/）改规产品：1F7万/（朝4000学位中小学）； 6万/（朝万达广场内部）Chapter 2宏观&微观市场商业市场环境在售项目【武侯万达广场】商铺销售形式返租模式：包租20年，前10年返8%，后10年返12%；交房后，即每个月返10年 返每年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月前十年 8%80万800006666666666666666666666
7、66666666666666666666666666后十年 12%120 万120000 10000 10000 10000 10000 100001000010000 10000 10000 10000 10000 10000假设一个商铺总价100万，50%首付，按揭10年，月供约5287元/月Chapter 2宏观&微观市场商业市场环境在售项目【武侯万达广场】金街商铺（含万达经营部分）业态分布楼层主要业态负1-负2F大型超市（未定品牌）1F贵金属、化妆品2F品牌服装3F宝贝大玩家（儿童游乐区）4F影院、餐饮n业态分布负1-负2层主要为大型超市，预计在2017年初确定引进超市品牌，总体量约1
8、.4万方1F为贵金属与化妆品业态为主区域2F为品牌服装区域3F为宝贝大玩家儿童游乐区4F为万达imax影院+餐饮Chapter 2宏观&微观市场商业市场环境在售项目【保利花园5期】商铺分布楼栋：1#、2#、3#、4#、9#、10#、11#面积区间：20-83主力面积：35-40商铺楼层：2层1F开间/进深：3.3-3.6米/6-8米1F层高：4.7米2F层高：4.3米是否餐饮：商铺上盖无住宅可做餐饮物业费：5元/月商铺位置商铺位置商铺位置123491011可上2楼楼梯位置：每栋向外突出两侧均可上2楼，且相互连通Chapter 2宏观&微观市场商业市场环境在售项目【保利花园5期】楼栋楼层面积区间
9、套数去化套数现成交均价（元/）现成交均价1#1F32-7815734911255431F： 3.1-3.4万/2F： 1.5-1.8万/2F35-73154157322#1F20-73141034000218452F20-73156157583#1F39-7610433828216312F43-76100138174#1F24-7611233720264332F24-76110183859#1F31-5016031405249112F20-591601636310#1F38-7216832716245092F38-721691573511#1F44-836531675249962F44-836
10、516317合计20-831776023075n销售情况： 保利花园5期商铺共计177间， 其中1层88间（去化36套），2层89间（去化24套） 主要成交商铺位于临福锦路底商n 目前优惠情况：一次性4%、按揭2%+促销2%+额外10万优惠Chapter 2宏观&微观市场商业市场环境在售项目【长虹和悦府（青羊万达对面）】项目长虹和悦府商业总体量11389.82 商业形态底商层数2层商铺数量4号楼327号楼74主力面积区间15-45总套数198套层高1F：4.2m，2F：3.9m开间3-3.8m进深5.8m业态不支持餐饮物管公司四川长虹物业物管费待定1号楼临花语城商业，形成双街铺，其中部分临光华
11、北一路为转角商铺；2号楼为独栋商业，临市政公园荷塘月色；3、4号楼底商临近小区次出入口，临规划中学正门，3号楼更靠近地铁和独栋商业；7号楼底商临小区主入口及万达，临二类住宅用地；商铺开间与进深比在1：1.51：2之间，面积控制15-45，层高3.9-4.2米。花 语 城3 号 楼二 类 住 宅 用 地出入 口出 入 口安置房规 划 中 学1号楼出 入 口4 号 楼7 号 楼在售售罄万达Chapter 2宏观&微观市场商业市场环境在售项目【长虹和悦府（青羊万达对面）】现售情况 长虹和悦府销售情况 楼栋销售时间楼层单平均价总套数去化剩余套数 4号楼2014年初1F44438 16142 2F237
12、67 16016 小计31543 321418 7号楼1F47367 37370 2F23968 37037 小计33004 743737 1号楼2015-2016年1F4500038308 2F250003700 小计3100075308 3号楼1F42500945 2F25000808 小计3080017413 合计1F464841008515 2F2590698098 小计3255519885113 长虹和悦府商铺共198套，主推1F，到目前为止2F无去化，原因在于开发商并未对2F商铺有销售动作 ，且价格定价稍高，基本无客户； 2014年初推出1批次商铺，总计106套，价格为3.2-5万
13、，从区域及项目整体来看，位置最好，在中学 对面及青羊万达对街，且面积集中20-30，户型方正；2批次商铺位置较差，面积基本集中在60左右 ，去化较难；Chapter 2宏观&微观市场商业市场环境小结【长虹和悦府（青羊万达对面）】 长虹和悦府周边商铺均有家用烟道，可做轻型餐饮类，其外摆区达15-20米，租金靠近万达街为220-300元/，花语城对面预打造餐饮一条街，现目前来看人气较差，租金为200-260元/，靠近学校一方，商业租金为220-280/； 从14年年初销售至今，该盘（销售中心了解）并未因万达入住而导致商铺价格的大幅度变化，其原因在于现售商铺位置偏内街，无法串接万达的人流； 从成交来
14、看，临万达商铺去化较好，其原因在于该商铺昭示性最佳、外摆区域最广，且当时推售价格合理，从2手中介了解，现售价格为5.5万左右，较之前有15%的价格涨幅；Chapter 2宏观&微观市场商业市场环境已交房项目【保利花园1期】基本情况商铺分布商铺楼层：1层面积区间：30-80主力面积：30-40开间/进深：1.5-4米/8米租金情况：70-200元/月临聚龙路租金： 70-100元/月临聚贤街南段： 120-130元/月临聚贤街北段： 150-200元/月临兆景路侧： 70-80元/月主要租金：80-130元/月售价：4.1万/层高：6米是否餐饮：商铺上盖无住宅可做餐饮物业费：5元/月位置租金主要
15、业态 临聚龙路70-100家装材料、广告印务 临聚贤街南段120-130餐饮、蔬果 临聚贤街北段150-200餐饮、中介、便利店 临兆景路70-80家政服务、儿童玩具Chapter 2宏观&微观市场商业市场环境已交房项目【保利花园1期】业态分布及空置情况业态店铺数量生活配套12 餐饮8 家居建材9美容美体2中介2化妆饰品1 通讯1 广告2 合计37u保利花园1期靠聚龙路、金楠美食广场社区内街空置率较高，原因在于非小区主入门、隔离带影响，人流稀少；u保利花园1期聚龙路以家具建材（油漆、门窗为主）业态较多；u餐饮业态为保利花园西门（主门）较多，以周边社区居民为主要客源。Chapter 2宏观&微观市场商业市场环境已交房项目【保利花园2期】基本情况商铺楼层：1层面积区间：20-70主力面积：30-40开间/进深：1.5-4米/5-8米租金情况：60-200元/月主要租金：100-130元/月售价：4.1-4.2万/层高：6米物业费：5元/月是否餐饮：商铺上盖无住宅可做餐饮商铺分布临聚贤街北段： 150-200元/月临聚贤街南段： 120-130元/月临兆景路段：70- 100元/月临聚福路南段： 80-100元/月临聚福路北段： 120-150元/月位置租金主要业态 临聚贤街北段150-200餐饮、美容美体、中介、蔬果 临聚贤街南段120-130副食、快递 临兆景
