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1、开发产品完工鉴证、年度企业所得税汇算 及土地增值税清算实务阚振芳2009年12月房地产系列课程 -2-目录12l土地增值税187号文件 l清算准则清讲 清算指南 l实操技巧、热点问题解决与处理、财务处理、汇算影响 l土地增值税的筹划l新企业所得税法及相关配套文件 l房地产开发经营业务企业所得税处理办法与31号文件对比 l开发产品完成审计处理 l企业所得税申报主要调整事项新所得税法与 房地产企业土地增值税清 算鉴证实务3l房地产企业年度所得税处理 房地产企业年度 所得税处理 -3-l土地增值税187号文件 l地方土地增值税相关规定(见资料) l清算准则清讲 清算指南 l实操技巧、热点问题解决与处
2、理、财务处理、汇算影响 l北京土地增值税鉴证报告为蓝本介绍实例操作讲解 l土地增值税的筹划第一部分 土地增值税清算鉴证实务-4-关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知一、土地增值税的清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。二、土地增值税的清算条件（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地使用权的。（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人
3、进行土地增值税清算：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4.省税务机关规定的其他情况。-5-三、非直接销售和自用房地产的收入确定（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资 人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地 产, 其收入按下列方法和顺序确认： 1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地 产
4、的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值 确定。（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如 果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用 。四、土地增值税的扣除项目（一）扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关 税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。（二）税务机关可核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体 核定方法由省税务机关确定。（三）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车 场（库）
5、、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医 院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本 、费用可以扣除； 2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以 扣除；3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。（四）装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用，除另有规定 外，不得扣除。（五）属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可 售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。-6-审核扣除项目是否符合下列要求 （一）在土地
6、增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。（二）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。（三）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。（四）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。（五）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。（六）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。-7-土地使用权支付金额和土地征用及拆迁补偿费时应当重点
7、关注 （一）同一宗土地有多个开发项目，是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。（二）是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费的情形。（三）拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。分期分类型影响第十七条 清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。-8-审核关注重点l审核前期工程费、基础设施费时应当重点关注：（一）前期工程费、基础设施
8、费是否真实发生，是否存在虚列情形。（二）是否将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费。（三）多个（或分期）项目共同发生的前期工程费、基础设施费，是否按项目合理分摊 。 l审核公共配套设施费时应当重点关注：（一）公共配套设施的界定是否准确，公共配套设施费是否真实发生，有无预提的公共 配套设施费情况。（二）是否将房地产开发费用记入公共配套设施费。（三）多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，是否按项目合理分摊。 l审核建筑安装工程费时应当重点关注：（一）发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内 容相符。（二）房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是否重复计算
9、扣除项目。（三）参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成 本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常。（四）房地产开发企业采用自营方式自行施工建设的，还应当关注有无虚列、多列施工 人工费、材料费、机械使用费等情况。（五）建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具。-9-审核关注重点l审核开发间接费用时应当重点关注：（一）是否存在将企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用的情形。（二）开发间接费用是否真实发生，有无预提开发间接费用的情况，取得的凭证是否合法有效。l审核利息支出时应当重点关注：（一）是否将利息支出从房地产开发成本中调整
10、至开发费用。（二）分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，是否按照项目合理分摊。（三）利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益是否冲减利息支出。-10-土地增值税清算报告模板讲解土地增值税清算鉴证报告（200 ）土增鉴字 号公司：我们接受委托，于年月日至年月日，对贵单位 （项目 ）土地增值税清算税款申报进行鉴证审核。贵单位的责任，对所提供的与土地增值税清算税 款相关的会计资料及证明材料的真实性、合法性和完整性负责。我们的责任是，按照国家法 律法规及有关规定，对所鉴证的土地增值税纳税申报表及其有关资料的真实性和准确性，在 进行职业判断和必要的审核程序的基础上，出具真实、
11、合法的鉴证报告。 在审核过程中，我们本着独立、客观、公正的原则，依据中华人民共和国土地增值税暂行 条例及其实施细则、有关政策规定，按照土地增值税清算鉴证业务准则的要求，实施 了包括抽查会计记录等必要的审核程序。现将鉴证结果报告如下： 一、土地增值税清算税款申报的审核过程及主要实施情况（主要披露以下内容）（一）简要评述与土地增值税清算税款有关的内部控制及其有效性。（二）简要评述与土地增值税清算税款有关的各项内部证据和外部证据的相关性和可靠 性。（三）简要陈述对纳税人提供的会计资料及纳税资料等进行审核、验证、计算和进行职 业推断的情况。-11-二、鉴证结论经对贵公司 （项目）土地增值税清算税款申报
12、进行审核，我们确认：1.收入总额： 元；2.扣除项目金额： 元；3.增值额： 元；4.增值率（增值额与扣除金额之比）： %；5.适用税率： %；6.应缴土地增值税税额： 元；7.已缴土地增值税税额： 元；8.应补（退）缴土地增值税税额： 元。清算事项的具体情况详见附件。表格及详细内容见现象附件-12-不交土地增值税 税负重、利润少 相对税负轻利润高1.670 1.797（ 免税临界点定价系数） （高收益最低定价系数）案例及图表来源阳光节税-13-l新企业所得税法、实施条例与房地产相关规定 l2008、2009所得税相关配套文件解析国税发200817号国税函200844号 国税函2008635号
13、国税函2008299号国税发200886号国税函2008828号 财税2008121号国税函20093号国税函200918号 l房地产开发经营业务企业所得税处理办法与原31号对比解析 l开发产品完工清算鉴证报告前期准备、审计处理及筹划、时间技巧 l新企业所得税法对税前扣除标准和范围的规定调整事项讲解 l税收优惠政策配套制度具体实施办法及过渡和衔接办法第二部 新所得税法、实施条例相关配套文件解析与房地产企业所得税筹划 -14-PK老31：降低期中税负严格完工管理预征比例调低 救急1.25%止：费用 税金口舌权责发生 有所限制转固 不再踌躇房地产开发经营业务企业所得税处理办法 成本口径明确 掌握有
14、难度-15-项项目国税发发200931号国税发发200631号注释释范围围内外资资内资资已经经 完 工 条 件 符合下列条件之一 ：（一）开发产发产 品竣工 证证明材料已报报房地产产管理部门备门备 案。 （二）开发产发产 品已开始投入使用 （三）开发产发产 品已取得了初始产权证产权证 明。竣工证证明已报报房地产产管理部门门 备备案的开发产发产 品； 2.已开始投入使用的开发产发产 品； 3.已取得了初始产权证产权证 明的开 发产发产 品。 无本质质区别别计计税 毛 利 率 （一）开发项发项 目位于省、自治区、直辖辖市和 计计划单单列市人民政府所在地城市城区和 郊区的，不得低于15。 （二）开发
15、项发项 目位于地及地级级市城区及郊区 的，不得低于10%。 （三）开发项发项 目位于其他地区的，不得低于5 。 （四）属于经济经济 适用房、限价房和危改房的 ，不得低于3%。 .开发项发项 目位于省、自治区、 直辖辖市和计计划单单列市人民政 府所在地城市城区和郊区的 ，不得低于20。开发项发项 目位于地及地级级市 城区及郊区的，不得低于 15%。 开发项发项 目位于其他地区的， 不得低于10。 下调调5%，具 体要看各 省如何转转 发发明确 期 间间企业发业发 生的期间费间费 用、已销销开发产发产 品计计税 成本、营业营业 税金及附加、土地增值值税准 予当期按规规定扣除。 -16-项项目国税发发200931号国税发发200631号注释释几 项项 预预 提 （ 应应 付 ） 费费 用（一）出包工程未最终终 办办理结结算而未取得全 额发额发 票的，在证证明资资 料充分的前提下，其 发发票不足金额额可以预预 提，但最高不得超过过 合同总总金额额的10。 （二）公共配套设设施尚 未建造或尚未完工的 ，可按预预算造价合理 预预提建造费费用。此类类 公共配套设设施必须须符 合已在售房合同、协协 议议或广告、模型中明 确承诺诺建造且不可撤 销销，或按照法律法规规 规规定必须须配套建造的 条件
