《黄山新城提案新稿-完稿》由会员分享，可在线阅读，更多相关《黄山新城提案新稿-完稿（66页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、黄山新城项目天启&开启总经理摘要问题界定版块的变局未来客源换层本地块独 特资源全新开发理念任务思路总经理摘要资源借势 （商业、公园等 城市节点）产品设计 （户型配比、商业配置等）去弊 （变电站、B块商 业的构想）定位 项目核心竞争力 目标市场全新开发理念思路成果1、用城市化进程中版块演绎的观点看本楼盘的机遇 和挑战。30年城市化进程中，上海人口翻了100倍；15年城市化进程中，深圳人口翻了150倍；浦东的今天是城市化和产业化发展和演绎的结果 ；天启独特的观点看黄山版块版块的变局2、浦东的城市化版块演绎过程动力：产业化的推进；进程：外高桥金桥陆家嘴张江世纪 公园世博；每个版块内均分为投入期、产出
2、期及导入期三个阶段 。大胆抓住时代机遇，创造全新形象。天启独特的观点看黄山版块版块的变局外高桥保税概念金桥加工产业轴陆家嘴金融中心张江高新科技世纪公园行政中心滨江岸线、世博会、环球影城会展经济、旅游经济版块的变局3、浦东产业化与城市化的发展是分阶段实现的，是 一压缩与速成的过程。产业引擎导入居住区的产生商业的导入城市让生活更美好天启独特的观点看黄山版块版块的变局宁要浦西一间床 不要浦东一间房浦东开发 浦东开放城市让生活 更美好荒蛮时代开发时代城市时代浦东城市化进程版块的变局4、大金桥版块的形成内环与外环中间带与块的交叉点天启独特的观点看黄山版块版块的变局大金桥 版块碧云 社区陆家嘴世纪公 园版
3、块上南 版块张江 地区版块的变局块状发展版块的变局条状发展小陆家嘴 版块黄山 版块张杨路是浦东楼市的价格坐标轴！洋泾 版块源深路 版块地铁6号线的建设将使张杨路的价格导向作用更加明显大量越江工程的实现将在浦东价格提升、杨浦环境提升的情况下 黄山地区对杨浦客户吸引力将减弱杨浦大桥中环线隧道杨 浦大连路隧道张杨路版块的变局5、浦东未来版块发展的可能性对黄山版块的影响城市化带来价格动力城市化将形成多个城市节点与城市中心、副中心。天启独特的观点看黄山版块版块的变局浦东房价已与浦西持平！将来浦东在上海的城市地位决定了未来浦东的房价地位！ 版块的变局房价变局22%35%黄山与碧云的价差黄山与联洋的价差黄山
4、与浦西中心城区的价差黄山在经历了大涨价之后， 如何再次创造价值成长空间 ？版块的变局房价变局结 论商业形成商业广场商业广场+生态绿化+住宅形成区域中心 区域中心价格区域平均价格参考：五角场之于杨浦区徐家汇之于徐汇区黄山版块的独特资源机遇：1、处于产业化向城市化的转折之中2、国际品牌量贩商业（W-MART）、绿化、交通形 成新的城市节点3、后黄山版块的城市资源4、周边将崛起浦江、世博高档版块资源借势1、商业创造城市。它不是抗性，而是巨大的能量。利用商业形成酒店式公寓，形成虚拟价值，形成价格的 台升，形成城市中心化市区，而非城市郊区化社区。2、公园是另一生态引擎轴在公园旁边形成生态商业Commer
5、cial Park 在公园旁边形成低密度景观住宅，形成价格拔高与小区内3.5万伏变电站的协调处理由于规划要求，配电所将是不可避免的公建设施，因此，我们将采取“ 隐蔽处理”的方式尽力规避由其带来的对项目的影响隐蔽处理解释 将对社区造成影响，而不可避免的公建设施通过隔离 、类包装、科技材料等方式来减弱由其造成的影响去弊1、隔离 绿化林带+酒店式单身公寓隔离去弊2、掩饰会所+绿化掩饰3、科技材料引入高新技术材料对变电站的外墙、防护、屋顶等部位进行改 革，降低其对社区的影响，该做法成本较高B块商业策划构想B块商业的发展问题与契机大型购物中心的人流垄断去弊张扬路商业街的人流截断大型建材超市创造的消费潜能
6、在这样的情况下，为保证B地块商业的持续经营，我们建议B地 块商业建设为商业街+绿地花园+广场= Commercial Park商业模式：Demall要点： 零售商业独立最大化室内商业室外化商业形态风情化沿街形态戏剧化去弊商业形态建议生态购物街 回归自然的环境工业时代的来临，打破了原有人与自然的平衡与协调，使得人类被隔离于自然之外，渴望与自然的交融是人类的天性，通过对空间界限的模糊，将室外与自然的元素引入到建筑的空间之中，使得人们可以充分享受到清新的空气和阳光，同时对于建筑本身，利用现代材料节约与利用能源，达到可持续发展去弊黄山版块的独特资源黄山版块的独特资源2005年金桥地区大卖场一览表 名称
7、 位置 营业营业 面积积特色开业时间业时间 家乐福 金桥碧云路 279号 约1000平方米 与欧倍德一起形成碧云国 际社区的商业中心 不详 易初莲花 金高路、巨 峰路 28000平方米 与好美家、金桥罗马 假日 三位一体共同构成区域商 业中心。 2003年4月4日 文峰千家 惠 浦兴路、五 莲路口 共84000平方米， 每层17000平方米 主体为四层，一层为多 功能社区服务中心，二层 为文峰百货；三层为千 家惠超市；四层为美食家 居广场；立体型巨型停车 场可同时停放600多辆车2003年9月 沃尔玛 张扬路、金 桥路口不详 未定预计2004年底黄山版块的独特资源123456789151213
8、1423242254525153504925272932麦德龙大润发乐购145111221222427易麦德28联华31好又多3736363442华联吉买盛334345农工商4344453135Total:5425欧尚46协和4648嘉德利 483047华联10262647283839342149家乐福1633421741403018易初莲花201954ABA:文峰千家惠（即将开业 ） B:沃尔玛(正在筹建) C:联洋家乐福（已开工）C11上海大卖场分布图黄山版块的独特资源产品设计新的规划构想牺牲多层，塑造环境、商业、产品 共生的城市住宅社区模式天启认为方案一小高层&服务型单身公寓 的复合型社
9、区产品设计一、规划布局以生态轴对整个社区进行分割，以水景和绿化协调住宅与商业 之间的矛盾，创造双组团的主题住宅。产品设计二、产品形态产品： 12层小高层+服务型单身公寓小高层：一梯三户或者两梯三户，以此控制房型面积减弱总价抗服务型单身公寓：设于社区东南角，以此利用沃尔玛的商业价值为 提升产品配套的附加值产品设计综合容积率1.56物业类型容积率建议占地面积实际面积小高层1.290000平方米108000 平方米 服务型单身公寓2.010000-15000平 方米20000-30000 平方米三、产品配比建议产品设计四、面积配比建议普通小高层住宅房型面积范围百分比小两房709015% 普通两房80
10、10030% 小三房10011020% 普通三房11013030% 复式1401705%房型面积范围百分比投资型一 房405040%自用型一 加一 房507060%酒店式公寓产品设计五、与大型商业文化中心的协调处理在本案与沃尔玛之间，引入水系景观带，形成隔岸相望的水景商 业住宅在本案与张扬路之间，引入绿化景观带，形成隔林相望的商业 生态住宅1、本案与金桥路商业之间2、本案与张扬路商业之间产品设计五、与大型商业文化中心的协调处理4、沿河设置内街商业景观，形成为社区住宅服务的休闲商业模式沿河内街商业景观建造原则1）、室内商业室外化 2）、商业形态风情化 3）、沿街形态戏剧化产品设计六、与开发式公园
11、的协调处理1、通过政府调整，在开放式公园引入商业，与公园一起构成服 务区域的商业公园2、与B地块的商业统一规划，相融互补形成服务于社区的 Commercial Park3、公园周边不引入商业，建造部分低密度产品（如叠加产品） ，构成纯生态主题的住宅组团产品设计七、社区商业布局建议虽然本案邻近大型商业文化广场，但考虑人的行走距离及消费 习惯，社区内仍拥有部分潜在的商业需求，因此，天启对本案 社区商业的设置持肯定态度。为保证社区的可持续经营， 我们提供两种社区商业营造方式产品设计商业面积建议：10001200平方米 商业形式建议：24小时便利店、银行 商业位置建议：以生态轴道路为界，区域内放置七、
12、社区内商业布局建议方案一：点式服务性商业产品设计七、社区内商业布局建议方案二：底层架空商业规划形态：底层商铺规划模式：生活休闲会馆关键要点：小高层产品的架空规划位置：社区内小高层物业部分产品设计图例产品设计八、小区会所建议实用型会所城市生活会馆四大生活会馆打造城市住宅享受面积：2层共2500平方米经营模式：开放式分级经营（业主享受长年优惠及可参与各专项活动）功能分区原则：集休闲功能以及人文要素于一身产品设计饕餮会馆厨外厨风格餐厅休闲咖啡厅泰式餐厅川菜馆学苑会员吧：供应各种鸡尾酒、葡萄酒和啤酒，视听室，钢琴酒吧和卡拉OK包房第一层：饕餮会馆+运动会馆八、小区会所建议产品设计运动会馆 健身房： 心
13、肺功能训练中心 有氧健身中心 体能循环训练中心 肌肉训练中心 形体训练中心 室外/内游泳池： 室内恒温游泳池/室外休闲式泳池及儿童嬉水区和瀑布 练舞房/有氧健身房： 每周设不同课程，配备专业教师指导第一层：饕餮会馆+运动会馆八、小区会所建议产品设计八、小区会所建议SPA会馆 面部护理 身体护理 水疗浸浴 水疗护理 身体护理 纤体护理等 舒活区，BALI POOL。特色SPA区（如七轮能量再生护理、爪哇双人四手 皇家护理、热带雨林维其浴） 特别建议： 引进“亚历山大”独创的“30芬SPA”。其采用的结合西方SPA思想与芳 香手法，融入东方禅宗的原理，据说对都市中人缓解压力很有疗效，适 合本案的高
14、知人群。第二层：SPA会馆+阅读会馆产品设计八、小区会所建议阅读会馆季风书屋分类阅读馆第二层：SPA会馆+阅读会馆注：会所建议内容仅供参考，具体内容与面积将视周边大型商业文化建造内容而定产品设计由多层、小高层组成的混合型社区方案二产品设计一、产品配比建议综合容积率1.56物业类型容积率建议占地面积实际面积多层1.265000平方米78000平方米小高层1.935000平方米35000平方米产品设计二、面积配比建议房型参考面积参考百分比1房50605%2房9011040%2+1房11012010%3房12013540%复式1301705%产品设计未来客源换层天启认为1、本案的价值构造将跳出区域市
15、场的认知范围，城市 都心社区的定位将促成消费者的第一次的结构换血2、本案特殊资源同轨道交通的结合创造城市的新节 点，其流动特性会影响主力市场的构成原有市场构成金桥区域客户浦东其它地区 及两外客群杨浦为主的浦 西客群 正逐渐消失外区客户周边居民新村 二次购房客群金桥开发区 白领客群目标市场定位新的市场判断地铁带来的流动人口旧黄山居民带来新的购买力目标市场定位企划 推广企划推广基本思路双线出击城市区域中 心的营造主题楼盘的 形象塑造企划推广基本思路 概念动力中心动力生态动力城市中心化社区商业生态社区企划推广基本思路 复合产品总案名与阶段主题案名的交互宣传母品牌下的多子品牌构造企划推广主案名建议一主
16、案名建议：前城英译：ADVANCED CITY推广口号：生活中，前进中主案名建议二主案名建议：自由街区英译：FREEDOM BLOCK推广口号：大视界.未来观.城市秀企划推广企划推广分阶段的产品主题案名建议12层小高层产品与公园：生活静界（ VISION PARK）推广口号：生活新领域，时代梦公园服务型单身公寓与商业：城市节拍 （CITY FRONT ）推广口号：独立的起点，魅力恒久远企划推广广告总精神不断前进的城市居住精神阶段推广 大金桥 城市生活新方向商业与住宅的 联动宣传分阶段的主题 产品推广品牌形象 概念铺垫子品牌构造 主力推广企划推广部分广告文案表现： 在生活中前进，在前进中生活 前进在前城一阶段：大金桥，城市生活新方向企划主题大金桥，城市生活新方向企划方向以软新闻+活动的形式，对金桥地区的种种利好好消息以高空媒体形成广 泛宣传，对本案所处的黄山地位做重新定义，提升整个金桥版块知名度企划目标
